Торговые центры США на грани обрушения после пандемии
Здесь появляется ещё больше неприятностей для американских торговых центров, сражающихся в битве.
Самый большой торговый центр Нью-Йорка, « Судьба США », мега-центр, который помогал преобразовывать ранее загрязненный и угнетенный промышленный район « Сиракуза » 30 лет назад, испытал свою долю взлетов и падений.
Сейчас, около 2,4 миллионов квадратных футов, гостиничный и развлекательный комплекс, возможно, лучше всего известен в долговых кругах за то, что он потерял ошеломляющие 500 миллионов, или 7110, от своей стоимости с 2014 года, когда собственность финансировалась в последний раз, согласно данным из iQ CRS.
Это далеко не одиночество. Потрясающая глава для многих американских торговых центров начала разворачиваться, десятилетие спустя после того, как наводнение владельцев собственности использовало Уолл-стрит для погашения сравнительно дешевого и легкого долга, но не
Включая « Судьбу США », в общей сложности 45 американских торговых центров с долговыми обязательствами в 3,3 миллиарда долларов, во время пандемии их стоимость была сильно снижена, по крайней мере, на 2010-2011 годы из-за их недавнего финансирования, согласно списку, который CRS iQ у
Резко более низкая стоимость поставила многих владельцев торговых центров под воду, оставив их в долг больше, чем стоимость собственности, потенциально тяжелая ситуация, которая может вызвать распродажу, потери кредиторов и нисходящую спираль цен на недвижимость.
С исторической точки зрения, мы знаем, что розничная торговля была существенно завышена на протяжении десятилетий. По словам Лизы Кни, партнер по налогам и сопредседателем национальной практики в сфере недвижимости в EisnerAmper, этот вопрос дошёл до апогея, что стало переломным моментом для сектора.
С точки зрения кредитов в торговом центре, все больше ссуд видят падение стоимости как минимум на 161 с тех пор, как были созданы кредиты, - сказал Нни в телефонном интервью. Проблема заключается в том, что эти кредиты, скорее всего, будут ликвидированы. В нескольких более крайних примерах, по данным iQ, в некоторых случаях стоимость нескольких объектов была ниже, чем их последнее финансирование.
В последний раз стоимость американской судьбы была привязана к $ 2033 млн, что ниже, чем $ 710 миллионов семь лет назад, для собственности на территории штата Нью-Йорк, расположенной примерно в 175 милях к востоку от Ниагарской капли. Заёмщик все еще должен 4,330 миллионов долларов по ипотечным кредитам.
Несколько просьб о комментарии к разработчикам и заемщикам « Судьбы США », которые владеют « Pyramid Management Group », так и не были возвращены.
Как и гостиницы, офисные здания и другие виды коммерческой собственности, многие кредиты на торговых центрах в конечном итоге упакованы и проданы инвесторам в виде облигаций примерно на рынке ценных бумаг, обеспеченных коммерческой ипотекой, на сумму примерно 1,00 млрд. долл. США.
Некоторые из крупнейших владельцев торговых центров страны создали инвестиционный трастовый трамп на рынке недвижимости, в том числе компании Siman Indowment Group SPG, и отдали ключи кредиторам от более слабых торговых центров во время пандемии, а также реструктурировали или рефинансировали свои корпоративные долги.
См. : Брукфилд должен вернуть ключи от трех торговых центров, потенциально больше, так как они идут частным путем по сделке в $ 66,5 млрд.
По словам Ричарда Хилла, руководителя американского фонда REIT и исследования коммерческого долга по недвижимости, мы действительно твердо убеждены, что COVID-19 были шагом вперед в деле рационализации розничной торговли, которая давно запоздала.
Если вы согласны с этим, существует сценарий, в котором REIT находятся в лучшем положении, в чистом виде, чем 24 месяца назад, отчасти потому, что они сбрасывают некоторые из своих более низкокачественных торговых центров, - сказал Хилл. -
Расширенный пехотный трафик в торговом центре, направляющийся в упадок, и улучшенные балансовые отчеты также являются причинами того, почему в этом году росли цены акций нескольких REIT, даже если они все еще отстают в течение двухлетнего периода.
См.. На всякий случай, данные показывают : проблемы цепочек поставок вызывают у покупателей запаса подарков.
Доли гиганта Baster Macerich Co. выросли почти на 687 в среду в год, в то время как доля акций MAC Саймона выросла почти на 1 000 человек. За тот же период индекс SьяP 500 SPX вырос почти на 21 %, в то время как индекс Dow Jones Industrial Average DJIA вырос, согласно FactSet.
По словам Кони, многие торговые центры класса А по-прежнему делают все хорошо, добавив, что они относятся к категории B и C, которые ощущают худшее понижающее давление.
По ее словам, мы слышим, что ищут инвесторы с точки зрения доходности, и какова их профиль риска. Маллс по-прежнему представляет собой инвестиции с высокой степенью риска, но покупатели хотят высокую доходность. Тем не менее, год назад команда Хилл предсказала, что пандемия может означать конец 30 -310 торговых центров США, и все еще придерживается этой оценки. Изначальный диапазон был основан на том, что в то время Costar Group 1167 баллов из существующих торговых центров США, которые с тех пор слегка упали до 1161.
