Выжидательная позиция
Выжидательная позиция

О реакции рынка аренды жилья на падение рубля и новый «квартирный» налог

Ситуация с девальвацией рубля по понятным причинам вызывает тревогу у обеих сторон московского рынка аренды жилья. Собственники недвижимости задумываются о повышении арендной платы, но пока выжидают. Арендаторам, как людям зависимым от владельцев квартир и экономической ситуации в стране, остается либо ждать развития событий, либо искать варианты сокращения арендных расходов. «РП-Недвижимость» попросила риэлторов рассказать о положение дел на арендном рынке, дать советы хозяевам жилья и квартирантам и свои прогнозы на будущее.

Не лучшее время для всех

Эксперты говорят, что для повышения ставки арендодателю требуются весомые аргументы, например, открытие станции метро рядом с домом. «Апелляция к росту курса доллара, если квартира всегда сдавалась в рублях, — спекулятивна. При этом со стороны арендатора пытаться занизить ставку, аргументируя это инфляцией или отсутствием роста зарплаты, практически бессмысленно: если арендная ставка сформирована корректно и находится "в рынке", квартиру будет легко сдать другим желающим», — заявила «РП-Недвижимость» председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По данным риэлторов, в сегментах жилья бизнес — и элит-класса были отмечены отдельные попытки арендодателей зафиксировать аренду в долларах. Но такие действия не нашли понимания у арендаторов, и их ответом рантье стал поиск другого съемного жилья. «Более дальновидные арендодатели, сдававшие и до этого квартиры в долларах, предпочли зафиксировать курс либо перевести аренду в рублевые расчеты, чтобы не потерять арендатора», — говорит Ирина Доброхотова.

Опытные рантье, которые долгое время сдают жилье, устанавливают ставки с учетом тенденций рынка. Как правило, повысить стоимость аренды владельцев могут заставить какие-то обстоятельства личного характера или собственные финансовые затруднения. К примеру, в текущих условиях увеличить ценник могут владельцы квартир, которые выплачивают ипотеку в долларах. В этом случае риэлторы советуют обратиться к договору аренды, в котором должны быть прописаны условия повышения ставки (не чаще одного раза в год, на такой-то процент и т. д.). «Если согласно договору, в течение года собственник повысил плату вопреки договору, квартиросъемщик вправе отказаться от уплаты дополнительных средств, которые не были обговорены», — подчеркивает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Риэлторы напоминают, что о повышении ставки собственник жилья должен предупреждать арендатора заранее и в письменной форме. Расторгнуть договор в одностороннем порядке невозможно, за исключением тех случаях, когда были допущены серьезные нарушения в выполнении его условий. Другое дело, если арендатор проживает в квартире на «птичьих правах» (без договора). В этом случае, ему стоит проявить максимум дипломатичности и договориться с хозяином. В целом же эксперты единодушны во мнении, что конкретно в настоящий момент для собственника недвижимости не лучшее время, чтобы изменять условия аренды, так как найти арендатора, готового платить больше или даже столько же, будет нелегко.

Как сэкономить

Специалисты отмечают, что в условиях кризиса арендатор может попытаться сэкономить на аренде квартиры. Самый эффективный, но не непростой, в этом смысле способ — постараться найти жилье на периферии. Тем, кто планирует урезать свои расходы, риэлторы не рекомендуют начинать поиск жилья на Юго-Западе, Западе, Северо-Западе и Севере столицы, где съемное жилье даже на окраинах дороже, чем аналогичные по параметрам квартиры в других округах. В любом случае арендатор может и должен поторговаться, и, возможно, снизить арендую плату на 2-3 тысячи рублей в месяц.

Поводами для скидки могут быть такие факторы, как жилье на первом этаже, квартира с окнами на оживленную улицу или дом вжали от метро. Другой вариант, менее привлекательный для арендатора с точки зрения локации, но выгодный в плане экономии, — это переезд в ближнее Подмосковье. На аренде «однушки» при этом можно сэкономить до 15 тысяч рублей в месяц. «Двушки» и «трешки» тоже обойдутся дешевле. По информации риэлторов, жилье с хорошим ремонтом в новых домах можно подобрать в городах, расположенных не далее 15 километров от МКАД. В частности, среди арендаторов популярностью пользуются такие города, как Химки, Долгопрудный, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха и Одинцово.

Не повышают, но и не снижают

Рост ставок на рынке аренды сейчас сдерживается и снижением спроса, который традиционно фиксируется в октябре-начале ноября после пикового времени, приходящегося на период с середины августа до середины сентября. Исключение составляют недорогие объекты эконом-класса, спрос на которые всегда остается высоким. «На самые дешевые варианты спрос превышает предложение в 2-3 раза, а в горячий сезон — в 10 раз, — говорит директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. В элитном классе, по ее словам, предложение сейчас превышает спрос на 50 процентов. «Из-за политических событий в данном сегменте произошли заметные изменения: арендаторы из западной Европы осенью активно освобождали съемное жилье, но в то же время на аренду квартир в бизнес- и премиум-классах был отмечен возросший интерес со стороны бизнесменов из стран СНГ, в частности из Украины», — добавляет эксперт.

Несмотря на снижение спроса со стороны арендаторов, собственники жилья не планируют снижать стоимость аренды. Как говорят брокеры, это может произойти только в том случае, если цена изначально была завышена. Чтобы понять, насколько адекватную сумму запрашивает хозяин недвижимости, арендатору надо хорошо представлять из чего складывается ценообразование. Ключевыми факторами здесь являются район, удаленность от метро, тип дома, качество ремонта, наличие или отсутствие инфраструктуры.

Например, разница между арендой «однушки» в районе Люблино и аналогичной квартиры в районе Раменки может составлять около пяти тысяч рублей. Но в данном случае это не означает, что хозяин жилья в Раменках завысил арендную плату. Этот район считается более престижным, социально и экологически благополучным, поэтому рыночная цена здесь всегда выше. Иначе дело обстоит с квартирами со схожими параметрами и расположенными в одном районе на одинаковом удалении от метро. Здесь можно поторговаться. «Обычно, когда арендатор приводит убедительные доводы, в случае завышения арендной платы, ему удается снизить цену на 10-20 процентов», — говорит Галина Киселева.

Выбор есть

В октябре на арендном рынке столицы, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», больше всего предлагалось в аренду «однушек» и «двушек» эконом-класса — 12 процентов и 18 процентов соответственно от общего объема предложения. Доля «трешек» находилась на уровне 8 процентов. По 10 процентов пришлось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры бизнес-класса. Трехкомнатное жилье этого же сегмента заняло 9 процентов рынка. Многокомнатное — 3 процента.

На трехкомнатные квартиры класса de luxe пришлось 7 процентов рынка, на недвижимость с четырьмя и более комнатами этого же класса — 6 процентов, на «двушки» —3 процента. Еще меньше на рынке аренды представлены квартиры премиум — класса. Многокомнатная недвижимость данного класса заняла 5 процентов рынка, «двушки» — 4 процента, «трешки» —3 процента. Самый незначительный объем рынка пришелся на однокомнатные квартиры премиум-класса (1 процент) и класса de luxe (0,4 процента).

Цена вопроса

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», однокомнатные квартиры эконом-класса в Москве в начале октября в среднем сдавались за 30,8 тысячи рублей в месяц, двухкомнатные — за 41,3 тысячи рублей, трехкомнатные — за 55,9 тысячи рублей. В бизнес-классе «однушка» обойдется в среднем за 43,9 тысячи рублей, «двушка» — за 64,6 тысячи рублей, трехкомнатная — за 95,7 тыс. рублей, четырехкомнатная — за 134 тысячи рублей. В премиум-классе однокомнатную квартиру можно снять за 71,5 тысячи рублей, двухкомнатную — за 94,8 тысячи рублей, трехкомнатную — за 139,3 тысячи рублей, с четырьмя и более комнатами — за 206,6 тысячи рублей.

Между тем, компания МИЭЛЬ-Аренда«, приводит несколько иные цифры. По данным компании, в Москве сейчас арендовать «однушку» эконом-класса можно в среднем за 35 тысяч рублей, «двушку» — за 43 тысячи рублей, «трешку» — за 51 тысячу рублей. В сегменте бизнес-класса и элитном средняя стоимость найма однокомнатной квартиры составляет около 65 тысяч рублей, двухкомнатной — 85 тысяч рублей, трёхкомнатной — 112 тысяч рублей, многокомнатной — 173 тысячи рублей.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в Подмосковье составляет в 21,9 тысячи рублей, двухкомнатной — 31,2 тысячи рублей, трехкомнатной — 41,4 тысячи рублей. В бизнес-классе «однушку» можно снять в среднем за 31,1 тысячу рублей, двухкомнатную — за 47,6 тысячи рублей, трехкомнатную — за 67,8 тысячи рублей, квартиры с четырьмя и более комнатами — за 100,7 тысячи рублей«, — приводит данные Галина Киселева.

Прогнозы

В ближайшее время на арендном рынке эксперты не обещают заметных изменений. По крайней мере, на период осень — зима, когда цены традиционно замирают до следующего сезона. «Существенное изменение стоимости аренды возможно только в случае серьезных экономических потрясений. При этом в сегменте эконом-класса цены уже достигли "потолка" и расти им дальше некуда», — считает Мария Жукова.

Предположение Галины Киселевой о том, как далее будет развиваться рынок аренды, менее оптимистично. Эксперт считает, что если ситуация останется такой же и будет ухудшаться, то вполне возможно, что арендные ставки начнут повышаться, а арендаторы станут искать более дешевое жилье, снимать квартиры вскладчину, как это было в 2008 году.

Новый налог-новые ставки?

Эксперты также прокомментировали возможное развитие рынка после введения нового налога на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объектов, что, в свою очередь, увеличит расходы собственников на содержание жилья.

«Прежде всего, стоит сказать о том, что объем жилья, предлагаемого в аренду, скорее всего, увеличится: многие инвестиционные квартиры сейчас "простаивают", а введение ощутимого налога подстегнет их владельцев к тому, чтобы заставить эти квадратные метры "работать". Больше арендных квартир — шире выбор для арендатора, значит, выше конкуренция среди арендодателей. Но, с другой стороны, налог будут вынуждены платить и хозяева прежних арендных квартир, которые также будут стремиться сократить эти издержки, включив налог в арендную плату. Так что, скорее всего, средние арендные ставки вырастут во всех сегментах», — считает Ирина Доброхотова.

По ее мнению, наиболее уязвимыми при новом налоге будут классы «эконом» и комфорт«, так как именно здесь даже незначительное повышение арендной ставки очень чувствительно для съемщиков. «Поэтому владельцам арендных квартир данных сегментов придется грамотно выстроить экономику, чтобы балансировать между желанием полностью сократить свои издержки на выплату налога за счет арендодателя — и риском совсем лишиться спроса у съемщиков. Впрочем, все зависит от параметров каждой конкретной квартиры и суммы налога. Если она составит 5-12 тыс рублей в год, ставку можно повысить (предварительно прописав это в договоре), но если ежемесячная плата для арендатора вырастет более чем на 2000 рублей — это может вынудить жильцов искать другую квартиру», — считает она.

С коллегой согласна Галина Киселева: «Увеличение налоговой нагрузки на собственников квартир может спровоцировать повышения платы. Особенно сильно это скажется на квартирах, расположенных в центре Москвы, где налоговая ставка будет выше, особенно эконом-класс. Безусловно, наймодатели захотят переложить дополнительные расходы на нанимателей. При этом, как показывает практика, подобные попытки уже наблюдались с весны этого года из-за роста курсов иностранных валют, но они не привели к росту ставок. Дело в том, что доходы нанимателей не растут, поэтому платить выше своих возможностей они не могут. Собственникам будет выгодней сдавать квартиру по той же ставке, нежели терять доход из-за простоя».

По словам руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлии Лукиной, рынок аренды непредсказуем, и сложно спрогнозировать, как он будет себя вести в дальнейшем. «Могу предположить, что собственники постараются включить всю стоимость налога в арендную ставку, и съемные квартиры станут дороже для арендаторов. Тем не менее, если цены и увеличатся, то незначительно, по крайней мере, в массовом сегменте. Для каждой квартиры предусмотрен вычет в размере 20 квадратных метров, и налоги будут довольно приемлемыми. Но нужно отметить, что вполне возможен и другой вариант: владелец жилья и арендатор заплатят по 50 процентов налога. Данная схема очень вероятна, если учитывать большое количество конкурентоспособных предложений на рынке. Чтобы стимулировать спрос, собственники готовы идти на ценовые уступки», — заключает эксперт.

Семь раз проверь Далее в рубрике Семь раз проверьКак провести безопасную сделку по покупке жилья

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»