Изменения в ФЗ-214: как это скажется на девелоперском рынке Москвы?

Бизнес-бранч посвященный работе девелоперов прошел 23 августа в издательском доме«КоммерсантЪ»

Елена Коваленко

30 августа, 2017 15:00

4 мин

Бизнес-бранч № 3 от ИД «КоммерсантЪ», который прошел 23 августа 2017 года был посвящен поправкам к ФЗ-214 и работе девелоперов в новых условиях.

Модератор мероприятия – Халиль Аминов, руководитель группы потребительского рынка, редактор ИД «КоммерсантЪ».

Спикеры бизенс-бранча:

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ
Дмитрий Котровский, партнер, "Химки Групп"
Денис Капралов, заместитель генерального директора, концерн «КРОСТ»
Иван Романов, управляющий директор, «ЛСР. Недвижимость – Москва»
Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора, компания «MR-Group».

В рамках дискуссии были даны ответы на важные вопросы: как внесенные изменения в ФЗ-214 повлияют на столичный девелоперский рынок, какие плюсы и минусы ожидаются при работе в новых условиях.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ был основным спикером бизнес-бранча со стороны власти и сообщил, что фонд долевого строительства защиты прав граждан начтет свою работу уже в октябре 2017 года. Официально система начнет работать с июля 2018 года. До этого периода застройщики должны будут оценить внесенные поправки и понять насколько практически все внесенные изменения помогут выстроить цивилизованный рынок. «Это дало возможность и даст возможность открывать разрешения на строительство, во всяком случае, всем гражданам, контролирующим органам, субъектам РФ понимать источник достройки, источник компенсации, если что-то случится с застройщиком». По мнению Никиты Стасишина основной момент, который будет регулировать рынок – это прозрачность и открытость застройщика, что будет являться гарантией безопасности для покупателей жилья в новостройках. Принятые меры могут привести к изменению рынка – сокращение объемов строительства и укрупнение девелоперских компаний. Обманутыми дольщиками должны заниматься власти на местах. Такого примера как решение проблем на федеральном уровне как с компанией «СУ-155» больше не будет. Субъекты должны научиться регулировать девелоперский бизнес: «Вот я уверен, и это подтверждено, что каждый губернатор и вице-губернатор знает поименно каждый объект, каждого застройщика. И то, что происходит – это просто вовремя не принятые меры по контролю за ними». По мнению Никиты Стасишина, все внесенные поправки в ФЗ-214 должны создать условия, в которых не будут появляться проблемные объекты.

Иван Романов, управляющий директор, «ЛСР. Недвижимость – Москва» считает, что пакет поправок к ФЗ-214 уже привел к положительным изменениям в долевом строительстве, но новые поправки пока преждевременны, так как пока не получилось в полной мере оценить внесенные поправки 2016 года. По его мнению, все внесенные изменения по ужесточению требований к застройщикам, будут способствовать санации отрасли и выравниванию ситуации по спросу и предложению.

По мнению Ивана Романова, проблема заключается не столько в самих законах, а в их неисполнении. Именно, такая ситуация произошла с компанией «СУ-155» – в Москве и МО компания реализовывала недвижимость не по ФЗ-214.

Дмитрий Котровский, партнер, "Химки Групп" считает, что внесение поправок в ФЗ-214 важно, но также важно, чтобы застройщики работали в рамках именно этого закона. Как показала ситуация с компанией «СУ-155» обманутые дольщики возникают не только в рамках данного закона. Поэтому важно, чтобы все застройщики работали в едином законодательном поле. «Вот только что проговорили несколько событий, которые происходили, в результате чего в ФЗ-214 происходили эти изменения. Это еще свежая история, надо разобраться, что происходило на самом деле. Просто они очень долго продавали в Москве самые дешевые квадратные метры. И все. Что там произошло, куда деньги ушли. Повторю еще раз цифру: 45 тыс. обманутых дольщиков РФ. 30 из них – это «СУ-155». «СУ-155» никогда не продавало по долевому участию. Если «СУ-155» привлекало деньги не по долевому участию, чего мы тогда копаемся в ФЗ-214?».

Дмитрий Котровский также считает, что поправки к ФЗ-214» должны касаться уже имеющихся проблемных объектов, а не только будущих: «И если мы говорим о том, что поправки какие-то возникают вновь, они должны касаться всех, кто на сегодняшний день реализует квадратные метры, до получения ЗОСа и акта ввода объекта в эксплуатацию». По мнения Дмитрия Котровского правки надо вносить в закон с целью его адаптации для каждого региона, потому что рынки очень различаются: то, что работает в Москве, может абсолютно не работать в субъектах.

Основную проблему, которую видят девелоперы после вступления в действие откорректированного ФЗ-214, это сокращение рынка за счет вынужденного ухода многих застройщиков. Но, это только оздоровит ситуацию, конкуренция усилится, и на рынке останутся только крупные застройщики.

По мнению Андрея Кирсанова, заместителя генерального директора, компания «MR Group», закон ФЗ-214 должен работать так, чтобы покупатели были защищены и выбор между первичным и вторичным жильем у человека должен быть не из-за того, что покупка вторичного жилья безопасна, а по причинам потребительских характеристик . «Действительно, у каждого должна быть возможность выбирать или новое строящееся жилье со всеми теми плюсами, с новыми коммуникациями, с возможностью отсрочки, с возможностью не более дешевого, а более доступного жилья».

Никита Стасишин выразил надежду, что бизнес-сообщество изучит и обсудит все новые изменения к ФЗ-214 и даст свои комментарии, и закон будет работать на защиту дольщиков и не в ущерб девелоперам: «я думаю, что подкручивать, но не менять правила. А тренд мы задали. Он будет вот таким. Если где-то что-то нужно будет подкрутить, это делается все безболезненно, и никто не заметит. Но вот тренд и направление в смысле того, что застройщик должен быть прозрачен и понятен, в первую очередь для контролирующего органа и для банка, который даст ему проектное финансирование».

Денис Капралов, заместитель генерального директора, концерн «КРОСТ» говорит о том, что покупатель изменился, тетерь это грамотный покупатель: «одна из тенденций – что покупатель понял, что он может требовать, просить, читать. И в большинстве случаев может даже не понимать, что. Он понимает, что у него есть проектная декларация, он понимает, что застройщик должен работать по 214-му закону. Но он начинает просить даже больше, включая заключение экспертизы, санитарно-экологическое заключение. Это я сейчас привожу то, что конкретно у нас спрашивают покупатели и пытаются разобраться».

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора, компания «MR-Group». Закон об участии в долевом строительстве появился с одной единственной целью: потому что на рынке были двойные продажи, и с ними надо было бороться. И в качестве инструмента для борьбы с двойными продажами был принят закон, который предусматривал государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве. На данный момент закон должен. Про мнению Андрея Кирсанова, в ФЗ-214 не учти важный момент – ответственность за нецелевое привлечение денежных средств граждан. И с этим надо работать. Также необходимо более жестко подходить к вопросу незаконного строительства, когда нет ИРД, а застройщик строит, люди покупают, а власти на это просто смотрят, до тех пор, пока не появляются обманутые дольщики. Хотя приняв превентивные меры, в том числе и законодательные можно избежать появления многих новых проблемных объектов.

Также важно решать проблему уже имеющихся дольщиков, чьи ДДУ были застрахованы, но это никак не защитило их от недостроя и невыплаты компенсаций.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ считает, что с началом работы Фонда, куда застройщик будет вносить 1,2% стоимости строительства жилого дома, проблема со страхованием обязанностей застройщика решится, та как это и будет тем самым страховым фондом для дольщиков.

Основной тренд по совершенствованию ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, задан и далее закон будет меняться, учитывая пожелания девелоперов и жизненные реалии. Все участники дискуссии выразили надежду, что закон станет правовым регулятором на рынке и сделает рынок максимально прозрачным.