Машино-места дорожают в Москве вслед за автомобилями

Эксперты Циан проанализировали динамику цен на рынке паркинга в Московском регионе по данным о заключенных сделках, сравнили с динамикой цен на первичном рынке и выяснили, что будет выгоднее - приобрести машино-место или арендовать его.

● За год машино-места подорожали в Москве на 16%, в Московской области - на 10%. Средняя стоимость достигла 2,1 млн рублей в столице и 914 тысяч рублей в области.

● Стоимость машино-места в Москве составляет 13% от стоимости квартиры, в Московской области - 15%. За последние 2 года доля сократилась на 4 п.п.

● Количество сделок с паркингом возросло вслед за первичным рынком. Пик за последний год пришелся в Москве на 1 кв. 2021 года (6,1 тысяч сделок), в Московской области на 4 кв. 2020 года (1,2 тысяч сделок).

● В среднем 17 лет можно арендовать паркинг за стоимость машино-места. Спрос на аренду паркинга возрастает.

Анализировались только сделки с машино-местами по ДДУ (то есть, в корпусах до получения разрешения на ввод в эксплуатацию). Расчеты по числу сделок приведены только для паркингов, расположенных на одном кадастровом участке с жилыми домами; отдельно стоящие многоуровневые паркинги в большинстве случаев не учтены.

I. Ажиотажный спрос на первичном рынке привел к росту цен на паркинг

В Москве в августе 2021 года средняя цена машино-места достигла 2,1 млн рублей. Автовладельцам - покупателям новостроек придется фактически купить еще одну машину, так как цена парковки равняется средней стоимости новой иномарки. Цены на автомобили с каждым годом планомерно увеличиваются на 7-10%. Стоимость иномарок более волатильна, так как зависит от курса рубля, но в целом за последние 5 лет также увеличивается достаточно равномерно. Рост стоимости за последний год, однако, был выше, чем обычно, что связано со сложной ситуацией на авторынке - автомобили зарубежных производителей не так просто купить из-за трудностей с логистикой и нехваткой комплектующих.

Стоимость машино-места кардинально не менялась до 2020 года. В 2020 году в Москве отмечен резкий прирост стоимости - сразу на 14,6% или 230 тысяч рублей, в 2021 году рост продолжился - +16% или 290 тысяч за год. В результате за последние 2 года стоимость машино-места впервые достигла стоимости новой иномарки. В Московской области средняя стоимость паркинга составляет 914 тысяч рублей. За последний год, так же, как в Москве, ценник стремительно вырос - на 10%. В предыдущие годы рост составлял порядка 2% в год. Здесь парковочное место стоит в 2 раза дешевле, чем в столице, при том что средняя сделка с квартирой дешевле в 2,7 раза.

Подорожание паркинга закономерно на фоне повышения спроса и стремительного увеличения цены на первичном рынке. Число сделок с новостройками во 2 половине 2020 года и 1 половине 2021 года било рекорды - во 2 полугодии 2020 года в Москве было заключено в 1,9 раз больше ДДУ, чем в 1 полугодии 2020 года, а в 1 полугодии 2021 года - в 1,8 раз. Новым владельцам квартир были необходимы машино-места, в результате чего спрос на них возрос и цены поползли вверх. По сравнению с январем 2020 года, когда еще не было пандемии и льготной ипотеки на первичном рынке, потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на покупку машино-места увеличился в 2021 году в среднем в 2 раза.

Наиболее сильно в цене прибавили машино-места в СВАО - на 71% за год, также существенно выросла стоимость в ЮВАО - на 53%. Причина не только в общерыночном росте цен, но и в изменении структуры предложения и сделок - повысилась доля более «дорогих» ЖК «бизнес-класса» и снизилась доля ЖК класса «комфорт». Самые дешевые машино-места в ЖК, расположенных в НАО (в среднем - 0,9 млн рублей) и ЮЗАО (1,34 млн рублей)

С отдалением от центра средняя стоимость машиноместа закономерно снижается. Если в ЖК внутри Садового кольца она составляет 5,57 млн рублей, то в локациях между Садовым кольцом и ТТК уже в 2 раза меньше - 2,68 млн рублей. Далее сокращение не такое резкое, но все равно ощутимое - в среднем в 1,5 раза при переходе от зоны к зоне. Средний ценник в локациях между ТТК и МКАД составляет 2,35 млн рублей, в Москве за МКАД - 1,31 млн рублей, в ближнем поясе Московской области и Новой Москвы - 1-1,02 млн рублей, в среднем поясе области и дальнем поясе Новой Москвы - 0,67 млн рублей. Самые дешевые парковочные места в дальнем поясе Московской области - 0,63 млн рублей.

II. Число сделок с паркингом возросло в ~2 раза по сравнению с допандемийным уровнем

Вместе с ажиотажным спросом на первичном рынке во второй половине 2020 - первой половине 2021 года возросло и количество сделок с машино-местами. В 2019 году и 1 квартале 2020 года в Москве количество их держалось на уровне 3-4 тысяч в квартал. Во 2 квартале 2020 года из-за режима самоизоляции число сделок просело до 2,4 тысяч штук, после чего с активизацией покупателей на первичном рынке недвижимости увеличилось до 4,3 тысяч в 3 квартале 2020 года, а затем до 6,7 тысяч в 4 квартале 2020 и 7,2 в 1 квартале 2021 года.

В Московской области минимум сделок за последние 2 года пришелся на 2 квартал 2020 года (всего 265 штук), когда действовал период самоизоляции, после чего количество купленных парковочных мест показало двухкратный (в 3 квартале 2020 года - 626 сделок), а затем и пятикратный рост (максимум в 4 квартале 2020 года - 1246 сделок).

В целом в 1 половине 2021 года число сделок с паркингом в среднем в 2 раза больше, чем в допандемийный период (по сравнению с 1 полугодием 2019 года).

III. Стоимость машино-места составляет 13% от стоимости квартиры в Москве и 15% в Московской области

За год машино-места в Москве подорожали на 16%, в Московской области - на 10%. Квартиры на первичном рынке за это же время прибавили в стоимости 24% в столице и 30% в области. Не все новые владельцы квартир приобретают паркинг - у кого-то нет автомобиля, кто-то арендует место или паркуется во дворе.

Аналитики Циан подсчитали, какую долю от средней стоимости квартиры составляет стоимость машино-места. В Москве в 2019 году доля составляла ~17%, в Московской области ~20%. После стремительного роста цен на первичном рынке в 2020 - 2021 годы она сократилась до ~14% и ~16% соответственно, так как паркинг дорожал менее быстрыми темпами, чем квартиры. По итогам 3 квартала 2021 года доля составляет 13% в столице и 15% в области

Чем дороже кв. метр в ЖК, тем больше придется потратить на приобретение места в паркинге. На каждые +50 тысяч рублей за квадратный метр в ЖК Москвы стоимость машино-места возрастает в среднем на 38%. То есть, например, в ЖК со средней стоимостью квадратного метра от 150 до 200 тысяч рублей паркинг обходится на 38% дешевле, чем в ЖК с ценой «квадрата» от 200 до 250 тысяч рублей.

IV. Машино-место окупится через 17 лет

Цена машино-места в Москве за последний год существенно возросла и достигла стоимости иномарки. Для многих покупателей это слишком большие расходы, в результате чего они предпочитают арендовать машино-место, а не приобретать его. Спрос на аренду паркинга возрос во 2 половине 2020 года - 1 половине 2021 года почти так же сильно, как и спрос на покупку - в среднем в 1,5 раза относительно допандемийного уровня. В настоящее время интерес к аренде продолжает увеличиваться.

Средняя стоимость машино-места в Москве составляет 2,1 млн рублей, средняя ставка аренды - 10,3 тысяч рублей в месяц. Т.е. покупка парковочного места отобьется через 17 лет. Год назад ставка аренды составляла 10 тыс. рублей в месяц, стоимость машино-места - 1,8 млн рублей, значит, окупилось бы оно за 15 лет. Т.е. в настоящее время парковочное место выгоднее снимать, чем год назад.

Самая дорогая аренда паркинга в ЦАО, в среднем - 16,6 тысяч рублей в месяц, стоимость паркинга отобьется за 23,2 года аренды. Также высокие ставки в САО (11,2 тысяч рублей), в ЗАО (10,2 тысяч рублей). Наиболее выгодна аренда в СВАО, где снимать паркинг за стоимость машино-места можно 32 года, а также в ЦАО (23 года) и ЗАО (22 года). В НАО уже через 11,5 лет платеж за аренду превысит цену машино-места.

«Интерес к покупке паркинга за последний год увеличился на фоне ажиотажного спроса на первичном рынке. Многим новым владельцам квартир в новостройках необходимо машино-место, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика – Стоимость паркинга за год увеличилась не так существенно, как ценник на первичке, но тоже достаточно сильно, учитывая стагнацию в предыдущие годы - на 16% и достигла средней стоимости новой иномарки. Для многих покупателей это слишком крупные траты, но и обойтись без покупки паркинга все сложнее, из-за того, что становится популярнее концепция «двор без машин». Поэтому многие владельцы авто интересуются арендой паркинга, надеясь сэкономить».