Экономика нездравого смысла — 2: что мешает нам строить и жить
Строительство жилых домов. Фото: Александр Кружев / РИА Новости

Строительство жилых домов. Фото: Александр Кружев / РИА Новости

Благодаря действующей экономической модели российское жилье будет становиться все менее доступным

Абстракции вроде глобализации или экономики ссудного процента не имеют никакого отношения к реальной жизни обычных людей. Если вы в это верите, спешим вас огорчить: экономика — это механизм, который подчиняет себе всех. Если она основывается на сомнительных принципах, вроде той же спекуляции, то эти принципы в одинаковой степени отражаются и на транснациональных корпорациях, и на каждом конкретном человеке, вне зависимости от того, обычный он или необычный. Наглядный тому пример — парадоксальная ситуация, сложившаяся на рынке жилья в России.

Не каждому по потребностям

Весь жилой фонд страны у нас составляет 2,85 млрд м2. Даже не вдаваясь в детали (например, не упоминая, что 3% из него в откровенно аварийном состоянии, около 9% нуждается в немедленной реконструкции, а 60% находится в эксплуатации уже более 30 лет), можно с уверенностью сказать, что это очень и очень мало. На одного жителя России приходится чуть более 20 м2 жилой площади, в то время как минимальный стандарт ООН составляет 30, в Швеции этот показатель равен 40, в западных землях Германии — 50, в Великобритании — больше 60, а в США достигает 70 м2.

Каждый год у нас говорится о неуменьшающейся потребности в жилье. Статистические исследования и социологические опросы показывают, что в улучшении жилищных условий нуждаются 60% россиян, причем для 32% семей жилищная проблема стоит особенно остро и требует решения в ближайшие три года. Даже по минимальным нормам это означает, что нам нужно построить еще хотя бы 1,57 млрд м2. То есть почти половину от того, что уже построено в стране.

В то же время Россия год за годом ищет какие-нибудь масштабные драйверы для экономического роста. Капитальное строительство всегда являлось одним из самых эффективных таких драйверов. Не только благодаря своей масштабности и капиталоемкости. Исследования показывают, что каждый дополнительный рубль, затраченный на увеличение объемов строительства, дает сопутствующим отраслям до 29,2 руб. дополнительной прибыли. На первый взгляд — вот оно, решение. Да еще три в одном: и развитие экономики, и удовлетворение спроса на жилье, и сокращение его эксплуатационных расходов за счет обновления жилого фонда.

Но, увы, как сообщает Росстат, за весь 2014 год жилья в стране был построен всего 81 млн м2. Нет, если статистически, то это на 14,9% больше, чем годом ранее (в 2013 году — 70,5 млн м2.), но если сравнить с общей потребностью — это лишь 5,15% от необходимого. Несмотря на всевозможные программы, жилье по-прежнему остается недоступным для 84% нуждающихся в нем. В очередях на улучшение стоят более 4,5 млн семей, а средний срок прохождения очереди уже долгие годы составляет более 15 лет. Почему?

Бетонная логика

Дело в том, что существующая экономическая модель ориентирована на максимизацию прибыли гораздо сильнее, чем на все прочее. Это формирует парадоксальную ситуацию, когда в снижении стоимости жилья в реальности не заинтересован практически никто — кроме тех, кому нужно его купить, естественно. Чем дороже становится квадратный метр, тем больше выручка строительной компании, а значит, ее прибыль и налоговые поступления. Далее это удорожание прокатывается по всей производственной цепочке: кто же откажется от возможности продавать строительные материалы и услуги по их транспортировке по большей цене?

 Выставка «Жилищный проект»

 Выставка «Жилищный проект». Фото: Светлана Холявчук / Интерпресс / ТАСС

Причем основная часть прибыли в конечном итоге оседает даже не у строителей, а в кредитных организациях, их работу финансирующих. А если на рынке предлагаются объекты на этапе строительства, в которые можно вложить гораздо меньше средств, нежели в покупку готовой квартиры, то значительная их часть вскоре скупается всевозможными «инвесторами», которые придерживают квартиры до тех пор, пока они максимально не подорожают. По данным РБК, весной 2014 года доля инвестиционных покупок на рынке жилья достигала 30%. Простая арифметика показывает, что из введенного в строй в 2014 году 81 млн м2 жилья до конечного потребителя по исходным ценам дошло лишь 56,7 млн, или 3,6% от общей потребности страны.

Что же «инвесторы» сделали с остальными 24 млн «квадратов»? В стране кризис, рынок встал, цены перестали расти, и «инвесторы» начали продавать застопорившиеся активы? Ничуть не бывало. Как говорят в Российской гильдии риелторов, «рынок впал в стагнацию»: «спрос низкий, и покупателей почти нет». Оно и не удивительно, если вспомнить, что при нынешних ценах жилье доступно менее чем 10% в нем нуждающихся. А с учетом кризиса — и того меньше. Продажи могут оживиться, если начнут опускаться цены. Но «инвесторы»-то в квартиры вкладывались не для того, чтобы в них жить, и не благотворительности ради. Они хотели заработать. Причем больше, чем составляет размер банковской ставки по депозиту, — это как минимум. С этой точки зрения стратегия держать пустующие метры в надежде пересидеть кризис и заработать по максимуму выглядит предельно логичной.

Чем меньше, тем лучше

Надо отметить, что подобная стратегия действительно является самой перспективной для тех, у кого есть деньги. Причем не только во время кризиса, а вообще на дефицитных рынках в любое время. Если прирост предложения недотягивает даже до 10% реально существующей потребности, то жилье будет оставаться в дефиците вечно. Следовательно, до скончания времен метры будут только дорожать. Быстрее или медленнее — вопрос второстепенный. И запретить людям покупать то, что они считают нужным, если у них есть деньги, тоже нельзя. Во-первых, потому, что сложно отличить действительно нуждающегося от желающего подзаработать, а во-вторых, потому, что «подзарабатывать» таким способом, в общем-то, вполне законно. Многочисленные попытки введения искусственных запретов и ограничений показали, что вреда подобные лекарства приносят гораздо больше, чем пользы.

Кардинально измениться ситуация может только при одном условии: если рынок перестанет быть дефицитным. Если, скажем, вместо 5% реальной потребности ежегодно будет вводиться не менее 15%. В абсолютных цифрах это означает увеличение объемов ввода жилья до 160–170 млн м2 в год. Чем больше предложение, тем медленнее рост цен, а значит, и меньше привлекательность для спекулятивного «инвестирования». Опять же на больших рынках выше конкуренция, которая обычно оказывается выгодной, в первую очередь для конечного потребителя.

Чего-то не хватает

Кто-нибудь что-нибудь слышал о хотя бы экспериментальном применении у нас, к примеру, строительных 3D-принтеров? Нет? А вот в Китае с их помощью уже серийно печатают трехэтажные здания. При одинаково высоком по сравнению с традиционными технологиями качестве общая скорость строительства возрастает в четыре раза, а общая себестоимость снижается в семь раз. Благодаря этому китайцы ежегодно вводят в строй на порядок больше жилья, чем мы (850 млн м2 в 2010 году). Поразительно, но мы до сих пор не попытались перенять эту технологию. Не потому ли, что это было бы просто кому-то невыгодно?

Экономика является механизмом взаимодействия различных подсистем — как синхронизированных между собой, так и функционирующих на основе общих принципов. Девелоперы не могут увеличить объем строительства, так как им негде взять дополнительные кредитные средства и не хватает стройматериалов.

Откуда дефицит стройматериалов? Из малых размеров строительного рынка. Если никто не ожидает от него серьезного увеличения, то и в рост объемов производства вкладываться нет смысла. Ну рискнули вы — построили новый цементный или кирпичный завод, удвоили свое предложение, а рынок в размерах не вырос. У вас вместо профицита — убыток.

Еще один критичный вопрос: где же взять деньги на развитие? По логике — у банков. Тем более что основная доля прибыли оседает именно у них. Но в реальности банки, как и те «простые инвесторы», прежде всего заинтересованы в максимизации прибыли. Добиться которой можно или на высоком обороте с малой маржой, или на низком обороте — но с высокой. Впрочем, они обычно пытаются скрестить оба варианта, то есть получить максимальную прибыль при как можно более коротком сроке оборота кредитных средств. Зачем давать, к примеру, долгосрочный кредит под 3%, если те же деньги с радостью расхватают и под 10%, причем на год-полтора? При таком подходе дома никогда будут строиться быстрее. Причем сам долговой рынок достаточно узкий — конкурентов с более выгодными финансовыми предложениями практически нет.

 «Ничьи» деньги

Получается замкнутый круг: объемы строительства жилья застряли на уровне 5% от реальной потребности. И не стоит надеяться, что какой-то из участников цепочки «финансирование — строительство — продажа — покупка» сможет повлиять на ситуацию и тем более ее исправить. Для качественного перехода необходимо целенаправленное внешнее воздействие на систему, принципиально меняющее не столько расстановку мест в оркестре, сколько весь принцип игры в целом.

Прежде всего необходимы целевые длинные и дешевые деньги. Примерную потребность в них можно посчитать по аналогии с тем же Китаем. Строительство там «новых городов» стоит примерно 320 тыс. долларов на одного жителя. По курсу ЦБ РФ доллар сегодня стоит 60 руб. Значит, на одного нуждающегося потребуется 19,2 млн руб. На все. Не только на строительство самого жилого дома, оно стоит гораздо дешевле, но и на модернизацию и расширение производства строительных материалов, увеличение парка строительной техники и прочего транспорта, создание новых коммуникаций и расширение дорожной сети, объекты сервиса и т.п.

В России проживают 143,5 млн человек, из которых в улучшении жилищных условий нуждаются 60%, или 86 млн. Чтобы решить проблему хотя бы за десять лет, необходимо ежегодно обеспечивать жильем не менее 8–9 млн человек, следовательно, в отрасль требуется вложить 5,3 трлн руб., или 88,3 млрд долларов.

Где их можно взять? Ну, к примеру, объем золотовалютных резервов России, как говорится на сайте ЦБ, на 01.07.2015 составлял 361,5 млрд долларов. Причем месяцем ранее их там было 356,7 млрд. То есть даже с учетом нынешних условий наши финансовые резервы все равно растут. Но в российской экономике не работают! Прошу заметить, никто не предлагает взять из ЗВР 88,3 млрд долларов и кому-то их подарить или проесть. Их надо инвестировать — причем в правильном смысле этого слова, а не в том, которое вкладывают в него спекулянты. То есть построить заводы строительных, конструкционных и отделочных материалов и обеспечить самих строителей столь необходимыми им длинными и дешевыми кредитами. Следовательно, создать тот самый драйвер роста, в котором нуждается экономика страны в целом. Со всеми вытекающими полезными результатами — от роста российского ВВП до улучшения демографии.

Почему все это не работает? Потому, что в отличие от потенциала прибыльности физический результат какой-либо деятельности в действующей системе мало что значит. И пока оно таковым останется, жилищная проблема в России не будет решена никогда. 

Экономика нездравого смысла

Кто поддаст России газу Далее в рубрике Кто поддаст России газуАвтомобилисты не хотят ездить на газе, опасаясь, что газовые компании будут «ездить» на них

Комментарии

30 июля 2015, 16:04
Если честно я бы не стал покупать квартиру в доме напечатанном на 3д принтере, пусть там живут китайцы, у них сознание приближенное к коллективным насекомым, да и теплее там на порядок, а мне пожалуйста дом из бетона и кирпича..
в России точно такое не прокатит, ну или прокатит, но данную конструкцию надо будет серьезно усиливать и утеплять в силу объективных причин
03 августа 2015, 12:12
Да о чем вы говорите? Сейчас есть такие материалы, что не уступабт по всем показателям ни кирпичу, не бетону. Строительство жилья переходит на новый уровень. Сейчас вам могут за один сезон быстровозводимый дом на участке отгрохать под ключ из панелей, и будете жить в нем и не тужить.
03 августа 2015, 19:05
Я вообще многоэтажки не сильно-то уважаю. Поэтому и живу в пригороде, в топку эти "коробочки" - у нас что, в России, - места мало что ли, ни как не пойму?!? От кого ютимся??? Или всё дело в ущербной и даже во-многом преступной "политике максимальной урбанизации"???

Что происходит вообще??? Ну мы же с вами не на острове живем, и не в многомиллиардном Китае, ей богу!
России нужны 5-ти и 9-этажки, в топку эти дорогостоящие небоскребы!!!
30 июля 2015, 17:43
На проблему с жильем влияет еще и мировой кризис, который США провоцируют каждые пять-семь лет. Осложняется он еще и тем, что Россия слезла с кредитной иглы Запада, но с другой стороны - это во благо, только нужно время, чтобы отойти от этого наркотика. Уверен, что в будущем эта проблема перестанет существовать.
30 июля 2015, 17:55
Не думаю, что проблема жилья решиться простой инвестицией в жилье. Ведь для бюджета страны и так есть масса целевых направлений, где есть дефицит. А то что описывает автор , как он писал выше, это всего лишь результат действий законов экономики, не более. Прибыль терять никто не хочет.
Да и жить в условиях нашего климата в напечатанных домах достаточно рискованно.
30 июля 2015, 23:33
Текст был удален модератором, так как нарушает правила комментирования
31 июля 2015, 04:10
Описанный вариант в статье весьма реалистичен, но лишь тогда, когда этим вопросом займётся лично президент в ручном режиме. А это невозможно в условиях кризиса. Кроме того стабилизщационный фонд сейчас дербанить никто не даст.
31 июля 2015, 12:57
это еще почему, думаю потихоничку, по капельке дербанят радимый, планов в бюджете громадье, а денег при нынешних ценах на нефть откуда взять, вот и дергают, главное чтобы досуха не высушыли
02 августа 2015, 17:55
"...лично в ручном режиме" - спасибо, повеселили.
03 августа 2015, 19:12
Нам песня и строить и жить помогает! )))
А что - вон, в соседней Беларуси, Батька порой и за мастерок с раствором, и за косу берется...! Пусть и исключительно ради дешевого пи-ару, но тем не менее...!
03 августа 2015, 19:24
А вообще - пора бы назначать уже "чрезвычайного министра" Шойгу на пост главы Минстроя! Что там в Сколково - "шойгу-клонов" ещё не вырастили? улыбка))
31 июля 2015, 16:46
Спасибо автору за материал, очень много интересного плдчерпнул из него, многих деталей просто не знал.
31 июля 2015, 16:47
Людям нужны хорошие заработки и уверенность в завтрашнем дне. Тогда они будут работать и покупать жилье. А пока у нас по стране средняя зп чуть больше 20 тыс.рублей, спрос таким и останется. Жилищную политику нужно менять полностью. Все эти ипотечные кредиты не выход и лишь вносят свой дестабилизирующий эффект в общество. Присмотритесь - только в России ипотека уже стала именем нарицательным, обозначающим практическое рабство и отказ от всех благ. Количество карикатур и анекдотов по теме просто зашкаливает
02 августа 2015, 18:01
Да... это средняя зарплата - "спасибо" чиновникам и олигархам за поднятую планку, а на минимальной многие ещё колотятся (колотимся).
02 августа 2015, 17:57
У нас понастроено немало многоэтажек, до сих пор незаселённых. Не для народа сие жильё, не для нас.
03 августа 2015, 12:18
Почему же? Действуют специальные социальные программы для молодых семей, очень существенная помощь - государство оплачивает более 30% жилья. Только это столько кабинетов нужно оббегать, что проще вообще не заморачиваться улыбка
03 августа 2015, 00:39
Г-н Запольскис, по-видимому не знает французской поговорки "тот, кто сказал а, должен сказать б". Плачевное положение со строительством, так же как и с экономикой в целом объясняется банально: инфляция. При годовой инфляции более 8-ми процентов экономические законы перестают работать, - так утверждают учебники. Наши рубли - деревянные в буквальном смысле, т.к. они делаются из древесины. Советские рубли делались наполовину из хлопка, американские доллары делают вообще без дерева. Наша экономика без "нефтяных" денег запрограммирована правительственными экономистами на стагнацию. У россиян уже "отняли копеечку".
03 августа 2015, 12:20
Доля нефтяных денег в консолидированном бюджете РФ - не более 27%, чтоб вы знали. И с каждым годом эта цифра все меньше.
03 августа 2015, 01:48
Любая проблема -- это проблема организации.

Людям в России даны возможности самоорганизовываться, а они не хотят. Вот и вся проблема.

Автор же, как и многие другие, вместо просвещения и стимулирования народа к организации, подводит к тому, что надо снова народ как животных "направлять" в нужное русло по указке сверху.

дерьмо.
03 августа 2015, 05:28
При всем неуспевании строителей за потребностями россиян в жильё,у нас миллионы квадратных метров простаивают пустыми в ожидании аренды или увеличения цен на недвижимость.
03 августа 2015, 19:03
В сложившихся сейчас в стране социально-экономических условиях вообще становится непонятно - для кого всё это строится, если большая часть российского народонаселения постепенно становится полностью неплатежеспособным?!?
04 августа 2015, 01:37
Что-то у автора проблемы с элементарной арифметикой. Он каким-то образом перемножив 19 млн руб. необходимых на одного человека на 86 млн. человек(нужнающихся в улучшении жилищных условий) получил 5 с хвостиком триллионов руб
Как?
Правильный ответ 1635 ТРИЛЛИОНА, а не 5. Ошибка в 300 раз А потратив все ЗВР под ноль можно обеспечить жильем только чуть больше 1 миллиона человек.
В результате начало и поставленный вопрос здравые, а в конце полная чушь получилась.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте только самое важное!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»