Коронавирус: миллионы американцев переходят к богатым инвесторам
Переезд: Крупные инвесторы:
НЬЮ-ЙОРК - Столкнувшись с COVID 19 и его последствиями, институциональные арендодатели сдают свою собственность богатым независимым инвесторам, и рынок недвижимости Америки, возможно, никогда не будет прежним.
До пандемии друзья детства Ричард Тайсон и Майкл Мурано владели 96 арендуемыми домами в Рочестере, штат Нью-Йорк. Они предлагали жилье арендаторам с низкими доходами, многие из которых работают в сфере услуг, от комнатных домов до частных домов на одну семью.
Сегодня они находятся на пути к ликвидации всего портфеля. Две трети единиц уже ушли. Крупные инвесторы с предложениями полностью за наличные.
«У меня разбилось сердце, чтобы продать 15 домов на одну семью только одному крупному корпоративному инвестору», - сказал Тайсон, 38-летний ветеран ВМС США.
Последнее, что нам нужно, - это вывозить богатство из этого сообщества и ограничивать здесь создание доходов. Но я знал, что нам нужно быстро избавиться от доступного жилья, потому что на нас надвигается приливная волна.
Многие арендодатели Америки полтора года не получали зарплату от арендаторов, защищенных несколькими федеральными мораториями на выселение, а также зонтичным федеральным запретом, введенным одиннадцать месяцев назад.
Владельцы ждали 46 миллиардов долларов, которые помогут им выжить без этого дохода. Фонды были выдвинуты Конгрессом несколько месяцев назад, но бюрократия скрипит; По данным Министерства финансов США, до них дошло всего 3 миллиарда долларов.
Теперь запрет на выселение заканчивается в субботу. Тысячи местных арендодателей уже вышли из бизнеса. И все больше, таких как Тайсон и Мурано, уходят.
Их позиция: институциональные инвесторы, в широком смысле определяемые в отрасли как фирмы, владеющие более 1000 единиц.
Согласно отраслевым данным и интервью Reuters с более чем тремя десятками арендодателей, брокерами по недвижимости, ассоциациями арендодателей и фирмами по приобретению недвижимости в крупных городах, эти более крупные игроки покупали недвижимость в больших объемах во время пандемии.
Такие инвесторы и их сторонники заявляют, что они обеспечивают долгосрочную стабильность рынку во время потрясений и пытаются восполнить пробел в аренде собственности, необходимой американцам, поскольку многие мелкие арендодатели уходят из-за финансовых проблем.
Конечно, другие участники жилищных кампаний говорят, что растущее присутствие крупных инвесторов на рынке неизбежно будет означать более низкую арендную плату и менее доступное жилье, доступное тем типам арендаторов, здоровье и доходы которых больше всего пострадали от пандемии.
По данным февральского опроса 1000 таких владельцев, проведенного Национальным советом по аренде жилья, около 23% мелких арендодателей, владеющих от одного до трех домов на одну семью, планировали продать как минимум одно имущество из-за трудностей, вызванных запретом на выселение. Группа защиты торговли, находящаяся в Вашингтоне, округ Колумбия.
Это может изменить рынок в Соединенных Штатах, где доступные арендодатели предоставляют большую часть арендуемой собственности и местных домов. Они варьируются от мелких игроков с несколькими юнитами до средних владельцев с десятками.
По данным Redfin, в первой половине 2021 года на институциональный рынок аренды поступило 77 миллиардов долларов жилой недвижимости.
В этом месяце, например, Tricon Residential объявила, что инвестирует 5 миллиардов долларов в покупку дополнительных 18 000 домов совместно с пенсионным фондом Техаса и другими крупными инвесторами.
«Существует невероятный спрос и нехватка материалов для сдачи в аренду высококачественных домов. На самом деле, мы получаем более 5000 звонков, чтобы арендовать наши дома, и 250 домов доступны в любое время», - сказал Кевин Болдридж, главный операционный директор компании Tricon.
По мнению John Burns Real Estate Consulting, жилье обещает прибыльную прибыль, особенно с точки зрения роста цен на жилье в период низкой мировой доходности. В нем говорится, что инвесторы с фиксированным доходом перераспределяют деньги от институциональных инвесторов к среднему инвестору.
«Каждый день выходит новый пресс-релиз о существующей или новой группе инвесторов, привлекающей миллиарды для покупки недвижимости», - сказал Рик Паласиос, младший директор по исследованиям Джона Бернса.
Местные арендодатели с удовольствием забирают эту недвижимость у крупных покупателей.
В Вашингтоне, округ Колумбия, домовладелец доступного жилья Артур Ноллс пытался продержаться после того, как пандемия началась в течение нескольких месяцев, выплачивая ипотечные ссуды на свои два арендных здания сбережениями, затем своими кредитными картами и, наконец, своим пенсионным фондом.
66-летний мужчина сказал, что около трети из его 47 арендаторов перестали платить. Мой счет за газ не вычитался, мои коммунальные услуги не вычитались, мои налоги на имущество все еще подлежали уплате, и мне все еще приходилось делать ремонт.
В январе и июне Наллс продал свои две собственности инвесторам. - По тону голоса, наверное, можно сказать, - сказал он, - я очень огорчен всем этим.
Национальный совет по аренде домов, который выступает за владельцев домов на одну семью, заявил, что крупные институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшой процент владельцев, но играют важную роль.
По словам Дэвида Ховарда, его исполнительного директора, на сегодняшнем рынке арендного жилья необходим источник инновационного капитала для компенсации реальных и значительных ограничений предложения.
Это может быть слабым утешением для многих арендаторов, проживающих в 110 квартирах Devenscrest Village в Айере, штат Массачусетс, который, по словам местных риэлторов, является одним из последних доступных жилых комплексов в этом районе.
Некоторым сейчас грозит выселение после того, как местный владелец собственности продал ее инвестиционной фирме этим летом после войны торгов за наличные.
Трое арендаторов сообщили агентству Рейтер, что в июле фирма сообщила жителям, что они планируют провести ремонт, который может поднять арендную плату с 900 долларов за квартиру с двумя или тремя спальнями до 2100 долларов. Они сказали, что жители примерно 40 квартир, все с помесячной арендой, получили уведомления о выселении к 30 сентября.
Фирма Devenscrest Management, управляющая недвижимостью, заявила, что восстанавливает давно заброшенный район и инвестирует миллионы долларов в ремонт и реконструкцию.
Devenscrest добавил в своем заявлении по электронной почте, что это не может быть безопасно проведено с занятыми домами. В нем говорится, что 37 арендаторам было дано более 75 дней на переезд, что вдвое превышает срок, требуемый законом.
Мы понимаем, что переезд - это тяжелая работа. Как мы сказали всем жителям, с которыми мы говорили, мы будем работать с теми жителями, которым требуется дополнительное время, чтобы найти новый дом, - говорится в сообщении.
Компания заявила, что сумма арендной платы в 900 долларов вводит в заблуждение при учете стоимости отопления неизолированных блоков, добавив, что недавняя проверка обнаружила оригинальную систему отопления середины 1940-х годов. В нем говорилось, что как только блоки будут модернизированы, они будут предлагаться по рыночным ценам того времени.
Местный владелец здания - Ларри Точчи, бывший домовладелец, который получал от жителей цены ниже рыночных. За последние восемь лет у него ни разу не было свободного места.
Он сказал, что быстрое повышение цен на недвижимость в этом районе сделало перспективу продажи слишком заманчивой, чтобы отказаться от нее.
Но, добавил Точчи, теперь его беспокоят арендаторы, с которыми он работал по имени.
Я управляю этим домом 41 год и очень старался заботиться о своих квартиросъемщиках. По его словам, там много хороших людей, которые просто пытаются выжить. Я знаю, что он был продан, и это больше не моя ответственность, но спустя 41 год я чувствую себя в некоторой степени ответственным.
По словам Джона Бернса, растущий интерес институциональных инвесторов уже помог поднять цены как на аренду, так и на жилье во время пандемии, хотя водителям также помогли другие факторы, такие как отсутствие запасов и низкие процентные ставки.
По данным сайта Zillow, арендная плата в национальном масштабе выросла на 7%. Согласно индексу CoreLogic Chase-Shiller, средние цены на жилье в мае выросли на 16,6%, что является самым высоким показателем годового роста с 1987 года.
Еще до того, как случился COVID 19, Америка страдала от нехватки доступного жилья, которое государство могло бы купить за 30% или меньше вашего дохода. По данным Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, четверть американских арендаторов платит за аренду более половины своего дохода.
По словам Марка Занди, главного экономиста Moody';s Analytics, теперь, согласно аналитике Moody';s, после запрета на выселение из-за пандемии 6,5 млн арендаторов имеют задолженность в размере 27,5 млрд долларов.
Роберт Пиннегар, исполнительный директор Национальной квартирной ассоциации, торговой группы домовладельцев, сказал, что экономика мелких собственников означает, что они работали с небольшой рентабельностью около 10%, прежде чем пандемия перевернула их жизнь.
Мораторий на выселение не только привел к тому, что арендаторы оказались в мелких долгах, но и позволили арендодателям держать их в руках, добавил он.
