Итоги полугодия на первичном рынке Московского региона
Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия 2021 года на первичном рынке столичного региона, проанализировав количество и структуру сделок, долю ипотеки, динамику цен, активность девелоперов и объем их выручки.
● Рекордов нет: количество сделок в 1 полугодии 2021 года оказалось на 11% меньше, чем полугодием ранее. В годовой динамике – рост на 46%. Снижение отмечено как в Москве (-9%), так и в Московской области (-12%).
● Рост доступности ипотеки сместил спрос в пользу более дорогих объектов: в 1 полугодии 2021 года на новостройки Москвы пришлось 58% сделок, остальные – на Московскую область. Год назад доля Москвы была на уровне 49,5%.
● За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 25%, из них на 14% - за 1 полугодие 2021 года. Средняя стоимость кв. метра в «старой» Москве впервые преодолела отметку в 300 тысяч за «квадрат».
● Девелоперы ускорили индексацию цен перед завершением программы льготного кредитования – ежемесячный прирост превысил 2% мае и июне 2021 года, тогда как в марте-апреле ежемесячный рост был менее 1%.
● Объем предложения стабилизировался и прекратил падение: на выбор покупателей – 64,3 тысяч квартир и апартаментов. На рынке не наблюдался массовый выход новых проектов «под завершение» льготного ипотечного кредитования
● В последний месяц действия программы субсидирования (с прежним лимитом в 12 млн рублей) доля ипотечных сделок в Московском регионе достигла 72%. Это максимальное значение с июня 2020 года.
● В 1 полугодии 2021 года девелоперы Московского региона заработали 883 млрд рублей (удвоив выручку за год). Относительно 2 полугодия 2020 года выручка не изменилась: за счет роста цен девелоперам удалось компенсировать снижение сделок). В тройку проектов – лидеров продаж – вошли новостройки в разных локациях: Московской области, Москве в старых границах, а также - ТиНАО.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
I. Количество сделок за полугодие в столичном регионе снизилось на 11%
Пролонгация программы ипотечного кредитования после 1 ноября 2020 года не позволила сохранить на первичном рынке столичного региона такие же темпы продаж, как осенью 2020 года. В 1 полугодии 2021 года зарегистрировано 84,3 тысяч ДДУ с физлицами в Московском регионе, что на 11% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (94,3 тысяч сделок). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) количество сделок оказалось выше почти в полтора раза (на 46,5%). Напомним, именно в первом полугодии 2020 года рынок столкнулся с локдауном. Кроме того, большую часть времени застройщики работали без льготного кредитования, ипотека выдавалась под стандартные несубсидируемые проценты.
Более того, количество сделок в 1 полугодии 2021 года оказалось не рекордным в сравнении не только со второй половиной 2020 года, но и вторым полугодием 2018 года, когда девелоперы активно выводили в продажу проекты, чтобы реализовывать их без открытия эскроу-счетов. Текущий спрос – ниже, чем во 2 полугодии 2018 года на 2,2%.
В 1 полугодии 2021 года наибольшее число сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных «каникул» число сделок снизилось на 20%. В июне – последний месяц льготного ипотечного кредитования на старых условиях – число ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.
Несмотря на последние дни «льготной ипотеки», на рынке не наблюдалось рекордное число желающих успеть купить квартиру. Во многом причиной стали рекордно высокие цены и политика девелоперов, желающих получить максимальную прибыль на фоне завершения программы субсидирования.
Показатели продаж последних месяцев существенно отстают от тех значений, что наблюдались осенью 2020 года. К примеру, в Москве количество сделок в июне 2021 года составило 8,1 тысяч, тогда как в октябре 2020 года (накануне завершения на тот момент льготного кредитования) – 10,1 тысяч.
Москва показывает лучшие результаты продаж в сравнении с областью. В сравнении с предыдущим полугодием в Москве количество сделок снизилось на 9%, в Московской области – на 12%.
В годовой динамике (относительно 1 полугодия 2020 года) прирост сделок в Москве составил 71%, в Подмосковье – всего 22%. Таким образом, дешевые кредиты стимулировали покупателей рассматривать более дорогие объекты в лучших локациях. В 1 полугодии 2021 года 58% сделок пришлось на Москву. Год назад сделки на первичном рынке распределялись равномерно между Москвой и областью.
II. Выжать максимум: девелоперы нарастили стоимость в последние месяцы льготной ипотеки
Отсутствию рекордов на первичном рынке во многом способствовал продолжающийся рост цен, который только усилился в мае-июне – то есть в последние недели действия льготной ипотеки на старых условиях. За год – относительно июля 2020 года – текущая средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе выросла на 25%. Из них рост в 14% пришелся на последнее полугодие.
В Москве средняя цена «квадрата» достигла 265,3 тысяч рублей (+14% за полугодие). Относительно
июля 2020 года цены в столице выше на 28%.
Причем на новостройки в старых границах пришелся основной рост: +19% за полгода. Средняя стоимость квадратного метра впервые преодолела отметку в 300 тысяч рублей (300,4 тысяч).
В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» выросла не так существенно: +3% за полгода – до 180,1 тысяч рублей. Такая же стоимость «квадрата» была в новостройках «старой» Москвы весной 2017 года.
В Московской области средняя цена кв. метра (126,1 тысяч рублей) за полугодие выросла на 9%, за год – на 28%.
После замедления индексации цен на первичном рынке, в июне застройщики вернулись к пересмотру цен – в Москве (включая присоединенные территории) средняя стоимость «квадрата» увеличилась за последний месяц на 2,7%, при том что в апреле-мае ежемесячное увеличение было на уровне 1,3%.
В Московской области аналогичная ситуация: средняя стоимость кв. метра на первичном рынке после стагнации в апреле снова пошла в рост в мае-июне.
В целом по Московскому региону в мае-июне 2021 года ежемесячный прирост цен превышал 2% в последние два месяца – мае (+2,3%) и июне (+2,2%), что в итоге привело к отсутствию рекордного числа сделок даже на фоне последних недель действия льготной ипотеки на старых условиях.
III. Жители столичного региона использовали последний шанс на льготную ипотеку
По подсчетам Циан, доля ипотечных сделок по рынку варьировалась в 1 полугодии в диапазоне 63-72%. В последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях доля сделок на первичном рынке достигла 72%. Это максимальное значение с июня 2020 года (когда в Москве были сняты основные ограничения после весеннего локдауна, во второй месяц льготного ипотечного кредитования).
В старых границах Москвы доля кредитных сделок на первичном рынке в июне составила 68%. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для данных локаций - 77% и 74% соответственно.
IV. Проектов стартует меньше - корпусов больше
В 1 полугодии 2021 года на рынок Московского региона вышло 42 новых проекта, преимущественно – в старых границах Москвы (30 проектов). Еще 3 – в Новой Москве и 9 – в Московской области. Для сравнения – во 2 полугодии 2020 года, когда также действовала льготная ипотека, в продажу вышли 56 новых проектов. Однако по площади «новинок» показатели 2021 года (4,8 млн кв. метров в 324 корпусе) оказались сопоставимыми с показателями 2 полугодия 2020 года (также 4,8 млн кв. метра в 281 корпусе).
В 1 полугодии 2020 года стартовали продажи всего 29 ЖК в целом по региону. Общая площадь «новинок» составила в тот период составила 3,35 млн кв. метров в 179 новых домах.
Таким образом, на рынке не наблюдался массовый выход новых проектов «под завершение» на тот момент льготного ипотечного кредитования. Текущая активность застройщиков существенно ниже, чем, к примеру, во 2 полугодии 2018 года объем нового предложения в Московском регионе составил 6,7 млн кв. метров. Тогда застройщики стремились преодолеть минимальную «планку» для продолжения строительства по старым правилам (по стадии готовности и доле проданного жилья от всего объема).
Текущие значения – ниже на 28%.
V. Количество квартир в продаже больше не сокращается
По итогам 1 полугодия на первичном рынке Московского региона было доступно в продаже 64,3 тысяч квартир и апартаментов. На протяжении всего полугодия объем экспозиции стагнировал и показывал минимальные колебания из месяца в месяц. Однако эксперты Циан отмечают, что такая стагнация на рынке – это позитивный знак, поскольку на протяжении 2019-2020 годах объем предложения на первичном рынке планомерно снижался.
VI. Топ-10 самых продаваемых новостроек 1 полугодия в Московском регионе
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 полугодии 2021 года на первичном рынке столичного региона. В тройку лидеров вошли сразу же все локации: первое место – у ЖК «Пригород Лесное» в Московской области. На втором месте – ЖК «Символ» («старая» Москва), на третьем – «Новые Ватутинки» (Новая Москва). Из десятка самых продаваемых проектов первого полугодия два – в старомосковских границах. Единственный проект-лидер, в котором средний чек сделки превысил 10 млн рублей, — это ЖК «Символ», где стоимость купленного лота в 1 полугодии 2021 года составила 15,6 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» в сделке» - 284 тысяч рублей.
Впрочем, это все равно ниже, чем в среднем по рынку. В июне 2021 года цена «квадрата» в заключенной сделке составила 295 тысяч рублей. В Новой Москве – 185 тысяч. В Московской области – 134 тысяч.
«На первичном рынке недвижимости сложилась предсказуемая ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Застройщики рассчитывали на ажиотажный спрос на фоне завершения льготного ипотечного кредитования, активно наращивая стоимость. Кроме того, девелоперы стремились компенсировать провал по сделкам в мае 2021 года, когда из-за длинных «каникул» спрос просел сразу на 20%. Однако взрывного роста спроса не произошло, хотя и доля сделок в кредит достигла максимума с момента старта субсидирования. Даже льготное ипотечное кредитование не позволяет дальше наращивать цены, одновременно поддерживая спрос. Уже в начале июля отдельные застройщики стали предлагать альтернативные собственные программы «льготной ипотеки», несмотря на пролонгацию госпрограммы. После сокращения лимита кредитования до 3 млн рублей, субсидирование стало неактуальным для столичного региона. Второе полугодие станет периодом «охлаждения» рынка недвижимости, в первую очередь – по спросу, но не ценам. На стоимость влияют и ряд других факторов: рост стоимости стройматериалов в целом по миру, переход на эскроу-счета, высокая инфляция, которая, по прогнозам, замедлится только в конце 2022 года. Возможно возвращение забытых сезонных скидок, однако отката к допандемийным ценам ждать не стоит – рынку нужно учиться взаимодействовать в новой реальности без главного «драйвера» - льготной ипотеки. И на это потребуется время».
