Спрос и рост цен на недвижимость в России замедляются

Аналитики Циан подвели итоги 1 кв. 2021 года на первичном рынке столичного региона. Застройщики снизили «индексацию» цен.

Спрос замедляется – ежемесячный прирост сделок в марте составил всего 3%, а в сравнении с прошлым кварталом число ДДУ снизилось на четверть. Объем лотов в новостройках, доступных покупателям, обновил минимум с валютного кризиса 2014 года.

● Количество сделок в 1 кв. 2021 года (40,4 тысяч ДДУ) в Московском регионе – на 19% больше, чем год назад, и на четверть ниже в сравнении с 4 кв. 2020 года. Прирост спроса замедляется – по итогам марта кол-во ДДУ выросло всего на 3%.

● Девелоперы реже пересматривают стоимость – в марте цена «квадрата» выросла на 0,7%. Всего по итогам квартала произошел рост на 4,4% для Московского региона. В марте столица впервые преодолела отметку в 250 тысяч рублей за «квадрат».

● 67% сделок в 1 квартале прошли в ипотеку. Москвичи берут ипотеку на максимально возможный срок – 20 лет.

● Объем предложения обновил минимум с валютного кризиса 2014 года – в продаже мене 60 тысяч квартир и апартаментов.

● Активность застройщиков выше прошлогодней - в продажу вышло в на четверть больше жилья, чем в прошлом году (152 корпуса площадью 2,2 млн кв. метров).

● Лидерами продажв 1 кв. 2021 года стали: «Символ» (Москва), «Пригород Лесное» (Московская область), «Бригантина» (Московская область).

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

I. Лучше, чем год назад. Хуже, чем кварталом ранее

По итогам 1 кв. 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона заключено 40,4 тысяч сделок. В годовой динамике (относительно 1 кв. 2020 года) продажи оказались успешнее на 19,4%. Однако относительно предыдущего 4 кв. 2020 года спрос оказался ниже на четверть (-26,1%).

Рекорды прошлого года на фоне завершения исходного периода действия льготной ипотеки не были повторены в 2021 году. Программа субсидирования по-прежнему является «локомотивом» отрасли и поддерживает спрос, однако былого ажиотажа на рынке уже нет.

Основной рост спроса за год пришелся на Москву (+32%), тогда как количество сделок в Московской области выросло только на 5% за год, что связано с меньшей активностью девелоперов. За прошедший квартал и Москва и Подмосковье просели по спросу сопоставимо (-28% и -24% соответственно). Сейчас покупатели подходят к выбору недвижимости основательнее, к тому же произошедший рост цен ограничивает возможности клиентов, даже несмотря на льготного ипотечное кредитование.

В январе (9,97 тысяч ДДУ) 2021 года относительно декабря 2020 года спрос в Московском регионе на первичном рынке просел на 47%, что объясняется деятельными новогодними каникулами. В феврале рынок снова пошел в рост (14,99 тысяч ДДУ), +50% к январю. В марте 2021 года прирост по количеству сделок оказался минимальным (15,48 тысяч) – всего на 3% относительно февраля. Рост числа сделок по отношению к февралю выглядит нетипично скромно несмотря на большее число рабочих дней в первом месяце весны (22 против 19).

Для сравнения – в докризисном марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в 2019 году – 6%. В 2020 году – всего 1%, поскольку именно в тот период был введен режим самоизоляции. Таким образом, рынок сегодня замедляется – рекордов по сделкам нет.

II. Девелоперы снижают темпы «индексации» цен. Цена «квадрата» в Москве преодолела отметку в 250 тысяч

Девелоперы в ответ на «охлаждение» рынка и отсутствие значительного прироста по числу сделок стали аккуратнее индексировать цены. По итогам марта 2021 года средняя стоимость кв. метра в Московском регионе увеличилась на 0,7%. Для сравнения – в феврале 2021 года прирост средней стоимости составил по региону 3%.

По итогам всего 1 кв. 2021 года средняя стоимость кв. м на первичном рынке столичного региона увеличилась на 4,4%. И вплотную приблизилась к отметке в 200 тысяч рублей – в целом по региону она достигла 199,4 тысяч рублей. В годовой динамике текущая стоимость выше на 23,9%.

Московские новостройки прибавила в цене за квартал 7,7% - стоимость составляет сегодня 251,8 тысяч рублей. В марте столица впервые преодолела отметку в 250 тысяч рублей. В годовой динамике текущие цены выше на 22,6%.

В Московской области прирост за квартал чуть ниже – на 5% и выше на 26,6% в годовой динамике. Цена «квадрата» - 121,3 тысяч рублей. В марте «индексация» составила 1%.

III. 67% сделок в 1 квартале прошли в ипотеку

В 1 квартале доля ипотечных сделок на первичном рынке составила 67% в целом по региону на первичном рынке. В старых границах Москвы доля ниже – 63%. В Новой Москве и Московской области, которые выбирают покупатели с меньшими бюджетами, показатель составил уже 70%.

В прошлом квартале (4 кв. 2020 года) доля ипотечных сделок была чуть ниже – на уровне 65%. А в сравнении с 1 кв. 2020 года, когда льготная ипотека еще не действовала, текущая доля сделок в кредит выше на 8 п.п.: год назад в кредит прошло всего 59% сделок.

Рост цен на жилье вынуждает покупателей брать кредит на большие суммы, чтобы снизить общий ежемесячный платеж. Например, в старых границах Москвы, где проходят сделки с максимальными бюджетами, в 1 кв. 2020 года ипотеку взяли в среднем на 237 месяцев – или 19 лет и 9 месяцев. При этом максимальный срок ипотечного кредитования по льготной ипотеке ограничен 20 годами. Иными словами, уже сейчас столичные покупатели ограничены сроками кредитования – при дальнейшем росте цен многим придется отказаться от кредита, поскольку ежемесячный платеж не удастся снизить за счет пересмотра длительности обременения. Для сравнения – в 1 кв. 2020 года, когда ипотеку брали по стандартной ставке, выше, чем сегодня, средний срок кредитования составил 229 месяцев. Несмотря на более высокую ставку, покупатели могли сократить срок кредита за счет изначально меньшего бюджета покупки.

В Новой Москве ипотеку берут на меньший срок – в среднем на 231 месяц. В Московской области – на 229 месяцев. То есть у покупателей еще остается небольшой задел для снижения платежа по ипотеке даже в ситуации с еще большим ростом цен.

IV. Выбор все меньше: объем предложения обновил шестилетний минимум

По итогам 1 кв. 2020 года объем предложения на первичном рынке обновил абсолютный минимум с 2015 года – количество квартир и апартаментов в продаже стало меньше 60 тысяч. На выбор доступны 58,4 тысяч лотов. Основное падение пришлось на март (-10%). Количество вариантов в продаже обновило абсолютный минимум с валютного кризиса 2014 года.

Ровно год назад, когда льготная ипотека даже не была анонсирована, в продаже были доступны 82,9 тысяч квартир и апартаментов. За год предложение снизилось на 29,6%.

56% от всего объема предложения экспонируется в Москве. В годовой динамике выбор сегодня ниже на 29,6%: в начале апреля 2020 года на выбор было представлено 46,3 тысяч лотов, сегодня – всего 32,6 тысячи. Причем в старых границах Москвы падение существеннее (31,4%), чем в ТиНАО (22,3%). В Московской области предложения сократилось на 29,5%: с 36,6 тысяч лотов до 25,8 тысяч.

Для снижения предложения есть несколько причин:

● Высокий спрос, что приводит к вымыванию объемов.

● Изменение стратегии девелоперов, которые стали режевыводить все доступные варианты сразу, держа в запасах дополнительные лоты, создавая тем самым видимость дефицита предложения.

● Из-за перехода на эскроу-счета девелоперы не смогли сразу приспособиться новым правилам, что вызвало снижение объемов нового жилья в продаже во второй половине 2019 года – первой половине 2020 года. Например, за год до 1 июля 2019 года (дата введения эскроу-счетов) в продажу в Московском регионе поступили корпуса общей площадью 12 млн кв. метров. В следующий год после введения эскроу-счетов – уже 7,1 млн кв. метров.

V. Успеть до завершения льготного ипотечного кредитования

Провал в выходе новых проектов пока не компенсирован даже за счет большей девелоперской активности в последние месяцы. В 1 кв. 2021 года рынок Московского региона поступили в продажу 152 корпуса общей площадью 2,2 млн кв. метров. Для сравнения – в 1 кв. 2020 года общий объем «новинок» рынка составил лишь 1,8 млн «квадратов» в 99 корпусах. Девелоперы стремятся вывести проекты, пока еще действует льготное ипотечное кредитование. К тому же сокращение объема предложения только выгодно застройщикам в данной ситуации.

VI. Самые продаваемые новостройки Московского региона в 1 кв. 2021 года

В 1 кв. 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 411,3 млрд рублей.

Это в полтора раза выше (+55%), чем в 1 квартале прошлого года (265,7млрд). В сравнении с 4 кв. 2020 года выручка оказалась ниже на 22% - тогда девелоперы получили 529,3 млрд рублей. Таким образом, несмотря на то, что продажи в годовом выражении выше на 19%, именно за счет повышения стоимости на четверть, девелоперы смогли увеличить выручку не только за счет роста самих продаж.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 кв. 2021 года на первичном рынке столичного региона. Половина из них – расположены в Московской области. Примечательно, что проект-лидер продаж – самый дорогой из топ-10 новостроек с лучшими темпами реализации в 2021 году.

*Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

«Осеннего ажиотажа на рынке сегодня нет, прирост сделок не мог продолжаться постоянно, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако во втором квартале все же вероятно увеличение числа сделок. Во-первых, в апреле мы наблюдаем существенное ослабление рубля, что ведет к росту инвестиционных покупок с целью сохранения рублевых активов. Во-вторых, в России ускорилась годовая инфляция, что также стимулирует потенциальных покупателей фиксировать стоимость недвижимости. В-третьих, с большой вероятностью в Московском регионе откажутся от пролонгации льготной ипотеки, а с учетом возможного дальнейшего роста ключевой ставки ипотека на стандартных условиях подразумевает существенную переплату. Поэтому многие возьмут в ближайшие три месяца ипотеку, только чтобы успеть воспользоваться льготным предложением».