Золотая ниша
Вид на строящийся жилой комплекс «Новые Ватутинки» в Троицке. Фото: Сергей Бобылев / ТАСС

Вид на строящийся жилой комплекс «Новые Ватутинки» в Троицке. Фото: Сергей Бобылев / ТАСС

Что происходит на первичном рынке жилья Новой Москвы

Присоединение новых территорий к Москве стало глотком свежего воздуха для давно работающих в московском регионе застройщиков, прекрасным стартом для новых девелоперов и спасательным кругом для многих покупателей недвижимости. Буквально за два с небольшим года Новая Москва превратилась в гигантскую стройку и по праву стала золотой нишей жилищного рынка столицы, пополняясь все новыми проектами. «РП-Недвижимость» рассказывает о ситуации на рынке первичного жилья Новой Москвы и перспективах его развития.

В условиях тотального дефицита земли в Москве, а также заоблачных цен в российской столице, развитие новых территорий стало находкой и для застройщиков, и для желающих решить квартирный вопрос. Для девелоперов наметились очевидные плюсы — масштабный объем застройки, отсутствие избыточной конкуренции, а также возможность экспериментировать с архитектурными стилями. Для покупателей недвижимости главным преимуществом стала возможность приобрести жилье за МКАД, часто в экологически благополучных местах, с московской пропиской, при этом по более низкой стоимости.

Волна спроса

Новые территории сразу же захватил и до сих пор не отпускает потребительский интерес. «По мере их освоения спрос на новостройки продолжает активно расти», — подтверждает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В 2014 году ситуация на первичном рынке в Новой Москве развивалась схожим с рынком всего московского региона образом. В первом полугодии эксперты зафиксировали всплеск покупательской активности, соответственно, продажи увеличились. «Снижение объема предложения за три первых месяца года составило около 45 процентов. К началу лета ситуация стабилизировалась, рынок стал возвращаться к привычным показателям, чему способствовал и сезонный фактор. Однако уже осенью на рынке была отмечена вторая волна повышенного спроса, причинами которой стало ухудшение экономической ситуации, рост ипотечных ставок и неблагоприятные экономические прогнозы. В октябре-ноябре темпы продаж в среднем повысились на 20-30 процентов, а по наиболее успешным проектам даже больше», — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Похожую ситуацию обрисовывают и другие эксперты. Например, в ГК «МИЦ» отмечают, что число сделок с сентября по ноябрь увеличилось в полтора раза (на 58 процентов).

Широкая палитра выбора

Новая Москва сегодня представляет собой большую стройку, здесь реализуется 36 проектов. Совокупный объем предложения, по словам Марии Литинецкой, составляет 8000 квартир. В основном застройка ведется комплексно. Центрами инвестиционно-строительной активности выступают поселки Коммунарка, Новые Ватутинки, города Московский и Щербинка.

Новостройки Новой Москвы интересны разным форматом: у покупателей богатый выбор для покупки недвижимости как в многоквартирном доме, панельном или монолитном, так и в малоэтажном комплексе. Более того, в рамках одного проекта могут быть представлены мало- или многоэтажные корпуса, таунхаусы и коттеджи. Однако по большей части здесь строится жилье массового сегмента. В радиусе 15 километров от МКАД преимущество сохраняется за недвижимостью комфорт-класса. Аналитики ГК «МИЦ» говорят, что по итогам третьего квартала доля этого сегмента составила 57 процентов в суммарной площади квартир. На долю эконом-класса приходится 31 процент, объем предложения жилья бизнес-класса составил 12 процентов.

У покупателя также есть большой выбор площадей и планировок: можно купить компактную квартиру-студию или просторное жилье с несколькими комнатами. Площадь однокомнатных квартир в эконом-классе варьируется от 28,5 до 62,5 квадратных метров, в комфорт-классе — от 26 до 70 «квадратов», в бизнес-классе — от 49 до 83 «квадратов». Площадь «двушек» в эконом-классе начинается от 49,5 квадратных метров, а максимальная составляет 86 «квадратов». В комфорт-классе диапазон площадей составляет от 41 до 129 квадратных метров, в бизнес-классе — от 93,5 до 111 квадратных метров. «Трешки» эконом-класса предлагаются площадью от 64,5 до 113 квадратных метров, комфорт-класса — от 45 до 155,5 «квадратов», в бизнес-классе — от 123,5 до 176 «квадратов».

Цена вопроса

С начала года цены на «первичку» выросли во всех сегментах. Квартиры эконом-класса, как отмечает Владимир Богданюк, подорожали на 12 процентов, комфорт-класса — на 5,3 процента, бизнес-класса — на 7,8 процента. Но разброс цен на недвижимость в Новой Москве очень большой, даже в пределах одного сегмента, поэтому можно подыскать варианты на любой бюджет. Мария Литинецкая приводит следующие данные: «Минимальная стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 1,86 млн рублей, максимальная — 6,54 млн рублей. В этом же сегменте «двушки» стоят от 2,56 до 9 млн рублей, «трешки» — от 3,62 до 12 млн рублей».

Стоимость однокомнатных квартир в комфорт-классе не сильно отличается и варьируется от 1,97 до 7,5 млн рублей. Цены на «двушки» находятся в диапазоне от 3,2 до 12,3 млн рублей, на «трешки» — от 4,3 до 15,6 млн рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить покупателю за однокомнатное жилье бизнес-класса, составляет 6,4 млн рублей. Верхняя планка для таких квартир определена в 10,6 млн рублей. Расходы на приобретение двухкомнатной квартиры в этом сегменте составят от 11,5 до 25,9 млн рублей. За трехкомнатную квартиру, по словам эксперта, придется выложить минимум 13,7 млн рублей. Самая дорогая недвижимость обойдется в 30,9 млн рублей.

Если покупатель стремится сэкономить, эксперты советуют ему рассматривать жилье, расположенное на удалении более 20 километров от МКАД. «Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, большинство девелоперов предлагают сейчас специальные программы по реализации своих проектов — скидки, рассрочки, акции. Также застройщики расширяют количество ипотечных программ, поскольку в 2014 году доля ипотечных сделок во всех массовых сегментах увеличилась на 15-20 процентов и достигла 50-60 процентов», — говорит Владимир Богданюк.

Будущее за инфраструктурой?

Прогнозы экспертов по развитию первичного рынка недвижимости Новой Москвы малооптимистичны. В основном специалисты говорят о сокращении объема предложения. Аналитики ГК «МИЦ» полагают, что в следующем году некоторые девелоперы с менее успешными проектами (менее ликвидными, имеющими не совсем удачное расположение) приостановят их строительство и будут наблюдать за развитием рынка. Эксперты также уверены, что на сегодня себестоимость строительства и инвестиционные затраты таковы, что снижать цены дальше некуда. Владимир Богданюк предполагает, что сократится не только объем новостроек, но и платежеспособный спрос населения. Что касается цен на недвижимость, то их ждет, по его мнению, стагнация или умеренный рост в рамках инфляции или чуть ниже.

Предпосылки к подобному сценарию можно обнаружить уже в начале 2014 года. Мария Литинецкая говорит, что с начала года открылись продажи всего в трех новых комплексах (для сравнения, в 2013 году новых проектов было семь). Эксперт связывает это с пересмотром нормативной базы для жилищного строительства на присоединенных территориях, а также с изначальной насыщенностью локального рынка. Предложение в текущем году в основном пополнялось за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых проектах. Еще одна тенденция — вовлеченность застройщиков в развитие инфраструктуры на присоединенных территориях. На деньги девелоперов активно строятся детские сады и школы. Недавно ГК «Мортон» заявила о строительстве дороги, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Подмосковное правительство одобрило также проект компании по запуску в регионе двух веток скоростного трамвая — от Бутова до Видного и от Балашихи до Железнодорожного, а также надземной транспортной системы в Красногорском районе.

Мария Литинецкая полагает, что в краткосрочной перспективе можно ожидать снижения ажиотажного спроса и стабилизации темпов продаж, которое будет сопровождаться умеренным ростом цен. В то же время на развитие рынка окажет влияние открытие новых станций метро. В 2015 году планируется ввести станции «Румянцево» и «Саларьево», что, по ее мнению, значительно повысит транспортную доступность некоторых территорий, а значит и их привлекательность для покупателей.

Между ранчо и дворцом Далее в рубрике Между ранчо и дворцомСамые дорогие частные дома в США

Комментарии

15 декабря 2014, 09:08
Рубль летит в пропасть, недвижимость тоже стоять на месте не будет. Тем более спрос подогревает цену. Сейчас, до Нового Года, все стараются потратить как можно больше денег, вложить куда-то, застройщики начнут в любом случае цены поднимать. А вот после НГ ситуация может в корне переломиться. Что будет, непонятно.
15 декабря 2014, 16:00
Деньги закончатся, а вместе с ними существенно снизится и спрос на недвижимость?
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»