Аренда квартир в Москве: на рынке полный штиль
Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Наибольшим спросом на рынке пользуются однушки, их средняя цена около $1 тысячи — но даже на них цены почти не растут

Рынок аренды жилья в Москве более чем широкий, предложение соревнуется со спросом, поэтому найти квартиру можно буквально за несколько часов. Тем не менее рыночные механизмы здесь в полной мере не работают. Эксперты считают, что дело в теневом рынке, который никак не удается отследить и «обелить». Чтобы понять, как работает рынок аренды жилья в столице, корреспондент «Русской планеты» попытался найти квартиру, имея минимальный бюджет, через риэлтора, но убедился в том, что в поисках жилья мог бы обойтись и без посредника, рассчитывая на себя и на честные человеческие отношения.

Снять за 60 минут

— А кем вы работаете? — неожиданно спросила девушка, когда я позвонил в агентство недвижимости. Перед этим она зачем-то выяснила фамилию, имя, отчество, возраст, место прописки и прочие личные данные.

— Эмм... в рекламе, то есть, нет, я пока устраиваюсь, фрилансером, в агентство, — судорожно начал перебирать я, смущенный таким подробным допросом.

— Поймите, от этого просто зависит, как скоро вы найдете квартиру с вашим бюджетом, — объяснила собеседница и пообещала перезвонить, как только что-то появится.

Ждать звонка я перестаю практически сразу после того, как на том конце бросили трубку. Во-первых, заливал я так откровенно, что это заметил бы даже ребенок, во-вторых, с бюджетом в 25—30 тысяч рублей найти квартиру в районе Савеловского вокзала, как мне казалось, можно только поселившись в будке железнодорожного обходчика. Перезвонили мне уже через час, предложив сразу несколько вариантов.

Сегодня при наличии адекватного бюджета снять квартиру можно буквально за несколько часов, утверждают эксперты. Это связано с большим предложением на рынке.

— Срок экспозиции самой популярной однокомнатной квартиры эконом-класса составляет не более трех дней, если цена соответствует рыночной, — рассказала руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева, добавив, что двухкомнатные квартиры в ожидании арендатора простаивают ненамного дольше — около пяти дней.

По ее словам, однушки эконом-класса в Москве пользуются наибольшей популярностью — 55% от общего объема спроса в 2013 году. На двухкомнатные квартиры спрос составляет 35%, на трехкомнатные и многокомнатные квартиры — 9%.

Предложение же, по данным Киселевой, несколько разнится со спросом. Так, в прошлом году на рынке были максимально представлены двухкомнатные квартиры — 37%, предложение трехкомнатных и многокомнатных квартир составило 34%, однокомнатных квартир — 26—29%.

Плюсы и минусы географии

Найти квартиру в районе Савеловского вокзала, поближе к работе, в первый же день мне не удалось. Но риэлтор нашел вариант возле «Петровско-Разумовской». Перед тем как оказаться на месте, у остановки «Педагогический колледж», пришлось еще несколько минут попотеть в набитом до отказа автобусе.

Удаленность от метро — один из важнейших критериев в поисках квартиры. От этого напрямую зависит цена аренды: по словам риэлторов, квартиры в доме возле станции метро на 10—15% дороже такого же жилья, но в 15 минутах езды на транспорте.

Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова объясняет, что выделить районы, жилье в которых пользуется наибольшим спросом, тяжело, поскольку люди довольно редко обозначают в своих запросах конкретный район.

Савеловский вокзал. Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ

Савеловский вокзал. Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ

Хотя, по наблюдениям Галины Киселевой из «ИНКОМ-Недвижимости», наибольшим спросом пользуются самые дешевые квартиры экономкласса, которые располагаются в панельных многоэтажках и в неблагоприятных районах, где есть промышленные зоны. Это районы Восточного, Южного и Юго-Восточного округов Москвы.

Данные «МИЭЛЬ-Аренды» по предложению за декабрь 2013 года подтверждают это. Максимальное предложение квартир экономкласса было в ЮАО (19,5%), меньше всего подобных квартир предлагалось в СЗАО (6,2%). Максимальное предложение квартир бизнес-класса в декабре традиционно было представлено в ЦАО (25,7%) и ЗАО — 18,13%. Меньше всего квартир данного уровня было представлено в ЮВАО (6,2%) и ВАО (6,4%).

Уместный торг

Мне попалась однокомнатная квартира экономкласса с минимумом мебели и отсутствием ремонта и уюта. Единственный плюс — внушительная площадь квартиры, из которой при желании можно было бы сделать скромную двушку с детской. На полу обнаружился даже свежепостеленный линолеум, на стенах — засаленные обои с проплешинами, которые когда-то прятались за шкафами.

— Хозяин сказал, что посуда на балконе, но ее выкинуть можно, — объяснила риэлтор, показывая на гору кастрюль, несколько перегоревших электрочайников и огромное блюдо с незамысловатой позолоченной вязью. Самого хозяина на месте не оказалось, но он передал, что квартира стоит 30 тысяч рублей в месяц.

— Можно, конечно, сторговаться на пару тысяч, но сюда еще коммуналка входит, так что получится то же самое, — констатировала риэлтор после экскурсии по квартире. По ее словам, сторговаться можно всегда, потому что хозяин обычно закладывает стоимость на несколько тысяч выше.

— Здесь все зависит от состояния квартиры и от тех недочетов, которые у вас получится выявить при просмотре. Обращать внимание нужно на любые мелочи, чтобы потом не возникало проблем. Но наглеть не стоит, потому что спрос найдется на любое предложение. В день одну квартиру смотрят по нескольку раз, — поделилась риэлтор и добавила, что многое зависит от адекватности как арендодателя, так и арендатора и от того, как у этих двух заинтересованных сторон изначально сложатся отношения.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса, по данным московских риэлторов, сегодня составляет около 1 тысячи долларов, с небольшими отклонениями. Цена, естественно, зависит от спроса и складывается из массы факторов, но изначально отталкивается от платежеспособности арендатора. Если средняя зарплата в Москве сегодня составляет примерно 50 тысяч рублей, то рынок считает, что чуть больше половины этой суммы (до 60—65%) человек может потратить на аренду квартиры. Это, по утверждениям риэлторов, объективная реальность.

— По нашим наблюдениям, средняя стоимость аренды квартир экономкласса на сегодняшний день составляет 30 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 42 тысячи — за двухкомнатную и 55 тысяч за трехкомнатную, — описала рынок Галина Киселева.

Типичная квартира экономкласса. Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Типичная квартира экономкласса. Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Ее коллега Мария Жукова привела еще и усредненные данные по ценам на аренду квартир бизнес-класса. Средняя цена на хорошую однокомнатную квартиру в Москве составляет 56 тысяч рублей в месяц, за двухкомнатную — 71 тысячу, трехкомнатная квартира будет стоить в среднем 89 тысяч рублей, квартира с четырьмя и более комнатами — 165 тысяч и выше.

— В последнее время в Москве количество дешевых квартир уменьшается. Связано это с программой ликвидацией «хрущевок» (панельных пятиэтажек. — РП), именно на них приходится большой объем предложений с минимальной арендной ставкой. В современных же домах предлагаются квартиры улучшенной планировки и большей площади, что влияет на ценообразование, — объяснила тенденции рынка Киселева.

По ее словам, сегодня при бюджете в 30 тысяч рублей можно снять современную однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом или же двухкомнатную в панельных многоэтажных домах старой постройки. В Подмосковье за эти же деньги реально снять двухкомнатную квартиру после ремонта с новой мебелью и в современном доме. При этом эксперт отмечает, что инфраструктура в подмосковных городах, граничащих с Москвой, сейчас уже не уступает столичной. Так что выбор у арендаторов все же есть.

Нерезиновый закон

Эксперты отмечают, что рынок аренды жилья в Москве, несмотря на повышенное внимание к нему надзорных органов остается теневым. Тем не менее по данным департамента экономической политики и развития города Москвы за последние полтора года все же было выявлено более 200 тысяч фактов нелегальной аренды жилья. Но в большинстве случаев хозяева квартир предпочитают сдавать свое жилье в обход уплаты налогов, даже понимая свою ответственность перед законом. Это усложняет контроль за рынком и ценообразованием, а также отстаивание прав сторон в судах. В результате арендатор с легкостью может попасть на удочку нечестных риэлторов или корыстных хозяев. Да и арендодатель не застрахован от безалаберного квартиросъемщика, от которого в случае чего будет сложно добиться компенсации за испорченное имущество.

Пресловутый «закон о резиновых квартирах», подписанный президентом России Владимиром Путиным в конце прошлого года, многие воспринимают как направленный на вывод рынка аренды жилья из тени, но на деле он больше ориентирован на соблюдение миграционного законодательства.

— Закон о правилах регистрации в арендованном жилье существует уже давно, распространяется он на всех нанимателей и собственников, сдающих свои квартиры в аренду, поэтому на данный момент оказать влияние на рынок аренды он не может. Закон об обязанности платить налог со сдаваемой квартиры также никак не повлиял на спрос, предложение и арендные ставки, ведь он существовал всегда и, как мы видим, не особо влиял на рынок, — объяснила Мария Жукова.

По ее словам, статистики о нелегально сдаваемых квартирах быть просто не может. Нелегальные арендодатели в агентства, как правило, не обращаются, на учете в налоговых органах не стоят и вообще предпочитают оставаться в тени.

— Я не думаю, что принятые меры, направленные на стимулирование «обеления» аренды, сработали. Те, кого поймали, а таких немного, может быть, и вынуждены были выйти на свет. Но это не переломило ситуацию в корне, и примером для других они не послужили. Надежда на то, что удастся какими-то карательными мерами поймать, заставить и наказать, поправить ситуацию, не увенчается успехом, — поделился мнением эксперт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Пока люди не поймут, что процедура уплаты налогов стоит недорого и проста организационно, ситуация не изменится, считает эксперт.

Снос «хрущевки». Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости

Снос «хрущевки». Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости

— Люди должны получить экономическую мотивацию, понять, что это не уменьшит их доходы и не приведет к большому налогообложению. Нужно устанавливать нечто подобное патенту — какую-то небольшую фиксированную плату, а не проценты. Тогда город сможет получить с арендодателей хотя бы что-то, — добавил собеседник «Русской планеты».

Право в собственности

Попытки «обелить» рынок аренды жилья обоснованы, ведь помимо случаев нелегальной сдачи квартир существует масса преступлений мошеннического характера. Уберечься от аферы при аренде квартиры можно лишь составив грамотный договор с хозяином. В таком случае обе стороны сделки будут застрахованы и смогут отстаивать свои права через суд.

— Следует учитывать все спорные моменты, включая фиксированную арендную ставку, чтобы уберечься от слишком корыстных арендодателей. Как правило, договор заключается сроком до года, затем он продляется, — объяснила Галина Киселева, добавив, что на фиксацию арендной ставки дольше, чем на три года, рассчитывать не стоит. За это время рынок может существенно поменяться, а цены вырасти.

В остальном с момента подписания договора, хозяин обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды. Также, по предварительной договоренности со съемщиком, арендодатель имеет право один раз в месяц приезжать и только в его присутствии проверять, все ли в порядке в квартире.

— У арендатора обязанностей меньше, — объяснила Киселева. — Он обязан своевременно вносить установленную плату за аренду и оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя.

Президент Московской ассоциации риэлторов, в которую входят все крупные городские агентства недвижимости, Сергей Жидаев также подчеркнул необходимость составления договора, даже если для хозяина это влечет за собой уплату налогов, а для квартиросъемщика — обязательную регистрацию.

— Тогда вы можете быть уверены, что вас не кинут. У ассоциации есть специальный комитет защиты прав потребителей, который отслеживает нечестных риэлторов. Если мы выявляем случаи мошенничества, то просто выгоняем риэлтора и сообщаем о произошедшем в правоохранительные органы, — успокоил Жидаев.

Топчущийся рынок

Но самым главным вопросом, волнующим как арендаторов, так и владельцев квартир, остается цена. Эксперты «Русской планеты» единогласно утверждают, что рынок аренды жилья в Москве в последнее время «топчется на месте» и, как экономика страны, находится в состоянии стагнации.

— В 2013 году цены на аренду квартир в Москве росли умеренными темпами и, в зависимости от сегмента рынка, увеличились на 5—10%, то есть примерно на уровень годовой инфляции. Основной пик спроса пришелся на осень, и сейчас происходит небольшой спад, который вносит равновесие, — считает Галина Киселева.

— В 2014 году значительных изменений на рынке аренды жилья не будет. Скорее всего, ситуация сохранится стабильной, рост цен предположительно будет происходить в пределах инфляции, — дополнила коллегу Мария Жукова. Она считает, что резкого роста спроса и предложения не ожидается, и это обеспечит состояние штиля на рынке жилья.

Общество повышенной воинственности Далее в рубрике Общество повышенной воинственностиРоссияне стали выше оценивать боеспособность армии и все больше опасаются внешней угрозы для России; социолог: это результат пропаганды в СМИ

Комментарии

05 марта 2014, 09:08
Очень оптимистичная статья для провинциалов, обдумавыющих в настоящий момент - а не переехать ли в Москву))
05 марта 2014, 14:29
А я вот подумываю продать в центре Смоленска свою двушку,говорят дорого уйдет, и купить в Москве однушку,надоело на границе жить,хочу в центр.
на двуху в смоленске вы купите однушку в серпухове)))))))))))
05 марта 2014, 09:16
Купить квартиру в Москве в ипотеку, затем сдать ее квартирантам, которые будут эту ипотеку платить. Через 15 лет у вас квартира в Москве и нет никаких долгов)
Америку открыли? Пол Москвы этим и занимается))
05 марта 2014, 12:42
Недавно читал интересный пост, как один умелец на территории гаражного кооператива в центре Москвы соорудил из двух жд контейнеров небольшой домик с основными удобствами. Вся стройка обошлась ему по словам в 300 тысяч. Пожив в нем несколько лет, на сэкономленные деньги мужик накопил на московскую квартиру.
05 марта 2014, 12:43
Хорошая идея, спасибо
05 марта 2014, 09:36
Доллар говорят поднялся,а значит и риэлторам ничего не надо делать для повышения прибыли,вот и штиль. Вот если бакс начнет падать,то поверьте штиль быстро закончится.
05 марта 2014, 10:58
ну надо же. Только вчера сетовал, что давненько на РП не было статей про недвижимость, и вот - появилась-таки одна.
05 марта 2014, 11:37
Переехать что ли из Подольска в центр Москвы??...
05 марта 2014, 12:03
А что там в центре то,воздуха нет - одни люди кругом,погулять спокойно только на выходные можно и все равно поедете загород,на природуулыбка
05 марта 2014, 15:08
Это точно в Подольске чистый воздух, летом там супер, но дорога отнимает много времени и сил, время нынче в цене
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте статьи экспертов
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»