Офисный рынок настигла стабильность

01 ноября 2013, 17:05Владимир Миронов
Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ

Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ

В московских бизнес-центрах вакантны до 14% площадей, но участники рынка все равно требуют строить больше

Рынок офисных помещений – хороший косвенный показатель состояния экономики. К примеру, в Москве в кризис 2009-2010 годов уровень свободных помещений в офисах класса А превышал 21%, а новые проекты девелоперы в спешном порядке реконцептировали в гостиницы и апартаменты. Относительное улучшение экономической ситуации пока остановило этот процесс. Но долго ли продлится стабилизация на этом рынке?

В Москве на середину 2013 года насчитывается от 13 млн до 14,5 млн кв. м офисных площадей. И это только высших классов – А и Б. Вакантны из них – 11,7-14% офисов, то есть около 1,5-2 млн кв. м. По действующим нормам СанПиН - 4,5 кв.м на одного работника, в высококлассных бизнес-центрах в столице теоретически может работать более 2,6 млн. То есть предположительно почти 40% экономически активных москвичей.

По данным исследования компании PRIDEX, проведенного в московских бизнес-центрах класса А и Б, средняя площадь рабочей станции рядового клерка составляет 5,86 кв. м, линейного руководителя – 14,98 кв. м, топ-менеджера – 29,99 кв. м.  То есть в реальности средний метраж на одного офисного работника явно выше 4,5 кв. м, и, скорее всего, приближается к 6-7 кв. м.

Видимость – невидимость

Многие эксперты в сфере коммерческой недвижимости в один голос утверждают, что никакого перенасыщения на рынке офисов сейчас нет, и в ближайшее время не предвидится. Напротив, в них существует определенная потребность. А пустующие офисы – это миф, который создается исключительно за счет визуальных оценок и соответствующих субъективных мнений. «Незаселенными» стоят в основном недавно построенные офисы. Не заполняются также те объекты, где владельцы в свое время выставили завышенные ценники, и у них затянулся срок экспозиции. Сюда можно причислить и те БЦ, которые строились девелоперами для продажи крупными блоками, но пока не нашли своих покупателей, а владельцы при этом не обладают должной «гибкостью, чтобы переориентировать концепции своих объектов. К таковым, например, относится БЦ «Аквамарин III».

В целом же, как утверждают эксперты рынка недвижимости, высококлассные офисы сейчас пользуются спросом. Более того, он уже переходит на дорогие предложения, поскольку дешевые практически закончились. При этом, по словам руководителя группы мониторинга отдела исследований Cushman& Wakefield Юлии Богомол, ситуация не располагает к повышению абсолютных значений ставок аренды. Однако соответствующие средние показатели в классе А по отношению к стабильному 2012 году несколько выросли – как раз таки за счет того, что клиентам пришлось уходить в более дорогой ценовой сегмент. В классе А средние арендные ставки увеличились с $820 в IV кв. 2012 года до $850 в I полугодии 2013-го (хотя есть и иные оценки, но тенденцию они демонстрируют аналогичную).

Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ

Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ

Несмотря на замедление темпов роста экономики России, бизнес, по-прежнему, проявляет интерес в отношении качественной офисной недвижимости, и общий объем сделок остается на высоком уровне. Так, в течение I полугодия 2013 года, по данным Colliers International, было арендовано и приобретено более 850 тысяч кв.м. площадей (другие эксперты, правда, называют цифры скромнее, например, Jones Lang LaSalle  – около 725 тысяч кв. м).

При этом говорить о грядущем буме офисного строительства нельзя. Активность застройщиков – умеренная. В течение этого года экспертами CBRE прогнозируется ввод в эксплуатацию 860 тысяч кв. м. В компании Jones Lang LaSalle называют цифру повыше – 1,1 млн. кв. м. При этом стоит напомнить, что ранее девелоперы заявляли к вводу 1,6 млн. кв. м офисов высоких классов. При этом специалисты предполагают, что объем арендуемых и покупаемых офисных площадей в ближайшие годы будет на уровне 1,5-2 млн кв. м в год (опять же по разным оценкам консалтинговых компаний, которые во многом отличаются друг от друга по цифрам, но выводы делают примерно одинаковые). В частности, специалисты JLL ожидают, что совокупный объем спроса по итогам 2013 года составит 1,6 млн кв. м.

На какие офисы спрос

Характер спроса сегодня несколько видоизменился по сравнению с докризисными временами, когда большинство офисов «расходилось» на этапе котлована по форвардным сделкам. Арендаторы главным образом интересуются завершенными зданиями. Сейчас, как подсчитали в Cushman& Wakefield, доля договоров предварительной аренды составила 1 % в общей структуре контрактов. За весь прошлый год этот показатель не превысил 5%. Все остальные сделки состоялись с уже введенными в эксплуатацию квадратными метрами (как с отделкой, так и без).

Это подтверждает и руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова: «До кризиса 2008 года объем свободных офисных площадей был минимальным, а новые офисные площади сдавались в аренду еще на этапе строительства объекта, – говорит она. – Однако потом поведение арендаторов изменилось. На сегодняшний день сделки предварительной аренды на этапе строительства единичны. Поэтому увеличение срока экспозиции объекта связано, скорее, с состоянием офисного рынка Москвы, а не с качеством того или иного объекта. Увеличение срока сдачи в аренду главным образом отразилось на вновь построенных офисных объектах, что обусловлено готовностью сдаваемых помещений. На сегодняшний день спросом, в первую очередь, пользуются помещения с уже выполненной отделкой».

Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС

Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС

Конечно, очень многое зависит от локации. Темпы ввода офисных площадей за пределами Садового кольца опережают возможность их поглощения, поэтому вакантными в некоторых периферийных районах могут оставаться до 20 % площадей. Это, правда, не касается юго-запада, запада, северо-запада и отчасти севера Москвы. Там спрос на офисные помещения выше, чем на остальной территории города. Выше он, естественно, и внутри Садового кольца. Предложение здесь явно отстает. Учитывая, что новое офисное строительство в центре города сейчас запрещено, то такая ситуация сохранится надолго, а то и навсегда, если только не произойдет что-нибудь неординарное – типа вывода столичных функций из Москвы.  

Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Елена Ващенко напоминает, что причиной непопулярности некоторых бизнес-центров становятся ошибки девелоперов, которые они допускают на разных этапах планирования: начиная с выбора участка и идеи проекта, его дальнейшего позиционирования до планировочных решений, освещенности и даже расстановки мебели. Довольно часто рыночный потенциал того или иного участка может совершенно не подходить для развития офисной недвижимости, по крайней мере, высоких классов. Поэтому офисные центры, расположенные в восточной части Москвы за пределами ТТК, традиционно пользуются существенно меньшим спросом. «Для примера, при среднем уровне вакантных площадей в радиусе, ограниченном ТТК и границами «старой» Москвы – 13%, доля пустующих площадей класса А и Б+ в восточном направлении гораздо выше – 17% и 20% соответственно, – говорит Елена Ващенко. – В западном или южном направлении за пределами ТТК уровень вакантных площадей также периодически повышается, но это происходит ненадолго и связано с увеличением предложения в данных районах, что является следствием повышенной активности девелоперов».

В то же время недорогие офисы классом ниже хорошо заполняются и в удаленных от центра районах на востоке города. По словам Ващенко, изменение градостроительной политики Москвы после кризиса 2008 года внесло свою лепту в вопрос выхода на рынок неудачных офисных центров. «Часто проекты на стадии строительства или участки под застройки перепродавались, – продолжает она. – Новому девелоперу приходилось выбирать – изменять архитектурные решения с увеличением срока его согласования, либо выходить на рынок «с тем, что есть». И здесь не всегда удается найти идеальное решение, которое позволяет улучшить комплекс без изменения его конструктивных решений».

Неудачники

Наглядным примером офиса-призрака, чаще других упоминаемых в последнее время специалистами, является очередной никому не нужный бизнес-центр класса «Б» - Брент Сити по адресу Дубининскся, 57, который сейчас стоит пустой из-за недостатка арендаторов. Здание является проектом редевелопмента промышленного предприятия «Красный суконщик», которое ведет историю с суконной фабрики Г.П.Котова (построенной в 1876 году).

Всего на 55% до сих пор заполнен бизнес-центр Diamond Hall, построенный еще в 2011 году. По словам Елены Ващенко, в данном случае это связано с ошибками при планировке здания – в каждом из его блоков она округлой формы, что элементарно создает проблемы с подбором и расстановкой мебели.

Но самый масштабный и показательный пример – Москва-Сити. На сегодня, по оценкам специалистов, здесь пустует пятая часть офисов – 90 тыс. кв.м. Это, кстати, существенно портит статистику офисному рынку Москвы в целом. Планируется, что до конца текущего года в ММДЦ будет введено в эксплуатацию еще 100 тысяч кв. м офисов, и тогда пустовать будет более 22% от общей площади объектов. При этом, как говорят участники рынка, сдавать помещения тяжело даже с дисконтом более 10%. 

Читайте также

Читайте только самое важное!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»