Доходные дома 5.0: новый проект со старыми дырами
Фото: Сергей Вдовин/Интерпресс/ТАСС

Фото: Сергей Вдовин/Интерпресс/ТАСС

Почему в России в ближайшие годы не появится «инновационное» арендное жилье, выгодное для строительства и найма

Новая-старая идея, которая в последнее время буквально витает в воздухе, не давая покоя и кабмину, и властям некоторых регионов, вновь прозвучала на Петербургском международном экономическом форуме.

Участники сессии, названной «Коллективные инвестиции в арендное жилье: to trust or not to trust?», предложили правительству направить в 2017 году 30 млрд рублей на возведение жилья, построенного специально для аренды, — так называемых доходных домов.

Инициатива принадлежит руководству единого института развития жилищной сферы в РФ — Агентства по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК). Как заявил гендиректор госкомпании Александр Плутник, цель проекта — ни много ни мало — создание инновационного рынка арендного жилья, позволяющего решить квартирный вопрос для миллионов россиян, у которых нет возможности купить недвижимость. Идея рассчитана исключительно на крупные города, прежде всего — на обе российских столицы, где вопрос жилищного найма предельно актуален.

Окончательно проект обещают представить осенью, а строительство первого доходного дома в Москве должно начаться в 2017-м. Каким это здание будет, уже известно: за основу взят один из советских строительных проектов. Одноподъездная высотка в 23 этажа, площадь квартир — 30–40 квадратных метров.

Ловись, инвестор, большой и маленький

Проект действительно неплох. Все участники арендной схемы, утверждают в АИЖК — девелоперы, съемщики, инвесторы — получат свою выгоду. Граждане будут приятно удивлены ценами, которые в Москве составят около пятнадцати, а в регионах — и вовсе 10–12 тысяч рублей в месяц за аренду «однушки» (без учета стоимости коммунальных услуг). Согласитесь, это не то, что нынешние минимальные 30-35 тысяч за месяц проживания в столице. Даже если в каких-то домах, рассчитанных на жильцов бизнес-класса, квартиры будут стоить дороже, их качество окажется несопоставимо с тем, что сегодня предлагают частные владельцы «бабушкиных квартир», убеждены в агентстве.

Застройщикам обещают правовую защиту и содействие, в том числе с помощью законодательных актов и поправок, которые планируется принять специально по такому случаю. Что касается внешних инвесторов, которые смогут вложить средства в строительство домов, то АИЖК собирается привлекать их всеми возможными способами.

Одно из предложений касается создания целевого фонда для выкупа у девелоперов строящегося жилья. АИЖК согласно выступать и соинвестором, и гарантом строительных рисков. Также звучат идеи выпуска ипотечных ценных бумаг: их планируется обеспечивать обязательствами наймодателя под залог возведенной недвижимости. Банки, выдавшие юрлицу кредиты на строительство арендного жилья, получат возможность их рефинансировать, продав закладную в АИЖК.

Доходные дома? Не, не слышали!

Все эти схемы выглядят вполне радужными до тех пор, пока в памяти не начинают всплывать заявления, звучавшие из уст представителей кабмина и в 2014-м, и в 2013-м, и даже в 2010 году, когда в стране еще не пахло нынешним кризисом. Как раз с этого времени призрак доходных домов и витает в воздухе правительственных кабинетов. А в отдельных регионах об этом говорили и того раньше.

Юрий Лужков, 2006 г.: «Для решения жилищных проблем в Москве необходимо строить доходные дома». Правительство Москвы, 2008 г.: «Первые 23 дома введут в строй уже в следующем году». Мэрия Иркутска, 2008 г.: «Планируется построить квартал бездотационных домов».

Но государственный масштаб, конечно, шире. Вот перспективы, которые рисовал журналистам в декабре 2010-го замминистра регионального развития Константин Королевский: первых постояльцев доходные дома должны принять в 2013 году, а к 2020-му на долю арендного жилья в РФ будет приходиться порядка 20% всех новостроек (30 млн «квадратов»).

Разумеется, продвигая идею, в правительстве кивали, во-первых, на опыт США и Европы, где около половины жилья арендуется гражданами поближе к месту работы, а во-вторых — на царскую Россию, где доходные дома имели огромную популярность со времен императрицы Елизаветы Петровны. До 1917 года в Москве насчитывалось свыше 800 доходных домов, их доля составляла 40% от объема жилфонда. В 1913 году только у 4% высших госслужащих в стране была собственная недвижимость; да и интеллигенция массово проживала в малогабаритных квартирах с 2–6 комнатами, снимая их на 8–9 месяцев: лето принято было проводить на дачах.

В 2014 году идею вновь попытались продвинуть на уровне Москвы: за строительство арендного жилья активно ратовал глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин, обещая в качестве бонуса еще и частичное решение транспортной проблемы.

Однако проект раз за разом буксовал и останавливался в развитии. Дело так ни разу и не пошло дальше слов. Девелоперы, воодушевленные отсутствием прямых обязательств, а значит, и потенциального наказания за невыполнение распоряжений властей о строительстве доходных домов, дружно делали вид, что ни о каких подобных проектах и слыхом не слыхивали.

Дом стоит, а где доходы?

Что же оттолкнуло застройщиков в такой, казалось бы, социально полезной идее? Увы: банальное умение считать деньги. Стоит даже приблизительно сравнить выгодность продажи апартаментов во вновь построенном доме — и их же сдачи внаем, как все становится на места.

При продаже расходы девелопера окупаются и приносят прибыль через 3–5 лет после вложения первого рубля; арендодателю же придется ждать 20, а то и 25 лет, чтобы выйти в плюс. Учитывая, что многие застройщики привлекают для строительства недешевые в России кредитные средства, они за четверть века пять раз успеют вылететь в трубу.

Бум арендной недвижимости в царской России тем и объяснялся, что этот бизнес был мегарентабельным. Доходные дома, как правило, были частными, и инвестиции в них могли дать до 15% годовых. В стране имелся колоссальный спрос на жилье надлежащего качества. Развитию этого кластера помогало и государство: городские власти брали на себя заботу по подготовке участков для строительства, прокладке инфраструктуры, благоустройству территорий. Разумеется, у чиновников была своя заинтересованность — налоги: в уже упоминавшемся 1913 году 7 миллионов из 47,6 миллионов рублей дохода московской казны составили налоги с личного недвижимого имущества, в том числе и с доходных домов.

Утопия доступного жилья

В текущей же ситуации можно с уверенностью сказать, что нынешние намерения АИЖК постигнет та же судьба, что и проекты шестилетней давности. Шанс быть построенными и даже окупиться, в принципе, есть у домов бизнес-класса, апартаменты в которых (в Москве) будут сдаваться по ценам от 3000 долларов (почти 200 тысяч рублей) в месяц и выше. Но к доступному жилью такие проекты, понятное дело, не имеют никакого отношения.

Ситуацию могло бы вывести из тупика продуманное, грамотно организованное частно-государственное партнерство. Собственниками арендных домов оставались бы частные компании, а государство обеспечило бы им определенные условия работы: налоговые каникулы, льготы, выделение в аренду дешевой, а то и вовсе бесплатной земли под застройку (жить-то там будут простые граждане, платящие свои налоги). Однако в условиях российских реалий итог такой затеи тоже предсказать нетрудно. Коммерсанты моментально почуют выгоду — и продадут возведенное на супервыгодных условиях жилье через подставные фирмы. И деньги уже на следующий день будут в офшорах.

Ладно, положим, Москва не Россия. В провинции региональные и муниципальные власти могут попробовать строить арендное жилье для социальных нужд на собственные средства — здесь это в разы, а где и в десяток раз дешевле. Такие квартиры действительно будут стоить 10-12 тысяч в месяц; в них смогут жить бюджетники и льготники. Но, во-первых, 76 из 85 регионов России и так в долгах как в шелках, а во-вторых, непонятно, где эти люди будут работать, чтобы платить за квартиру: дешевизна жилья, как правило, означает высокий уровень безработицы в городе. Чтобы такое жилье все же пользовалось спросом, оно должно быть заметно дешевле рынка, то есть планово-убыточным.

Вполне возможно, что со временем государство действительно выберет такой путь и станет поддерживать своих граждан даже в ущерб интересам Минфина, проводя это как элемент социальной политики. Однако в текущей экономической ситуации подобный проект нереален: нагрузка на бюджет и так слишком велика. Так что какие бы планы ни озвучивал Александр Плутник, пытаясь освоить деньги АИЖК, в обозримом будущем россиянам, не имеющим своего жилья, придется рассчитывать только на себя.

«Тот, кто забыл о фронте, поплатился за беспечность» Далее в рубрике «Тот, кто забыл о фронте, поплатился за беспечность»«Русская Планета» прочла дневник солдата Великой Отечественной войны

Комментарии

22 июня 2016, 11:24
Ничего хорошего из этого проекта не выйдет. Во-первых, Москва как известно не резиновая и и так переполнена, дешевое жилье хоть и будет в дефиците поначалу, привлечёт из регионов новых мигрантов. Во-вторых, при таких ценах на аренду и темпах инфляции проект изначально убыточен для государства. Ну и в-третьих, только представьте какая криминогенная обстановка будет царить в этих квартирках без должного контроля со стороны государства, которому и так есть, что контролировать!
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»