Прощай, доступное жилье
Фото: Петр Ковалев / Интерпресс / ТАСС

Фото: Петр Ковалев / Интерпресс / ТАСС

Кабмин рассматривает поправки к ФЗ-214, которые фактически ликвидируют долевое строительство жилья в России

Аналитики аудиторско-консалтинговой группы «Финэкспертиза» подсчитали, насколько доступна сейчас покупка жилья для россиян. В среднем на одну месячную зарплату граждане нашей страны могут купить примерно 0,64 м². Конечно, ситуация заметно разнится в зависимости от региона. Например, на среднюю зарплату в Ямало-Ненецком АО можно обзавестись аж 1,42 м². Но в целом в стране нашлось всего четыре субъекта (из 85!), жители которых могут за месяц заработать больше, чем на один «квадрат» жилплощади. При этом в 17 субъектах доступность приобретения жилья еще и снизилась по сравнению с прошлым годом.

На этом фоне российское правительство упорно продолжает «заботиться» о своих гражданах весьма странными способами. В ответ на «заботу» граждане начали в интернете сбор подписей за запрет поправок в ФЗ-214. Очень скоро жертвой такой заботы может пасть практика долевого строительства, а это, считай, окончательно поставит крест на доступном жилье в нашей стране.

Поправки на вылет

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства заботливо подготовило и передало на рассмотрение кабмина проект поправок к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Как уже писала РП, этот документ в случае его принятия способен разорить добрую половину российских застройщиков, что, естественно, приведет к сворачиванию рынка жилищного строительства. Для обычных российских семей это означает одно: цены на квартиры вырастут резко и надолго.

Главных новшеств, привносимых поправками в строительное законодательство, несколько. Основных, на которые стоит обратить внимание, три.

Во-первых, требование к капиталу. Не менее 5% от привлекаемых денег, исходя из стоимости объекта, подтвержденной Ростатом — и это без учета средств, вкладываемых самими девелоперами в строительство.

«Проводя периодический мониторинг ведущих российских застройщиков и получая информацию от дольщиков большинства проблемных площадок страны, мы убедились: в российском строительном бизнесе нет девелоперов, возводящих жилье на собственные средства. Материальный вклад самого застройщика составляет, как правило, от 8 до 12%. Еще 5–15 % средств — это кредиты, взятые в банках. Остальное же приносят частные инвесторы — те самые дольщики», — говорит председатель Общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач.

С учетом того, что застройщики не могут разово аккумулировать такие суммы, большинство компаний не пройдут этот «фильтр» и будут вынуждены уйти с рынка.

Во-вторых, вводится понятие «вмененного страхования», где будущий жилец должен сам выбирать страховую компанию и страховой тариф. Размера страховых взносов закон не устанавливает; однако, исходя из нынешней страховой практики, страховка может обойтись примерно в полтора процента от стоимости жилья. Беспредел, происходящий сейчас на страховом рынке, еще больше запутает клиентов строительных компаний и вызовет волну мошенничества в новом сегменте страхового рынка. Покупка поддельных или недействительных полисов не будет редкостью. Учитывая это, непонятно, зачем платить эти деньги страховой компании, если с учетом всех новшеств проще будет купить квартиру в уже готовом доме.

В-третьих, вводятся пообъектные счета, на которых будет отслеживаться целевое использование средств на строительство. Поправки Минстроя запрещают использовать средства дольщиков на возведение иных сторонних объектов, не связанных с возведением дома, на который заключался договор о долевом финансировании. Правда, в эти «сторонние объекты» входят детские сады, школа, подъездные дороги, обустройство дворовой территории, котельные и прочие жизненно необходимые элементы инфраструктуры. За чей счет они будут возводиться — непонятно. Если строительства объектов образования ждать от государства, то их, скорее всего, увидят только внуки новоселов. Ясно одно — добросовестные девелоперы, старающиеся максимально обеспечить жильцов инфраструктурой, попадут под уголовное преследование.

Кому банк на шею?

Еще одним новшеством станут понятия эскроу-агентов и счетов эскроу. Говоря по-русски, в отношения между застройщиком и дольщиками вклинивается банк-посредник.

По мысли авторов новации, граждане, желающие выступить дольщиками при строительстве дома, должны не передавать свои средства девелоперу, а вносить их на специальный счет в банке. Банк станет контролировать исполнение застройщиком условий контракта и по завершении строительства передавать ему собранные взносы. В Минстрое заявляют, что такая схема позволит защитить дольщиков от действий недобросовестных компаний, которые, собрав деньги, не могут или не хотят завершать обещанное строительство. Реально же застройщик, лишенный средств дольщиков на все время непосредственного строительства, будет вынужден воспользоваться дорогим банковским кредитом. По сути, это навязанное посредничество между клиентом и девелопером, за которое банк сострижет деньги и с тех и с других.

Новые поправки к ФЗ-214 могут уничтожить всю отрасль долевого строительства. Фото: Донат Сорокин / ТАСС

К слову, летом текущего года чиновники уже изъявляли неофициальное намерение запретить долевое строительство к 2020 году. Тогда эта информация вызвала шквал критики. Столкнувшись с таким отпором общества, Минстрой, очевидно, решил изменить тактику и просто создать условия, при которых никто в здравом уме не захочет заключать таких договоров. А попутно еще и подкормить банки.

Небольшой коллапс отдельно взятой отрасли

Нетрудно понять, что предложения чиновников приведут прежде всего к «вымыванию» со строительного рынка небольших компаний. Достаточно вспомнить 2005 год, когда правительство обрушило на строительную отрасль сырой и непроработанный ФЗ-214; в результате цены на жилье за год взлетели в два раза, а 70% мелких застройщиков вылетели в трубу. Спустя 10 лет их судьбу рискуют повторить около половины российских девелоперов: собственных средств у них либо не хватает, либо вообще нет, а для банков они не представляют большого интереса в качестве заемщиков. Деньги дольщиков и хорошая репутация для них всё. Собрали взносы —  будет стройка, не собрали — придется банкротиться.

«Существует мнение, что участников долевого строительства обманывают лишь мелкие компании, что чем крупнее застройщик — тем он надежнее, и что вытеснив со строительного рынка всю "мелочь", мы убережем будущих дольщиков от финансовых потерь и тяжелых разочарований. Это очень опасная иллюзия, не имеющая ничего общего с реальностью. Иллюзия эта придумана самими крупными девелоперами, раскручена в СМИ и поддержана высказываниями чиновников всех уровней, часто лоббирующих интересы конкретного крупного бизнеса. И чем крупнее девелопер, тем проще для него провернуть махинацию с деньгами граждан», —  констатирует Анна Криндач.

За примерами далеко ходить не надо. Один из самых скандально известных застройщиков России — ЗАО СУ-155 — еще несколько лет назад возглавлял все мыслимые рейтинги, а сейчас является рекордсменом по числу обманутых дольщиков. Только официально их насчитывается свыше 40 тысяч семей.

В Татарстане печальную известность приобрела строительная фирма «Свей» —  тоже одна из крупнейших в регионе. В Омске в середине октября застрелили Виктора Берга, экс-главу «ОмСтрой-2001» — бывшего крупнейшего застройщика Омской области. Он обвинялся в хищении средств 442 граждан и юрлиц —  участников долевого строительства 11 многоквартирных домов. «А еще есть казанская группа компаний ФОН, саратовский "Новострой XXI век"… Продолжать можно долго, — говорит эксперт. — Это лишь часть примеров, наглядно демонстрирующих, что, убрав со строительного рынка мелких застройщиков, в том числе и благодаря поправкам Минстроя, мы нисколько не решим, а только усугубим проблему».

Разумеется, сотни одномоментных банкротств означают появление огромного количества обманутых дольщиков — тех самых, в чьих интересах якобы готовились поправки. Дальше государству придется искать компании, которые возьмутся завершать стройки, а покупателям квартир — выуживать из карманов недостающие миллионы на резко подорожавшие квадратные метры.

Получается, что обновленный закон просто отбивает интерес к участию в долевом строительстве со стороны граждан.

* * *

Нельзя сказать, что в предложенном проекте вообще нет здравых предписаний. В первую очередь это касается требований к застройщику: публиковать на своем официальном сайте подробную информацию о компании и ее владельцах; размещать там же электронные копии всей разрешительной документации, касающейся строящегося дома, его технических характеристик (вплоть до проектной энергоэффективности возводимого здания). Мог бы положительно сказаться на отрасли и запрет заключать договора о долевом строительстве для девелоперов, включенных в реестры ненадежных участников аукционов, и поставщиков, имеющих проблемы с уплатой налогов или находящихся в состоянии банкротства. Выполнение этих предписаний избавит дольщиков от риска купить кота в мешке, а при возникновении претензий облегчит подачу судебных исков против собственников девелопера.

Однако всем этим нужным предложениям грош цена, поскольку все остальные, как уже было сказано выше, просто-напросто уничтожат всю отрасль. РП, в свою очередь, надеется на торжество здравого смысла и внимательно следит за развитием событий в сфере долевого строительства.

Взлет с нефтегазовой иглы Далее в рубрике Взлет с нефтегазовой иглыОбвалившиеся цены на нефть неожиданно оживили российский несырьевой экспорт, а низкий курс рубля сделал промпродукцию конкурентоспособной на мировом рынке

Комментарии

03 декабря 2015, 16:42
Доля рационализма в проекте присутствует. Допустим, есть недобросовестные и экономически слабые застройщики, которые ставят под угрозу планируемое улучшение жилищных условий граждан, что влечет за собой социальную напряженность. От таких компаний в первую очередь нужно избавляться, оздоровлять рынок услуг. Планки, конечно, после обсуждений опустят, если в высших эшелонах власти еще не договорились отдать всю стройку в стране товарищу Чемезову. Он-то великий мастер под себя отрасли подбирать.
03 декабря 2015, 23:00
нужна чистка по тому принципу который сейчас ЦБ при работе с банками использует, не соответсвуешь указанным параметрам геть с банковского рынка, и ничего все привыкли и доверия в секторе гораздо больше и чище становится
04 декабря 2015, 12:03
А ты не думал, что "указанные параметры" слишком завышены? Ну выгонишь ты с рынка половину застройщиков и что получится? Кто строить будет? Дефицит жилья и удорожание квадратных метров - это только верхушка айсберга. В реальности проблем будет намного больше.
04 декабря 2015, 13:00
для этого и нужна регуляция государства, дабы все параметры были настроены по уму, а как еще от всякого шлака на рынке застройщиков избавится, а проблемы всегда будут, их постоянно надо решать
08 декабря 2015, 12:59
Как это по русски. Сначала развести везде шлак, а потом тратить неимоверные усилия, что бы от него избавляться. А не проще ли на начальном этапе грязь не разводить?
03 декабря 2015, 16:45
Мда. Просто хочу привести одну цитату В.В.Путина, которую он озвучил сегодня в своем послании Федеральному собранию:

"...в сельском хозяйстве, на транспорте и в жилищном строительстве сейчас реализуются или готовятся к запуску десятки крупных проектов. Они должны иметь положительный эффект не только для отдельных отраслей, но и давать стимул комплексному развитию целых территорий. Прежде всего это, конечно, частные проекты.

Чтобы они быстрее и эффективнее осуществлялись, необходимо вносить точечные изменения в законодательство, снимать административные барьеры, оказывать помощь с развитием инфраструктуры, с продвижением на внешние рынки."

Хороша, получается, помощь. А я давно говорю, наша власть - это как лебедь, рак и щука из известной басни.
04 декабря 2015, 08:12
Повсеместная ликвидация среднего бизнеса, а с квартирами и так все понятно было.
04 декабря 2015, 12:08
Как обычно лечат головную боль гильотиной. А не проще ли установить контроль за застройщиком и главное - за движением привлеченных у дольщиков средств на его счетах? Уверен, проблему можно решить гораздо меньшими жертвами. Просто никому заниматься этим неохота
Вы все еще верите в право )))
04 декабря 2015, 20:23
Не всем оно было и доступное. Пока-пока жилье.))))
05 декабря 2015, 00:22
Можно сделать жилье вполне доступным. Нужно только что-то сделать с громадными процентами за ипотеку
08 декабря 2015, 13:01
Рано еще паниковать. Может так статься, что это обычный цирк с конями. Сейчас поднимется шум и гам по поводу этого сомнительного закона, а потом выйдет какой-нибудь Медведев, весь в белом, и скажет, мол, ситуация в экономике сложная, мы должны поддержать застройщиков, не бывать этому закону. И все в слезах счастья бросятся в ноги избавителю. Аплодисменты, занавес.
08 декабря 2015, 15:31
сегодняшняя газета "мир новостей", читаю, очень интересная новость, только за один год на госзакупках государство "потеряло" 250 вдумайтесь, 250 млрд рублей и что сделало это (даже не могу назвать это правительством)? нашло ворьё,наказало,вернуло деньги? нет!оно просто ограбило народ, то есть нас с вами, задрали цены выше крыши на все товары, услуги на ЖКХ, хотя вряд ли кто назовёт это услугами, какой-то капремонт,снизили зарплату,кроме себя конечно любимых) заморозили пенсии и т.д. и всё это до следующего отчёта, т.е. это ворьё опять может спать спокойно ещё год, отсюда вытекает один единственны вопрос, а за каким...нам такое оно???!!!
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте только самое важное!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»