Экономика
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Зарубежка
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального».
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io».
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Экономика
Русская планета

Новостройки Москвы и области чихали на льготы ипотеки

Фото:
Фото: Ndv.ru
Обвального падения не произошло - девелоперы потеряли только пятую часть спроса, подняв цены
Дмитрий Степнов
8 октября, 2021 12:41
13 мин

Аналитики Циан подвели итоги третьего квартала на первичном рынке Московского региона - первый квартал с обновленной льготной ипотекой.

Обвального падения не произошло - девелоперы потеряли только пятую часть спроса, продолжив наращивать цены. В 3 кв. 2021 года кв. метра в предложении выросла на рекордные 12% - это максимум за все время действия льготной ипотеки.

● Застройщики потеряли пятую часть покупателей. Количество сделок после обновления льготной ипотеки (по итогам 3 кв. 2021 года) снизилось на 17%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) продажи ниже всего на 5%. Обвального снижения спроса не произошло. Самым успешным месяцем квартала стал сентябрь.

● Количество оформленных ипотек сократилось на 22%, однако кредиты пользуются спросом и без субсидии. Доля сделок в кредит - 66%, что выше допандемийного уровня.

● Рост цен ускорился в два раза с новой льготной ипотекой: по итогам 3 кв. средняя стоимость кв. метра в предложении выросла на 12%, достигнув 235,4 тысяч рублей.

● Объем предложения вырос на 15% по сравнению с 2 кварталом: на выбор покупателей доступно 73,7 тысяч квартир и апартаментов.

Выручка девелоперов сократилась за квартал на 18% несмотря на рост цен.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Исходные данные по сделкам по итогам сентября не содержали данных по некоторым ЖК ≈ 3% объема предложения.

1. Без льготной ипотеки рынок потерял пятую часть

3 кв. 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала неактуальна для столичного региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. Однако обвала спроса не произошло.

Количество сделок на первичном рынке в целом по Московскому региону в 3 кв. 2021 года составило 37,5 тысяч.Это всего на 17% меньше, чем в предыдущем 2 кв. 2021 года (45,6 тысяч), когда на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне на тот момент завершения программы льготной ипотеки. В сравнении с 1 кв. 2021 года снижение спроса – на 7%. А в годовой динамике на 5,4% (в 3 кв. 2020 года было заключено всего на 2 тысячи сделок больше, чем в 3 кв. 2021 года).

Продажи 3 кв. 2021 года оказались худшими с момента запуска программы льготного ипотечного кредитования – спрос находится на уровне 1-2 кв. 2018 и 2019 годов. То есть обвального снижения спроса после «обнуления» льготной ипотеки не произошло.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

За последний квартал продажи снизились сопоставимыми темпами: как для Москвы, так и Московской области. В Москве за квартал число сделок уменьшилось на 17,9%, в Московской области (с более бюджетными новостройками) – на 16,5%. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы выросли 1,4%, тогда как в области – снизились на 13,5%.

Такая динамика свидетельствует о перераспределении спроса в пользу столичных новостроек. В 3 кв. 2020 года на Москву пришлось 54% сделок. В 3 кв. 2021 года – уже 58%. В пределах Москвы 3 из 4 сделок заключаются в старых границах (на Новую Москву пришлось 26% в 3 кв. 2020 года и 28% в 3 кв. 2021 года).

Самым успешным месяцем 3 кв. 2021 года стал сентябрь (завершение отпускного и начало делового сезона). В сентябре 2021 года было заключено 37% сделок квартала (13,9 тысяч). В июле – 34% (12,64 тысяч), однако в статистику данного месяца вошли сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла уже в июле. Наименьшая доля сделок пришлась на август (10,95 тысяч) или 29%.

В годовой динамике июльские продажи выросли (как за счет «переходящих» июньских сделок, так и за счет эффекта «низкой базы» - июль 2020 года был первым месяцем без локдауна). В августе и сентябре в годовой динамике продажи снизились.

2. Покупатели берут кредиты и после обновления льготной ипотеки

По итогам 3 кв. 2021 года 66% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку. Это ниже, чем во 2 кв. 2021 года, когда по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, на тот период доля кредитных сделок составляла 70%. Год назад (по итогам 3 кв. 2020 года) доля ипотечных сделок составила 68%. Таким образом, и с обновленной льготной ипотекой кредиты на покупку жилья пользуются спросом. Доля сделок в кредит выше, чем до пандемии. Начиная с мая 2020 года (старта льготной ипотеки) доля сделок в ипотеку в сегменте новостроек не опускалась в Московском регионе ниже 60%. В 2017-2019 годов ни в одном из месяцев доля ипотеки не смогла превысить 60%.

Текущие ставки, даже если не пользоваться программой льготной ипотеки, ниже, чем в 2019 году. Например, средняя ставка по выданным ипотекам в Москве в августе 2021 года составила 6,81%. В августе 2019 года – 9,17%.

Традиционно самая низкая доля ипотечных сделок – в старых границах Москвы (60%). Относительно прошлого (2 кв. 2020 года) снижение составило 5 п.п. (с 65%). В Московской области в ипотеку проходит 71% сделок – это на 3 п.п. ниже, чем в прошлом квартале (74%).

В Новой Москве заключено с привлечением ипотеки всего 63% сделок – это на 12 п.п. ниже, чем кварталом ранее (75%). Такое резкое снижение связано с особенностями регистрации сделок в проектах одного из крупнейших застройщиков ТиНАО, где есть возможность приобрести квартиру с отложенными платежами (рассрочка и прочее), что означает отсутствие регистрации залога Росреестром, хотя формально недвижимость оплачена не полностью. Если исключить сделки данного девелопера из общей статистики, выходит, что доля ипотечных сделок составила 69%, что на 6 п.п. ниже, чем в предыдущем квартале (75%).

То есть ипотека стала пользоваться меньшим спросом. Снижается как доля ипотечных сделок, так и их количество. В целом по московском региону число зарегистрированных ипотек по итогам 3 кв. 2021 года оказалось ниже на 22%, чем в предыдущем квартале. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2020 года) число оформленных ипотек оказалось ниже на 8%.

После пересмотра программы льготной ипотеки средняя длительность обременения по ипотеке сокращается. В Новой Москве, к примеру, ипотеку стали брать сроком на 5 месяцев меньше. Однако в годовой динамике ипотека стала обременительнее – в Новой Москве кредит вырос по срокам почти на 2 года. В Московской области – 2,5 года. В старых границах Москвы – на год и три месяца. Таким образом заемщики компенсируют произошедший рост цен.

3. Цены растут быстрее в два раза после пересмотра льготной ипотеки

Несмотря на сокращение числа сделок, девелоперы продолжают наращивать стоимость. В 3 кв. 2021 года обновлен новый рекорд: Средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе составила на первичном рынке 235,4 тысяч рублей, что на 12% выше, чем по итогам 2 кв. 2021 года (210,1 тысяч).

В годовой динамике цены кв. метра выше на треть (+32%) - по итогам 3 кв. 2020 года стоимость кв. метра составляла 177,7 тысяч рублей. За весь третий квартал 2020 года прирост составил всего 6%. То есть рост цен ускорился в два раза. Это абсолютный рекорд - в среднем ежеквартальный рост был двукратно ниже.

В Москвесредняя цена «квадрата» достигла 294,8 тысяч рублей (+11% за квартал, +33,5% за год).

Новостройки в «старой» Москве стали дороже в среднем на 7% (средняя цена «квадрата» составляет 322,6 тысяч). В Новой Москве рост сопоставим: стоимость кв. метра выросла за месяц на 8% - до 195,1 тысяч. В Московской области средняя цена кв. метра (141,7 тысяч) за квартал выросла на 12%. За год - на 32,3%.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН
Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

4. Объем предложения вырос на 15% по сравнению с 2 кварталом

По итогам 3 квартала 2021 года на первичном рынке Московского региона было доступно в продаже 73,7 тысяч квартир и апартаментов (на 8% больше, чем год назад и на 14,6% больше, чем в конце 2 квартала 2021 года). Динамика объема предложения за квартал была разнонаправленной: в августе число лотов продолжало увеличиваться вслед за июлем (+10% за месяц), в сентябре зафиксировано небольшое сокращение - на 1,5% (впервые за последние 4 месяца), главным образом, за счет Новой Москвы. Можно сказать, что в последний месяц 3 квартала объем предложения в Московском регионе стагнировал.

В Москве в старых границах в течение 3 квартала продолжалось увеличение числа лотов в продаже, постепенно перешедшее к стагнации: в июле на 7,6%, в августе - на 14,9%, в сентябре - на 0,6% до 34,2 тысяч квартир и апартаментов. В Новой Москве рост объема предложения был зафиксирован только в августе (на 3,2%), в сентябре вновь снижение на 8,9% (до 9,2 тысяч лотов). В Московской области рост наблюдался и в июле, и в августе (на 5,9% и 7,7% соответственно), в сентябре сокращение на 1,3% до 30,3 тысяч.

Рост объема предложения в июле и августе было связан, в первую очередь, с выводом новых объемов в уже реализуемых ранее новостройках. «Новинок» рынка в августе было мало. То есть, девелоперы стали активнее выводить «запасы» непроданного жилья в реализацию. В сентябре, несмотря на высокие показатели вывода «новинок» рынка, объем предложения стагнирует за счет малого числа новых корпусов в июле.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

Количество «новинок» рынка имело достаточно волатильную динамику в течение квартала. В июле 2021 года стартовали продажи сразу 14 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону (максимум с начала года), в августе - всего 4 (минимум с начала года), в сентябре снова рост - 9. Всего за 3 квартал 2021 года на рынке 27 новых ЖК - на 4 больше, чем за 3 квартал 2020 года и на 9 больше, чем за 2 квартал 2021 года.

Общая площадь «новинок» 3 квартала составила 2478 тысяч кв. метров в 170 корпусах. Основной объем нового предложения пришёлся на сентябрь (1071 тысяч кв. метров в 67 корпусах), а территориально на «старую» Москву (1164 тысяч кв. метров за 3 месяца).

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

5. Выручка девелоперов сократилась за квартал на 18%

В 3 квартале 2021 года выручка девелоперов составила порядка 409 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что на 17,5% меньше, чем во 2 квартале 2021 года и на 15% больше, чем в 3 квартале 2020 года. При этом число сделок за квартал уменьшилось на 17%, а в годовой динамике на 5% (за счет роста цен выручка по сравнению с прошлым годом не сократилась, а наоборот - выросла).

Основной объем выручки пришелся на сентябрь - 152,9 млрд рублей, в августе она составила всего 117 млрд рублей - минимальный показатель с февраля текущего года.

За квартал выручка девелоперов уменьшилась сопоставимо и для проектов Москвы в старых границах (-17,9%), и для Новой Москвы (-16,3%), и для Московской области (-17,3%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок 3 квартале 2021 года. В лидерах по числу сделок – проекты всех локаций: Новой Москвы («Десна», «Скандинавия Юг», «Прокшино», «Бунинские луга»), Московской области («Пригород Лесное», «Томилино Парк», «Пехра»), а также Москвы в старых границах («Остров», «Символ», «Южные сады»). Примечательно, что в тройке лидеров – проект со средним чеком сделки в 31 млн рублей.

«Рекордный рост цен по итогам квартала, вопреки снижению сделок, объясняется двумя причинами, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Первая - начало делового сезона - после «спокойного» августа девелоперы смогли наращивать стоимость. Вторая причина - изменение структуры предложения: рост цен на треть всего за год и повышение ипотечной ставки вынуждают покупателей приобретать недвижимость с более низкой ценой квадратного метра - в продаже остаются менее бюджетные варианты. При проектном финансировании большинство банков требуют от застройщиков реализовывать определенный объем продаж за промежуток времени. Перевыполнение плана по большинству новостроек позволяет девелоперам еще несколько месяцев держать и даже увеличивать стоимость, выполняя обязательства перед кредиторами, несмотря на падение спроса, что мы сейчас и наблюдаем».

Поделиться
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
13 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ