Жилье застыло

27 декабря 2013, 18:45Антон Кравцов
Cтроительная площадка в Западном Дегунино. Фото: Сергей Бобылев / ИТАР-ТАСС

Cтроительная площадка в Западном Дегунино. Фото: Сергей Бобылев / ИТАР-ТАСС

Цены на московские квартиры стоят на месте, объемы вводимого жилья не увеличиваются; ситуацию не изменит и ипотека

Разговоры о грядущем экономическом кризисе опираются на массу показателей, в числе которых спад промышленного производства (за 11 месяцев на 0,1%), снижение инвестиций в основной капитал (за 11 месяцев на 0,8%). Сюда же относят проблемы в банковской сфере, отток капитала, планы правительства увеличить государственный долг. На этом фоне рынок московской недвижимости не исключение: специалисты отмечают, что на протяжении всего 2013 года цены росли только на уровне инфляции (около 6% в год).

Стагнирующая динамика

«В этом году, после двух-трех лет посткризисного восстановления рынка, мы действительно видим, что цены перестали расти. Это связано с общей макроэкономической ситуацией. Доходы населения не увеличиваются, экономика страны в стагнации, поэтому и рынок недвижимости находится в стагнации», – объясняет общие тенденции на столичном рынке профессор РЭА имени Плеханова Геннадий Стерник.

Эксперты отмечают, что говорить о сколько-нибудь заметной динамике на рынке недвижимости можно только в том случае, если показатели роста/снижения достигают 10%, но в 2013 году они составили лишь 5-7%. Однако по отдельным предложениям тенденции к снижению/роста цен были более заметными. По итогам ноября (более свежих данных нет) общегородской индекс стоимости жилья прибавил всего 1,3% (рост с $5118 до $5183 за квадратный метр) по отношению к предыдущему месяцу. Покупатели делали выбор в пользу относительно недорогого сегмента, сообщают аналитики портала irn.ru.

«Рынок нащупал некий баланс спроса и предложения. Установилось временное равновесие сил. Есть сильные факторы, которые поддерживают рынок снизу и ограничивают его сверху. Снизу держит инфляция и в целом эмиссия денег во всем мире, помимо этого влияет ограниченность предложения жилья в Москве, в ее старых границах. А сверху от роста цен рынок удерживают такие факторы, как отсутствие экономического роста, роста доходов населения, стагнация в бизнесе. Сейчас нет такого развития, как было до 2008 года, когда все расширялись. Помимо этого ипотека продолжает оставаться дорогой и ее рассматривают скорее как инструмент краткосрочного кредитования, а не как классический инструмент решения жилищных вопросов», – объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он рассказывает, что до финансового кризиса 2008 года цены росли, после него, в 2010 году, они «нащупали дно» и слегка отскочили. В итоге к концу 2011 года был нащупан баланс, который держится последние два с половиной года.

Традиционные объемы

Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 2 млн кв. м жилья. Это цифра посткризисного периода. В 2007 году этот же показатель составлял 4,8 млн кв. м, причем это только в старых границах мегаполиса, без территории Новой Москвы.

Планируется, что в этом году будет  построено около 3 млн кв. м жилья, но сюда входит 1,1 млн кв. м на территории Новой Москвы, а также апартаменты (четверть всего объема жилья). Собеседники «Русской планеты» говорят, что для сегодняшней Москвы это нормальные объемы.

Вид на стройку напротив завода имени И.А. Лихачева у метро Автозаводская. Фото: Станислав Красильников / ИТАР-ТАСС

Вид на стройку напротив завода имени И.А. Лихачева у метро «Автозаводская». Фото: Станислав Красильников / ИТАР-ТАСС

«Большие объемы падения были еще до кризиса, при старой власти – при Лужкове. Тогда, в 2006 году, наблюдался и резкий скачок цен. Связан он был с тем, что в 2005-м закончились проекты массовой застройки. С тех пор рапортовали о высоких объемах, чуть ли не 5 миллионов квадратных метров, но из них 70% приходилось на жилье экономкласса. То есть сокращение объемов произошло не после кризиса и не с приходом Собянина, а тогда, когда закончились площадки под массовую застройку», – вспоминает Олег Репченко.

 «Появляются новые объекты на рынке, начинается строительство, но какого-то бума нет. При этом выдано разрешений на строительство более 10 миллионов квадратных метров жилья на различных участках. Но это не ввод, а только разрешение. Судя по всему, более половины от этого объема строиться еще не начало. Это происходит потому, что участки, выданные под строительство, находятся в неудобных местах, например, в промзонах. А там возникают дополнительные затраты, нужно что-то сносить, что-то рекультивировать, что-то выводить. Также и в старых районах, где был предусмотрен снос пятиэтажек, когда нужно отселять, сносить и снова строить. В условиях, когда цены на недвижимость не растут, соотношение доходов и затрат становится неприемлемым для инвесторов», – объясняет Геннадий Стерник. Он считает, что в последующие годы, если ситуация не изменится, последует замедление роста объемов вводимого жилья.

Скромный спрос

Спрос на жилые квадратные метры сохраняется довольно высоким для стагнирующего рынка.

«В течение всего 2013 года, впрочем, как и несколько предыдущих лет, покупательский спрос в первую очередь был сосредоточен на качественном ликвидном жилье, квартирах комфортных планировок в современных домах. Именно на недвижимость такого уровня поступало больше всего клиентских запросов», - рассказывает исполнительный директор «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. По его данным, максимальным спросом у покупателей жилья традиционно пользуются квартиры в комфортных домах (как правило, это монолит или монолит плюс кирпич) на западе и юго-западе столицы, в некоторых районах на севере Москвы, а также в Центральном административном округе.

Причем востребован как рынок первичного жилья, так и вторичного. По информации компании МИЭЛЬ, в течение 2013 года объем предложения на рынке вторичной недвижимости Московского региона не превышал 55 тысяч объектов.

«На первичном рынке жилья Московского региона однокомнатные квартиры в массовом сегменте традиционно считаются самым популярным товаром. На рынке жилья экономкласса доля однокомнатных квартир составляет примерно 40% от общего объема предложения. Если рассматривать метраж квартир, то наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры метражом 38-41 квадратов», – отмечает генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» Сергей Хорошков.

По данным базы объектов «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости», самая дешевая в Москве однокомнатная квартира в (площадь 40 кв. м) стоит 5,2 млн рублей. Это квартира с кухней 10 кв. м, на втором этаже 20-этажного дома в районе Кожухово. Самая дорогая однокомнатная квартира в сегменте панельных домов предлагается за 10,5 млн рублей. Это квартира на 12-м этаже 15-этажного панельного дома в Раменках.

Не боятся взять в долг

Разные оценки у экспертов «Русской планеты» вызывает рынок ипотечного кредитования. Хотя все они сходятся во мнении, что в последние годы доля жилья, купленных в ипотеку, увеличивается и составляет сегодня 25-35% от общего количества проданных квартир.

По состоянию на конец октября, по данным управления Росреестра по Москве о сделках с недвижимостью, доля ипотечных сделок составила 24%.

В офисе ипотечного кредитования. Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС

В офисе ипотечного кредитования. Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС

«Объемы жилья, купленного в ипотеку, растут, хотя уже не в том объеме. Инерция роста ипотеки связана с тем, что цены на рынке не росли. Как только цена на рынке начинает увеличиваться, ипотека мгновенно глохнет. Смотрим дальше. У банков, и ВТБ об этом объявил, есть трудности в финансировании ипотечных кредитов. А раз так, то банки меньше будут стремиться раздавать ипотеку. То есть это может притормозить ипотеку не только со стороны рынка жилья, как это было в 2006-2007 году, когда люди не могли справиться с бурным ростом цен», – рассуждает Стерник.

Репченко соглашается, что доля ипотеки выросла, – ведь еще несколько лет назад она составляла около 10% от общего объема. Но от западных стран, где доля ипотеки достигает почти 100% из-за низкой ставки, Россия значительно отстает.

«При нынешней стоимости ипотеки у нас, даже несмотря на то, что ее доля выросла, все равно немалая часть ипотечников – это не классические ипотечники, а те, кто рассчитывает ее досрочно закрыть», – объясняет Репченко. Он рассказывает, что многие берут ипотеку, когда собираются улучшать жилищные условия. Покупая дешево в ипотеку новостройку на этапе строительства, люди продолжают жить в старой квартире, в ожидании сдачи дома. После этого они въезжают в новую квартиру, продают старую и тут же гасят ипотеку.

Перемен не будет

В целом существенных изменений на рынке московской недвижимости в 2014 году никто не ждет. Стагнация в экономики не может не отразиться и на рынке жилья. Скорее всего, динамика рынка в большей или меньшей степени повторит сценарий 2013 года.

Что до застройщиков, то они планируют вводить новых объемов жилья и не ждут потрясений. Это связано с тем, что многие из них уже успели адаптироваться к новым реалиям после бурного роста и последующего торможения развития их бизнеса.

«Хуже себя чувствуют те застройщики, которые продолжали ждать роста цен, ожидая, что кризис сейчас пройдет и все пойдет в рост. Нужно не ожидать роста цен, а заниматься сокращением издержек, поиск оптимальных форматов», – комментирует Олег Репченко и приводит в пример рынок апартаментов, который сейчас активно развивается в Москве. Это тот вариант, когда застройщики нашли нишу, где они могут построить «почти жилье», но с меньшими издержками - за счет того, что они не переводят площадки в жилой фонд».

По мнению экспертов, чтобы расшевелить рынок недвижимости, должны произойти какие-то серьезные макроэкономические или политические изменения.

«К ним можно отнести рост экономики, рост ВВП, рост доходов населения. Но этого не будет. Правительство прямо сказало, что ближайшие три года будет стагнация в экономике. Я не жду никаких драйверов роста на рынке недвижимости. Считаю, что вслед за экономикой и рынок недвижимости будет находиться в состоянии стагнации», - категоричен Стерник.

Но предсказать, когда произойдет это резкое конъектурное изменение, не берется ни один эксперт.

Даже дешевеющая ипотека (по данным АИЖК, в октябре средняя ставка составила 12,3%) вряд ли сможет повлиять на покупательскую способность россиян и поведение застройщиков.

Читайте также

История, политика и наука с её дронами-убийцами
Читайте ежедневные материалы на гуманитарные темы. Подпишитесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»