Изменения в законе повлияют на рынок недвижимости!

4 августа 2017 года состоялся первый бизнес-бранч 4-го сезона, который традиционно проводит Издательский дом «Коммерсантъ»

Елена Коваленко

10 августа, 2017 11:45

7 мин

Бизнес-бранч № 1: «ИНВЕСТИЦИИ И ИННОВАЦИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ: ПРИОРИТЕТЫ РАЗВИТИЯ ПОДМОСКОВЬЯ» провел редактор газеты «КоммерсантЪ» Халиль Аминов.

Первая часть дискуссии была посвящена законодательной базе, в частности 214-ФЗ и поправкам, которые в него внесены, основные вопросы, которые осветили спикеры:

Изменения в ФЗ-214: как это скажется на девелоперском рынке Московской области?

Эффективные инструменты привлечения инвестиционных ресурсов из различных источников, включая иностранные инвестиции

Сохранность инвестиций, в т.ч. частных: что государство может гарантировать и как вносимые поправки в ФЗ–214 могут защитить дольщиков?

Спикеры, которые участвовали в бизнес-бранче:

Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики, Минстрой России
Андрей Куприянов, первый заместитель министра Строительного комплекса Московской области
Александра Кузьмина, первый заместитель начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области
Дмитрий Волошин, глава городского округа Химки Московской области
Андрей Пучков, президент, Ассоциация застройщиков Московской области
Дмитрий Котровский, партнер, «Химки Групп»
Александр Хрусталёв, председатель совета директоров, «НДВ Групп»
Сергей Колунов, председатель совета директоров, ГК «Садовое кольцо»
Валерий Мищенко, председатель совета директоров, семейство компаний KASKAD Family
Юрий Неманежин, управляющий партнёр, GRAVION GROUP.

Журналисты «Русской планеты» посетили мероприятие, на котором были затронуты крайне важные для развития строительной сферы экономики и Московской области, в целом.

Дискуссия получилась насыщенной и интересной.

Ольга Корниленко, директор департамента жилищной политики Минстроя России открыла выступление рассказам про аспекты работы 214-го Федерального закона. Данный закон остается одним из самых дискуссионный и спорных законов, которые регулируют отрасль строительства, особенно в отрасли жилищного строительства. «29 июля 2017 года Правительством РФ подписан закон 218-ФЗ, который провозгласил создание публично-правовой компании, а, именно, Компенсационного фонда защиты прав дольщиков, который в корне поменял систему обеспечения и исполнения обязательств участников долевого строительства, добавив при этом новые требовании к тем застройщикам, которые осуществляют финансирование за счет средств инвесторов физических либо юридических лиц». Ольга Корниленко отметила, что Компенсационный фонд, по сравнению с предыдущей редакцией закона, трансформировался в части своей организационно-правовой формы. И теперь это публично-правовая компания (ППК). Это первая публично-правовая компания, которая создана в России после того, как был издан соответствующий закон летом прошлого года, который вступил в силу со 2 октября 2016 года.

Деятельность Публично-правовой компании, которая будет регулировать формирование компенсационного фонда – это гарантия государства для тех граждан, которые будут продолжать инвестировать в жилищное строительство. Соответственно, все сделки, которые будут уже заключаться, начиная с 29 октября 2017 года, должны быть обеспечены взносом застройщика в фонд.

Для повышения прозрачности строительной отрасли будет создаваться публичная база девелоперов, в которой будет информация о надежности застройщика, что поможет дольщикам ориентироваться в ситуации на рынке. К застройщику будут применены требования на соответствие, одно из таких требований – это наличие 10% собственных средств застройщика от стоимости проекта строительства к объему, на момент начала привлечения средств дольщиков. Законодательно это вступит в силу для объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. У девелоперов вызывает вопрос, по каким критериям будет происходить допуск застройщиков, кто будет эти критерии разрабатывать и, как действие данного механизма, в целом, скажется на рынке.

По мнению Ольги Корниленко, первый фильтр при выходе нового объекта на рынок – это заключение соответствия застройщика и его проектной декларации требованиям закона, а также ужесточение мер региональных органов власти, осуществляющих контроль и надзор за субъектами в сфере долевого строительства и это позволит защитить дольщиков и отрегулировать строительную отрасль.

Андрей Викторович Куприянов, первый заместитель министра Строительного комплекса Московской области считает, что Компенсационный фонд с учетом той системы, в которую он встраивается, позволит с высокой доли вероятности обеспечить права всех участников долевого строительства. Но при этом, закон надо дорабатывать, особенно, это касается части возможности получения застройщиком одного из решений на строительство. За 7 месяцев в Московской области было выдано 142 заключения о соответствии на общую площадь 2,5 млн. кв. м., что на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Московская область в значительной степени меняет свои градостроительные ориентиры: более чем на 50% увеличили выдачу разрешений на строительство на нежилые объекты, на объекты коммерческой недвижимости, то есть улучшается качество инфраструктуры, создаются новые рабочие места.

Об успешном опыте, когда местные власти в области сами пытаются решить проблему достройки объектов, привлекая девелоперов, которые строят на территории того или иного городского округа рассказал Дмитрий Волошин, глава городского округа Химки Московской области. Вопросы по дострою объектов в г. Химки по 4 площадкам уже закрыты. Тема эта сложная и требует непростого подхода, так как в процессе должны решаться несколько задач одновременно. И, главное, чтобы никто не пострадал: ни дольщики, ни девелоперы, ни жители района.

Все заявленные объекты инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады и т.д.) должны быть сохранены в проекте: «Значит, мы должны предоставить адекватную компенсацию, которую застройщик осваивает, затем получит экономическую выгоду и сможет ее использовать сегодня, для того чтобы заработать послезавтра (это даже не завтра). Сегодня все вопросы, которые мы решили, наши площадки, которые у нас были, мы не построили ни одну площадку в ущерб чему-то другому. Тотальный контроль сегодня со стороны администрации за тем, чтобы эти дольщики не появлялись снова: это и путем установки видеонаблюдения на строительных площадках, и открытие ситуационного центра в Химках в строительном комплексе, в котором мы видим, что в каком состоянии, как работает ПОС, вплоть до того, как моются колеса у автотранспорта, кто люди, которые строят этот дом. То есть это такой глобальный тотальный контроль с нашей стороны для того, чтобы снова эти дольщики не появлялись». Только при такой схеме работы можно решить проблему и не создать новую.

Андрей Пучков, президент Ассоциация застройщиков Московской области, генеральный директор компании Urban Group рассказал, что достройка объектов для обманутых дольщиков - процесс взаимовыгодный как для коммерческих девелоперских компаний, так и для властей Московской области. «Мы коммерческие компании, и мы должны получать прибыль. И это должно помогать нам вести нашу деятельность. При этом в Московской области результата добиваются и работают те компании, которые помогают решать руководству Московской области проблемы региона. И совокупность этих 2 причин и является теми обстоятельствами, по которым девелоперы входят в такие проекты».

По мнению Александра Хрусталева, председателя совета директоров компании «НДВ Групп» проблема объектов с обманутыми дольщиками гораздо шире, чем благонадежность застройщика, так в процессе возведения объекта участвует несколько компаний и, в том числе, по обеспечению инженерными коммуникаций, выдаче соответствующих разрешительных документов и слаженная работу всей цепочки обеспечивает качественное и срок завершение проекта. «Но Московская область – она очень большая. Очень большое количество строек. И это, все-таки, серьезный рынок, это серьезный потенциал, это серьезные рабочие места. Нет защиты застройщиков, нет защиты строителей. И вот здесь, мне кажется, на уровне министерств стоит вопрос, на уровне каких-то организаций нужно, действительно, вызывать и смотреть, а почему? У нас является лакмусовой бумажкой, что плохой, только потому, что вовремя не передал. И следующие, последующие дольщики практически шантажируют, выпрашивают машино-места, компенсации бесплатно, вместо двушки трешку, еще однокомнатную квартиру руководителю инициативной группы. Это инструмент!». И этот вопрос тоже надо решать на законодательном уровне, потому что сейчас лобби девелоперов отсутствует.

По мнению Дмитрия Котровского партнера компании «Химки Групп», к проблеме достройки конкретных объектов надо подходить индивидуально: «Область перешла с 1 места по банкам-дольщикам на 7-е. И решилась проблема не за счет всех вот этих компенсационных историй, внесений изменений в 315-й, 214-й. А просто потому, что администрация договорилась с конкретными представителями, которые, действительно, надежно строят, строят качественно, не нарушают сроки, заявляют те объемы и в конечном итоге их показывают».

Компенсационный фонд дает дополнительную нагрузку на застройщиков, но всех проблем с обманутыми дольщиками он не решит: « 1,2% отчислений, вы получите цифру, сопоставимую 31 млрд. рублей по всей стране. Это ничто вообще по отношению к тем, кто, возможно, в ближайшее время окажется в беде, но уже теперь не по отношению к тем контрактам, которые не имели отношения к ФЗ-214, а к тем, кто действительно покупали по ФЗ-214. Здесь, во всей этой цепочке: регулятора Минстроя, возможного лобби, которое должно, конечно же, появиться, тех самых покупателей, которые сейчас абсолютно «отруливаю»т всю ситуацию, банки, которые стали участниками, - здесь на самом деле, нет самого главного звена: где Министерство экономического развития? Все то время, когда эти 10% от заявленной себестоимости будут находиться, на них вообще кто-то будет начислять проценты? Я этого не увидел нигде. То есть получается, что государство, увидев те объемы квадратных метров, которые сегодня вводятся (а они не маленькие, и они держатся, просто они никому не нужны в том объеме, в котором они вводятся), надо с застройщика забрать не только 1,2% с каждого заключенного ДДУ, но нужно еще и забрать те деньги, которые просто будут лежать на специальных счетах, и государство примет решение, что с ними делать».

По мнению Дмитрия Котровского такой подход не даст развития бизнесу и ухудшит ситуацию в строительной отрасли в целом: «Любой бизнес ставит перед собой задачу из маленькой компании вырасти в большую компанию. Но чтобы, например, «Химки Групп» сейчас вырасти в большую компанию, мы должны пойти строить стандартное жилье».

Александра Кузьмина первый заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области отметила, что в ходе решения проблем с обманутыми дольщиками важно не ухудшить качество жилой среды для тех, кто уже живет в этом микрорайоне, а, именно, повышать существенно плотность застройки, в том числе, и как следствие, повысить нагрузку на социальные объекты. «Несмотря на то, что квартальную застройку мы все любим просто потому, что она, как правило, востребована рынком, у нас это является обязательным требованием. Сложный ландшафт, взаимодействие с видовыми точками, работа в контексте. Это все, конечно, улучшает качество жизни. Если к нам придут домостроительные комбинаты, которые начнут у нас все «гнать» по такому вот прогнозу, это будет катастрофа».

Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family считает, что принятые к 214-му закону поправки отрицательно скажутся на строительной отрасли, хотя призваны защищать интересы дольщиков: «Но я точно знаю, что нас больше не регулирует Минстрой. Мы теперь под регуляцией находимся Центробанка. После того, как этот закон вступил в силу. Потому что банкам на сегодняшний день отдана функция регулировать целевой характер тех платежей, которые проводит застройщик. То есть напрямую написано в законе. Иными словам, банк в любой момент времени непонятно по каким соображениям сожжет остановить все движение капитала и по-русски «отрейдерить» тот проект, который нравится. Какие критерии того, целевой это платеж или нет, - вообще непонятно. Мы вот переживаем, что, по сути, мы стали своего рода банками. Не только в девелоперской среде до нас дошли руки, а Компенсационный фонд – это прямой аналог АСВ. То есть это будет АСВ, но только в девелопменте, который будет заниматься нашей санацией в зависимости от того, насколько мы «сладенькие». Вот это первый важный момент по Закону».

И Дмитрий Котровкий и Валерий Мищенко посвятили время в свих выступлениях о размере отчислений в Компенсационный фонд и размере транзакционных издержек девелопера: «Например, 10% – это ограничение по транзакционным издержкам девелопера. Кто это придумал? Почему я не могу потратить больше, чем 10%? Туда, кроме рекламы, не возможно «впихнуть» риэлторскую комиссию. 10% - и все. Еще одни там вопрос: мы не можем сегодня по этому закону отнести на себестоимость подведение магистральных сетей. Все, что находится за периметром площадки, не может быть отнесено на себестоимость квадратного метра. Здесь надо трубопроводы тянуть, сделать сети магистральными и заслужить радость подключения воды, канализации, электричества и всех остальных сетей. Поэтому все то, что сделал законодатель, он сделал для того, чтобы нам было не скучно».

Все спикеры показали высокий уровень компетенции и вовлеченность в процесс улучшения ситуации на рынке. Чтобы отрасль процветала, и не появлялись новые обманутые дольщики, необходимо в процесс корректировки законов регулирующих работу подключать и девелоперов, которые уже давно работают на рынке и имеет положительную репутацию, в том числе и по достройке проблемных объектов. Также важно учитывать интересы всех участников девелоперского процесса.