Вечная ценность
Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ

Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ

Как заработать на недвижимости во время стагнации

В условиях нестабильной экономической ситуации в стране, которая привела к резкому падению национальной валюты, россияне стремятся любыми способами сберечь имеющиеся у них накопления. Для этого многие граждане выводят средства с банковских депозитов, одновременно погружаясь в нелегкие раздумья о том, куда бы их вложить. Покупка недвижимости, как средство для сохранения капитала, по оценкам экспертов, отнюдь не является самым популярным вариантом. Застройщиков и риелторов такое положение вещей, безусловно, не особенно радует. Они убеждены, что жилье — вечная ценность, и активно дают советы по выгодным вложениям в рынок.

Деньги есть

По оценкам международных и российских экспертов, в последние месяцы россияне сняли с банковских депозитов несколько сот миллиардов рублей. Только за сентябрь объем средств, выведенных населением из банков составил 200 млрд рублей. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», эта сумма превышает 40 процентов текущей общей стоимости предложения на рынке вторичного жилья Москвы и 37 процентов стоимости всех сегментов продаваемого загородного жилья. 200 млрд рублей хватило бы также для обнуления суммарного предложения в 16 районах столицы, в том числе самых дорогих. Если бы аналитики задались целью перевести снятые с депозитов деньги в «квадраты» в регионах, получилась бы еще более показательная статистика.

Но, как говорится, мечтать (в данном случае застройщикам и риелторам) не вредно. Эксперты рынка признают, что оперативно инвестируются в жилую недвижимость не более 20 процентов средств, которые снимаются с депозитов. На первом месте среди вариантов сбережения накоплений у населения стоит скупка валюты. Далее следует приобретение ранее запланированных к покупке дорожающих товаров, траты на текущие расходы, хранение денег дома и только потом вложения в недвижимость.

В защиту рынка

И все же риелторы и застройщики утверждают, что негативные тенденции в экономике привели к росту числа сделок на рынке недвижимости. При этом доля инвестиционных сделок на первичном рынке, по разным данным, с начала осени увеличилось с 20 до 30 процентов. Специалисты группы компаний NAI Becar, при этом подчеркивают, что в условиях снижения спроса и увеличения сроков экспозиции объекта выгодно перепродать можно только самую ликвидную недвижимость.

В компании S.A. Ricci напоминают, что жилье в любом мегаполисе всегда пользуется спросом, и Москва в этом смысле не исключение - спрос на рынке резко не снизится. «Связано это с чрезмерным уровнем износа жилого фонда и низкой обеспеченностью населения жилыми площадями», — поясняет генеральный директор S.A. Ricci Владимир Авдеев. По его словам, при падении цен на нефть, ослаблении курса рубля и снижении цен на жилье можно ожидать их восстановления в течение следующих 1,5 лет. Если человеку нужно сохранить свои сбережения, лучший вариант для него – приобретение вторичного жилья в Москве. Такие инвестиции характеризуются высокой надежностью и ликвидностью, обеспечивая доходность 5-7 процентов годовых, убеждены в компании.

«Рынок жилья по-прежнему имеет высокий кредит доверия и является одним из наиболее надежных инструментов сохранения денежных средств», - добавляет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Критерии выбора

Иными словами, участники рынка говорят о том, что в тяжелой экономической ситуации рынок жилья не только может стать спасательным кругом для граждан, которые бояться потерять сбережения, но и призывают людей быстрее расставаться с деньгами, чтобы еще и заработать на недвижимости в период стагнации. Для тех, кто готов поступить именно так, у риелторов есть соответствующие рекомендации.

Специалисты департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» главным среди критериев при выборе клиентом объекта для инвестирования называют ценовой фактор (стоимость жилья в момент покупки и перспективы роста цены в ближайшие два-три года). На повышение цены непосредственным образом влияет наличие рядом с жильем социальной и транспортной инфраструктуры или планы по ее созданию. К примеру, появление метро в районе застройки повышает ценник на 15-20 процентов. Другой важный критерий — местоположение объекта. Самыми востребованными являются новостройки вблизи столицы. Речь идет о таких городах, как Красногорск, Химки, Балашиха, Видное, Люберцы, Подольск, Одинцово.

На инвестиционную привлекательность новостройки указывает и отсутствие конкурирующих новостроек аналогичного уровня в районе. «Если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный объект, цену перепродажи, вероятно, придется снизить», — комментирует директор департамента новостроек Becar Полина Яковлева. По ее словам, по этой причине рискованным является вложение средств в проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Как правило, последующие очереди проекта выводятся по более низкой стоимости, чем первые, поэтому заработать на перепродаже квартиры в проекте КОТ непросто», — поясняет Яковлева.

Эксперты сходятся во мнении, что в условиях снижения спроса и увеличения сроков экспозиции объекта выгодно перепродать можно только самую ликвидную недвижимость. По их мнению, даже в насыщенной предложением локации можно найти инвестиционно-привлекательный объект. Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Такие квартиры после сдачи будут стоить дороже. Можно рассмотреть и приобретение небольшой двухкомнатной квартиры в локации, где преимущественно продаются студии и «однушки».

Отмечая, что первичный рынок воспринимается покупателями как высокорискованный, особенно в условиях стагнации в экономике, аналитики также рекомендуют задуматься о покупке квартир у новых застройщиков. Логика здесь в следующем. В сложной ситуации слабый игрок на рынок не выйдет. При этом новичок может предложить жилье по ценам ниже, чем ее более опытные коллеги. После ввода такого объекта, цена на квартиры в нем будет соответствовать рыночной».

Стратегия

Специалисты «ИНКОМа» обращают внимание на важность выбора стратегии при вложении средств в рынок недвижимости. Например, если покупка совершается для получения дохода от сдачи объекта в аренду, то инвесторы преимущественно выбирают готовые дома комфорт-класса в Подмосковье, с отделкой и хорошей транспортной доступностью до Москвы. Ввиду того, что чаще всего арендаторами становятся семьи с детьми, наиболее выгодными являются «двушки» или «трешки».

Для получения единоразовой прибыли (перепродажа объекта) чаще всего используются однокомнатные квартиры по минимальным ценам на начальном этапе строительства. В таких случаях прибыль может составить от 20 до 50 процентов (в среднем 25 процентов). При этом важно, чтобы реализация девелоперского проекта велась в рамках закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ).

Ипотека вскладчину

Многие инвесторы используют для инвестиций ипотечное кредитование. Наиболее распространенным является внесение первоначального взноса в размере от 15 процентов от стоимости жилья. При таком раскладе за 1-2 года переплата по процентам не перекроет прибыль от перепродажи жилья.

Эксперты указывают на большое количество тонкостей, которые нужно учитывать ипотечным инвесторам. Они советуют оформлять залог на имеющееся жилье, так как продать такую квартиру проще. Если планируется перепродажа квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, имеет смысл заложить затраты на оформление переуступки. Эта услуга может стоить у застройщиков от 30 до 300 тысяч рублей.

Риелторы также отмечают, что на рынке ипотеки участились случаи инвестирования вскладчину. «Такой способ вложения средств выгодно отличается от покупки квартиры с использованием ипотеки, к которой обычно прибегают при недостатке собственных средств. Купленное вскладчину жилье легче продать, так как при перепродаже не нужно погашать кредит или переводить долг на покупателя. Соответственно такие объекты реализуются гораздо быстрее, и сделки по ним приносят больше дохода», — говорит руководитель департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.

Из-под родительского крыла Далее в рубрике Из-под родительского крылаВарианты покупки и аренды жилья для молодежи

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Дискуссии без купюр.
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в обсуждениях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»