Агентство Ипотечного и Жилищного Кризиса
Участники акции протеста ипотечных заемщиков. Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Участники акции протеста ипотечных заемщиков. Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

В России воспроизводят американский экономический кризис 2007–2008 годов

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило революционную для России программу. Теперь АИЖК станет кредитовать население по плавающей ставке: ее величина будет зависеть от текущего уровня инфляции и пересчитываться каждый квартал. Примечательно в этой идее абсолютно все. И то, что главным лоббистом идеи выступило само АИЖК, и то, что подобную революцию один раз уже попробовали устроить. В США. Закончилось все ипотечным кризисом 2007-го.

Впрочем, это лишь один  из множества удивительных фактов из жизни агентства. Складывается впечатление, что АИЖК не первый год занимается совсем не тем, для чего оно было официально создано, и вместо того, чтобы приближать россиян к реализации мечты о доступном жилье, планомерно вбивает гвозди в крышку ее гроба.

Как все начиналось

В августе далекого теперь 1996 года правительство своим постановлением учредило открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое начало свою работу уже в следующем году. По замыслу авторов, АИЖК должно было стать эффективным инструментом по развитию жилищного рынка через расширение ипотечного кредитования и повышения доступности ипотеки для населения.

Здесь надо пояснить: в начале 1990-х в России вообще не существовало никакой ипотеки. У вас либо имелись деньги на покупку необходимых вам квадратных метров, либо нет. По целому ряду причин государство от задачи обеспечения граждан жильем устранилось. А имевшихся у потребителей денег оказалось слишком мало, чтобы покупать жилье в объемах, способных хотя бы удержать на плаву национальную строительную промышленность. В результате объемы строительства стали падать, и это, разумеется, задрало цены на жилье еще выше.  

АИЖК как ОАО с государственным участием должно было решить проблему нехватки средств у населения и тем самым запустить процесс вливания «живых» денег в строительную отрасль. Казалось бы, все просто и логично. Но агентство с самого начала выбрало довольно странный путь к достижению официально задекларированной цели.

Схема выглядела следующим образом. Строительные компании продают жилье, банки его оплачивают, при этом квадратные метры остаются в залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита заемщиком. Под обеспечение выданных кредитов АИЖК выпускает корпоративные облигации с фиксированной доходностью, с помощью которых занимает деньги на свободном финансовом рынке. Деньги возвращаются в сотрудничающие с АИЖК банки и снова превращаются в ипотечные кредиты.

В апреле 2003 года на Московской межбанковской валютной бирже состоялось первое размещение бумаг АИЖК. Спрос тогда в 1,7 раза превысил предложение, и дело завертелось. В апреле 2007-го АИЖК зарегистрировало первые собственные облигации; и дела, видимо, пошли так хорошо, что уже в 2009-м от агентства отпочковалась дочерняя структура  под названием «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в 2013 году переименовано в ОАО «АФСЖ»).

Вряд ли стоит удивляться тому, что еще через два года (январь 2011-го) у АИЖК появилась и собственная страховая компания (СК «АИЖК»), в качестве цели которой было заявлено «содействие развитию рынка страховых услуг по страхованию ипотечных обязательств заемщика». На самом деле она с самого начала предназначалась для обслуживания рынка перестрахования ипотечных кредитов, размер которого к концу 2010 года достиг 700 млн рублей.

В отношениях застройщик — покупатель появлялось все больше и больше искусственных звеньев, не имеющих никакого отношения к реальному строительству жилья, но прекрасно кормящихся от его продажи.

Посетители на выставке партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Фото: Сергей Коньков/Интерпресс/ТАСС

Как вы яхту назовете, так она и поплывет

Эти строчки из известной песенки капитана Врунгеля как нельзя лучше описывают суть деятельности АИЖК. Как, впрочем, и «говорящая» фамилия вымышленного персонажа.

Формально агентство свою задачу выполняет. За пять лет размер рынка ипотеки в стране вырос более чем втрое, с 301 тыс. сделок в 2010-м до 1,012 млн в 2014-м. К концу позапрошлого года примерно каждая четвертая квартира в России приобреталась на средства, привлеченные по ипотеке. В 2015 году цифры малость просели, однако после падения в начале года во II и III кварталах доля сделок по ипотеке снова стала расти (с 22 до 23,8 и 24,8% соответственно).

Откуда такой оглушительный успех, если жилье дорожает, а население как минимум не становится богаче? Ларчик открывается просто: схему работы с ипотекой АИЖК позаимствовало (и повторило с удивительной точностью) у скандально известных корпораций Freddie Mac и Fannie Mae, разорившихся во время американского ипотечного кризиса.

Со стороны все выглядит, как акт бескорыстной помощи ипотечным заемщикам. В АИЖК могут и валютный заем в рублях пересчитать, и процент по кредиту снизить, и даже часть долга взять и простить! Но это только видимая часть ипотечной «кухни». А внутри происходит следующее: АИЖК просто-напросто выкупает у банков долги ипотечников по их рыночным ценам. Откуда у него на это деньги? Частично из госбюджета, но по большей части — от размещения собственных облигаций под залог все тех же ипотечных долгов. Причем зачастую с заемщиками агентство работает не напрямую, а через уполномоченные им коммерческие банки, которым АИЖК дает «попользоваться» своими деньгами.

Все это напоминает не что иное, как финансовую пирамиду, и американский опыт показал, что рано или поздно она с грохотом рухнет. Однако наше правительство верит в такую ипотеку и возлагает на нее огромные надежды, при этом не жалея денег на поддержку кредитования.

Поэтому пока в агентстве все спокойно.

Фото: Илья Питалев/ТАСС

Еще одно свободное плавание

Схема с плавающей ставкой, на которую с таким восторгом перешло АИЖК, — это поистине потрясающая по своей наглости попытка обобрать ипотечников, коих и без того уже доят посредники и другие «прилипалы». Благодаря ей заемщик даже не узнает конечную стоимость ипотечного кредита. Она будет определяться уровнем инфляции плюс 4,9%, в которые входят маржа банка, стоимость рисков и стоимость фондирования для АИЖК, а попросту говоря, та цена, по которой само агентство получает деньги.

В I квартале 2016-го ставка по «плавающей ипотеке» составит 13,2%. Понятное дело, что по мере роста инфляции — а в текущих экономических и политических реалиях в ближайшие пару лет она будет только расти, причем существенно, — плавающая ипотечная ставка имеет все шансы подняться и до 14, и до 15, и до 17%, а то и выше. Причем произойдет это уже после того, как заемщик подпишет закладную и взвалит на себя обязательства по ней платить. (Все это до странности похоже на историю с валютной ипотекой. К слову, она еще далеко не закончилась, а россиянам уже снова предлагают влезть в аналогичную авантюру с кредитными ставками.)

Чем закончится это «ипотечное плавание», мы уже видели в 2007-м. Американская модель ипотечного кредитования (которую мы бездумно копируем) держится на двух китах — на оформленной в залог недвижимости и на возможности ее перепродажи в случае, если заемщик перестанет платить. Пирамида в США посыпалась тогда, когда выяснилось, что цены на недвижимость не только перестали расти, но и проявили тенденцию к снижению. Грубо говоря, ваш ипотечный дом стоит 2 млн рублей. Если вычесть неизбежные издержки и желаемую прибыль банка, максимум, что за него он вам даст, — 1,7 млн рублей, но заберет, если что, в обеспечение этот дом весь. Для банка все хорошо, пока цены растут. Стоимость ипотеки он не пересматривает, а вот прибыль в случае продажи изъятой недвижимости увеличивается. Другое дело, когда цены вдруг начали падать. По балансу дом проходит за 2 млн, а на рынке его и за 800 тысяч никто покупать не хочет. А у банка баланс, графики платежей, зарплаты, налоги и совершенно запутанная схема, кто кому и сколько должен.

Когда закрывать глаза на рост неплатежей стало совсем невозможно, банки один за другим стали разоряться, так как не могли на реализации залогов вернуть выданные деньги. А заемщики, когда подписывались на динамичную ставку, ожидали, что инфляция будет падать и ставка по их кредитам, соответственно, снизится вслед за ней. Когда процесс пошел в обратную сторону, у них просто не оказалось денег на обслуживание своих внезапно выросших долгов. Крупнейший в мире американский ипотечный рынок рухнул, и обломками накрыло всю планету.

***

Результаты работы АИЖК говорят сами за себя: к декабрю 2015 года в срочной помощи по реструктуризации ипотечного займа в России нуждались 22,5 тысячи заемщиков, то есть каждый пятый ипотечник в стране. С прошлого года это число выросло вдвое. Что же предприняло в связи с этим правительство? Выпустило постановление (№1331 в редакции поправок от 7 декабря 2015-го), согласно которому фонды АИЖК должны компенсировать банкам убытки и даже недополученный доход. Для этого в уставной капитал АИЖК внесено 4,5 млрд рублей из федерального бюджета.

Очевидно, что вместо института развития кредитования и строительства жилья агентство превратилось в еще одну, формально госкорпоративную, а фактически обыкновенную коммерческую кредитную организацию, конвертирующую свой доступ к дешевым бюджетным деньгам в максимальную прибыль, причем не только для себя, но и для всего банковского сектора. Есть ли у нас альтернативы? Конечно, есть. Но, чтобы их увидеть, для начала потребуется государственное стратегическое долгосрочное планирование, формирующее рынок, а не следующее за его стихийным курсом в режиме «как получится, так получится». И деньги должны вкладываться в четкие графики возведения квадратных метров, а не в схемы «инфляция плюс наш интерес».

Все это требует других организационных инструментов, совсем не похожих на систему АИЖК.

Жизнь после нефти Далее в рубрике Жизнь после нефтиПочему России важно не проиграть «гонку» за альтернативными источниками энергии, и с кем придется соперничать на этом пути

Комментарии

05 февраля 2016, 16:18
Ну Россию равнять с США в этом плане не стоит. Хотя бы потому, что США просто так не может взять и обесценить свою национальную валюту на 80% улыбка А если бы смогли, то может быть они и пережили бы тот кризис. Плюс ипотеку тогда в США выдавали всем желающим, в том числе и безработным, под выплаты пособия. Только когда ставки вздернули, платить реально стало нечем. Нужно было предвосхищать риски
Мы же помним, что правительство и народ США не влияют на "свою" валюту, она принадлежит частному банку ФРС как и вся страна банкирам? Что касается сравнения стран, то уже нет никаких стран (они теперь полностью частная собственность, ну может кроме Китая, да и то не явно). Везде теперь есть только население и олигархическое правительство - все остальное производное от них и приложение к ним. И с этой позиции кто с кем и за кого все сразу становится ясно и предельно понятно - все иное спектакль для наивных зрителей невольно пришедших посмотреть на афёру за свои заработанные потом кровные, а представление с каждым годом стоит все дороже и дороже, а отказаться идти на него ну никак нельзя и не получится (если только смыться на кладбище, но понятное дело тоже не бесплатно).
06 февраля 2016, 10:35
Обожаю власть и силу !!! Да кто из нас их не любит ?)))) Богиня произвола должна быть с огромным кошельком на поясе, со сводом законов в одной руке, а в другой с плеткой рабовладельца (хозяина). PS: Вообще-то традиционно ипотека должна быть бесплатной, но банкиры даже смысл слов искажать ухитряются, у них теперь даже понятие "подарок" стало не быскорыстно.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте только самое важное!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»