Экономика
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Зарубежка
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального».
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io».
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Экономика
Русская планета

Август столичной недвижимости. Анализ ситуации на рынке

Фото:
Фото: Moy-novostroy.ru
Сделок в новостройках Москвы и области стало меньше на треть, ипотек – на 40%
Дмитрий Степнов
13 сентября, 2021 19:07
12 мин

Аналитики Циан подвели итоги августа на первичном рынке Московского региона – второй месяц «обновленной ипотеки», который показывает реальную ситуацию с падением спроса (в июле часть сделок оказалась «переходящей» с июня).

В сравнении с июнем количество ДДУ снизилось на треть, а число оформленных ипотек – на 40% при общем сокращении доли кредитных сделок с 72% до 64%. Новостройки в Москве в старых границах подешевели впервые с лета прошлого года.

● Спрос в августе просел почти на треть (-31%) относительно июньских значений, когда действовала «старая» льготная ипотека. В Москве – падение на 33%, в Московской области – на 27%.

● Количество оформленных ипотек сократилось на 40% в сравнении с июнем. Доля сделок в кредит снизилась с 72% в июне 2021 года до 64% в августе 2021 года. Наибольшее падение – в Новой Москве (-12 п. п.) и Москвы в старых границах (- 10 п. п.).

● Новостройки «старой» Москвы подешевели за месяц на 0,7%, впервые с июля 2020 года. Однако в целом по региону средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе выросла на 1,4%.

● Конкуренция усиливается: предложение вернулось к сентябрю 2020 года – выбор за месяц стал больше на 10%: порядка 74,9 тыс. квартир и апартаментов в продаже. Объем предложения увеличивается четвертый месяц подряд.

Выручка девелоперов в августе 2021 года оказалась ниже, чем года назад(в августе 2020 года). В тройке проектов-лидеров продаж – новостройка со средним чеком сделки в 31 млн рублей.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Исходные данные по сделкам по итогам августа не содержали данных по некоторым ЖК. По ним объем сделок был определен экспертно (данная оценка будет скорректирована в следующем мониторинге по реальным цифрам).

I. Спрос снизился на треть

Август 2021 года – первый месяц, который объективно отражает ситуация с падением спроса после пересмотра программы льготного ипотечного кредитования. В июле 2021 года часть ДДУ – сделки, совершенные в последние дни июня, регистрация по которым прошла в следующем месяце. Напомним, в июле 2021 года относительно июня спрос просел на 21%. В августе 2021 года относительно июньских значений падение спроса оказалось существеннее: почти на треть (-30,6%) в целом по Московскому региону. По итогам августа зарегистрировано 10,95 тысяч ДДУ против 15,78 тысяч в июне 2021 года. Относительно июля 2021 года спрос снизился на 13%. В годовой динамике (в сравнении с августом 2021 года – на 17,6%.

Снижение числа сделок произошло по всем направлениям. В Москве за месяц число сделок уменьшилось на 18%, в Московской области – на 6%. Относительно июня падение – на 33% для Москвы и 27% Московской области. В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы просели всего на 12%, тогда как в области – на 24%.

Текущие объемы продаж (11 тысяч сделок в месяц) – это наименьший показатель в этом году, за исключением январских сделок, когда из-за длительных новогодних каникул было зарегистрировано на тысячу сделок меньше, чем в августе. Меньше 11 тысяч сделок в месяц в столичном регионе заключалось преимущественно до второй половины 2017 года, однако это не значит, что спрос обвалился до уровня четырехлетней давности. Все же август – традиционно низкий сезон на рынке недвижимости, что также оказывает влияние на число сделок.

Однако пока что текущие продажи в Московской области – ниже, чем до пандемии (в начале 2020 года). В Москве продажи августа оказались хуже, чем в марте 2020 года, когда из-за обесценивания рубля на рынке фиксировался ажиотажный спрос. В то же время продажи лучше, чем в январе-феврале 2020 года, а также – локдаун и период выхода из него.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

II. Доля сделок в ипотеку оказала резкое снижение с 72% в июне до 64% в августе

По итогам августа на первичном рынке столичного региона отмечено резкое снижение доли сделок в ипотеку – 64% ДДУ заключено в кредит, при том, что в июле доля составляла 70%, а в июне (когда льготная ипотека действовала на старых условиях) – 72%. Таким образом, обновление программы привело к снижению доли ипотеки на 8 п.п. Относительно июня уменьшение доли ипотечных сделок в августе для Москвы в старых границах составило 10 п. п. (с 68% до 58%). В Новой Москве – на 12 п. п. (с 78% до 66%). В Московской области снижение минимально: на 6 п. п. (с 74% до 68%). В абсолютном выражении количество оформленных ипотек снизилось в августе на 40% в сравнении с июнем (число сделок при этом снизилось на 31%).

Впрочем, относительно периода, когда льготная ипотека еще не действовала, текущая доля ипотечных сделок все равно выше. В январе-апреле 2020 года в среднем по региону в ипотеку приобретали только 59% квартир в новостройках.

В старых границах Москвы средний срок оформленного кредита показывает снижение второй месяц подряд (на протяжении января-июня фиксировался рост). Кредит в августе брали в среднем на 248 месяцев(против 256 в июне и 251 в июле). Одновременно средний чек покупку в кредит превысил 16,5 млн рублей (в предыдущие месяцы максимальная отметка была на уровне 15,8 млн рублей).

В Новой Москве, где снижение доли ипотечных сделок максимально, средний срок ипотеки, наоборот, показывает рост: в августе кредит брали в среднем на 247 месяцев против 245 в июне и 235 в июне 2021 года. Средний чек сделки в кредит снижается: сегодня в среднем это 8,5 млн рублей против 8,8 млн в июле-июне.

В Московской области средний срок обременения – 238 месяцев против 246 в июне-июле. Средний чек сделки в ипотеку – 6,2 млн против 6,4 млн в июне и 6,2 млн в июне.

С «обнулением» льготной ипотеки пока не сложилось единой тенденции, однако очевидно, что в старомосковских границах стало меньше клиентов, которые брали ипотеку только ради того, чтобы попасть под программу льготного ипотечного кредитования (такие покупатели нередко оформляли кредит на максимально возможный срок и брали ипотеку «на что хватит», то есть рассматривали более доступные варианты). Сейчас на рынок вышли ипотечные заемщики, для которых было не столь принципиально сокращение лимита кредитования по льготной ипотеке, в том числе – по причине более дорогих покупок. По подсчетам Циан, примерно 29% сделок с покупкой недвижимости стоимостью от миллиона долларов на первичном рынке, проходит в кредит. Поэтому логично, что средний чек ипотечной сделки растет при сокращении сроков кредитования.

III. Новостройки «старой» Москвы подешевели

Сокращение лимита льготного кредитования и снижение числа сделок привело к снижению темпов роста цен на недвижимость, впрочем, по итогам августа все равно был обновлен новый ценовой рекорд. Средняя стоимость «квадрата» в столичном регионе составила на первичном рынке 225,9 тысяч рублей, что на 1,4% выше, чем в июле (283,8 тысяч).

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 284,5 тысяч рублей (+0,2% за август). Новостройки в «старой» Москве стали дешевле в среднем на 0,7% (средняя цена «квадрата» составляет 312,1 тысяч против 314,1 тысяч месяц назад). В Новой Москве средняя стоимость кв. метра выросла за месяц на 1% - до 194,3 тысяч против 192,4 тысяч месяц назад. В Московской области средняя цена кв. метра (135,7 тысяч рублей) за месяц выросла на 2,3%.

Таким образом, в Москве стоимость на первичном рынке уже отреагировала на изменение условий ипотечного кредитования, тогда как в области сохраняется высокий рост, где даже три миллиона лимита по ипотеке с учетом среднего чека ипотечной сделки в 6,2 млн компенсирует почти половину стоимости.

В Москве же прирост цен в 0,2% - минимальный с начала года. Для сравнения – на такую же величину цена увеличивалась в мае 2020 года, когда льготная ипотека только была запущена. Иными словами, в столице фиксируются признаки «охлаждения рынка». В старых границах Москвы отрицательная динамика была отмечена впервые с июля 2020 года.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН
Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

IV. Предложение увеличилось на 10% – конкуренция усиливается

Второй месяц подряд на первичном рынке Московского региона увеличивается объем предложения. В продаже от застройщиков доступны порядка 74,8 тысяч квартир и апартаментов. За последний месяц выбор жилья от застройщиков вырос на 10,2% и находится на уровне сентября прошлого года. В Москве в старых границах за месяц количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 15%: до 34 тысяч, в Новой Москве – на 3,2% (до 10,1 тысяч). В Московской области – рост на 7,7% -30,7 тысяч лотов в продаже.

Рост объема предложения фиксируется не только за счет новых проектов, которых вышло меньше, чем в июле, но и по причине вывода новых объемов в уже реализуемых ранее новостройках. Иными словами, девелоперы стали активнее выводить «запасы» непроданного жилья в открытую реализацию. Объем предложения увеличивается четвертый месяц подряд.

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

Количество «новинок» рынка снизилось в сравнении с июлем. В августе 2021 года стартовали продажи всего 4 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону против 14 в июле. Общая площадь августовских «новинок» составила 469 тысяч кв. метров в 44 корпусах. Основной объем нового предложения пришёлся на «старую» Москву (211 тысяч кв. метров).

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

Из новых проектов три вышли в старых границах Москвы:

● «В Алтуфьево»

● BOGENHOUSE

● LITTLE

И один – в Московской области:

● «Горки Парк»

V. Выручка девелоперов ниже, чем год назад

В августе 2021 года выручка девелоперов составила порядка 117 млрд рублей (в целом по Московскому региону), что является худшим показателем с февраля. Относительно июля выручка сократилась на 16% (с 139,1 млрд), относительно июня 2021 года – на 31,3% (со 170,4 млрд). В годовой динамике (относительно августа 2020 года) выручка девелоперов оказалась ниже на 2,9% - тогда застройщики заработали 120,5 млрд рублей. При этом число сделок в годовой динамике оказалось меньше на 17,6% (за счет роста цен снижение выручки оказалось минимально).

За прошедший месяц выручка девелоперов уменьшилась сопоставимо для проектов Москвы в старых границах (-15,8%) и Московской области (-13,6%). В Новой Москве падение за месяц значительнее: -20,4%.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в августе 2021 года. В лидерах по числу сделок – проекты всех локаций: как Новой Москвы («Десна») так и Московской области («Пригород Лесное»), а также Москвы в старых границах («Остров»). Примечательно, что в тройке лидеров – проект со средним чеком сделки в 31,4 млн рублей.

«Отсутствие обвального снижения доли ипотечных сделок в Москве говорит о том, что ипотека продолжает играть ключевую роль в формировании спроса на рынке жилья, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Поэтому рост ключевой ставки даже на 0,25 п.п. с большой вероятностью будет компенсирован застройщиками через различные совместные программы и с банками, а также - в виде дисконтов. При условии того, что девелоперы будут выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, заметного дальнейшего падения спроса удастся избежать. В сентябре возможен рост числа сделок за счет сезонного фактора».

Поделиться
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
12 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ