Удержать клиента
Фото: Светлана Привалова / Коммерсантъ

Фото: Светлана Привалова / Коммерсантъ

Тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы

Последнее время эксперты рынка офисной недвижимости отмечают низкую активность деловой среды на рынке офисов, которая связана в первую очередь, с политическими и макроэкономическими событиями в России и в мире. Несмотря на это, ситуация складывается неоднозначная - бизнес ждет когда рынок «просеется», а собственники офисов всеми силами пытаются удержать арендаторов.

Предложение без спроса

В первом квартале 2014 года общая площадь всех бизнес-центров столицы достигла 16 миллионов квадратных метров. Лидируют офисы класса В, которые занимают 79 процентов рынка, а класс А пока находится на уровне 21 процент или 2,9 миллионов квадратных метров от общего количества московских офисных помещений. Также по результатам мониторинга рынка можно отметить, что спросом пользуются чаще небольшие помещения, так как частные инвесторы стремятся разделить свои активы в условиях нестабильности, однако вряд ли эта тенденция получит широкое распространение. Так, например, она не коснется офисов класса А и А+, потому что дробление понижает классность здания и усложняет дальнейшую перепродажу.

По данным CBRE, квартальный объем ввода новых офисных площадей оказался рекордным за последние четыре года - аналогичный бум офисного строительства пришелся на 2007–2009 года. Однако необходимо отметить, практически треть от общего объема составляет один бизнес-центр, расположенный на улице Кульнева, общей офисной площадью около 114 000 квадратных метров. Всего до конца 2014 года заявлен ввод 1,4 миллионов квадратных метров офисов из которых уже 38 процентов были введены в эксплуатацию. Как рассказала «Русской планете-Недвижимость», Юлия Богомол, руководитель группы мониторинга отдела исследований компании Cushman & Wakefield, экономическая и политическая ситуация всегда оказывает непосредственное влияние на рынок офисной недвижимости и текущая уже оказала негативное влияние на рынок. В настоящее время спрос на помещения значительно упал – по итогам года ожидается 40 процентов снижения оборота офисных помещений на рынке. Потребности в дополнительных помещениях у текущих арендаторов качественных офисных помещений практически отсутствуют. В тоже время новые проекты по-прежнему вводятся в эксплуатацию и уровень вакансий растет.

Стоит отметить, что девальвация рубля и волатильность на рынках капитала сыграла не последнюю роль для того, чтобы участники офисного рынка ощутили его кризисность. Наибольшее давление на уровень ставок аренды в Москве наблюдается в премиальном сегменте, что обусловлено резкой девальвацией рубля.

«В настоящий момент ставки премиального сегмента составляют 900-1100 долларов за квадратный метров в год. Стоимость аренды офисов в зданиях класса А в Москве находится в диапазоне 580-800 долларов за квадратный метр, в классе B+ в диапазоне 350-600 долларов за квадрат», - комментирует «Русской планете-Недвижимость» Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL.

Собственники идут на компромисс

Несмотря на рекордность ввода офисных помещений, арендаторов становится все меньше – многие зарубежные компании закрывают свои представительства из-за санкций, а новые не спешат приобретать помещения. Российские же компании стараются не расширяться кардинально и всеми способами экономят на аренде. Владельцы бизнес-центров в свою очередь корректируют финансовые программы для того, чтобы удержать арендаторов из-за усиливающейся рецессии. С другой стороны, рынок Москвы всегда конкурентный и всегда кризисный – собственникам всегда приходилось бороться за клиентов.

Эксперты считают, что первое, на что сегодня смотрит арендатор, это стоимость аренды. Расположение БЦ, его класс, статус, сертификаты и инфраструктура становятся вторичными. Так, гибкие условия аренды плюс сверхопции, которыми, в основном, обладают бизнес-парки и МФК, делают их более конкурентоспособными на рынке.

Заметный вклад в общий объем транзакций на рынке внесли сделки продления и перезаключения договоров аренды, тогда как доля новых сделок сократилась с 88 процентов в 1-м полугодии 2013 года до 65 процентов в текущем году. Владельцам офисных центров стоит обратить внимание на то, что сейчас легче подстроиться под своих арендаторов, чем потом найти новых, особенно, если дело касается больших площадей.

По мнению аналитиков, собственникам стоит предложить дополнительные возможности для арендаторов с целью обоюдного решения проблемы. Например, согласиться на снижение площади арендуемых помещений, но не снижать ставку, так как арендатор всегда сможет вернуть себе недостающие ему метры, а вот поднять ставку до прежнего уровня будет далеко непросто. Тем не менее, в 1 и 2 кварталах года отмечались случаи, когда арендаторам предлагались индивидуальные коммерческие условия – ставки понижались почти на 10-15 процентов. Также стоит сразу предлагать офисы с готовой отделкой – сегодняшние арендаторы не готовы въезжать в «голые» стены, да и сам формат shell&coreдавно изжил себя на современном рынке. Не стоит забывать и о гибких условиях аренды парковок, размера депозитов, арендных каникул и т.д.

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что снижение ставок в новых объектах будет стимулировать спрос на помещения со стороны компаний, которые, воспользовавшись моментом, смогут улучшить свои офисные условия. Однако пока эта тенденция не просматривается явно.

Несмотря на негативный политический фон вокруг России и, как следствие, «выжидательную» позицию большинства арендаторов, не было зафиксировано изменения диапазона ставок аренды относительно 1 квартала 2014 года: в сегменте класса А+ ставки составляют от 1050 до 1200 долларов, в сегменте класса А – 650-750 долларов, в сегменте В – 400-500 долларов. При условии развития негативных геополитических событий на фоне больших объемов ввода в эксплуатацию новых офисных площадей и сохранения ограниченного спроса не исключено более сильное понижательное давление на ставки аренды, отмечает Клавдия Чистова.

С надеждой на лучшее

Выжидательную позицию заняли и девелоперы. Несмотря на все большее число новых проектов, действовать будут осторожно – вряд ли стройки будут заморожены, а проекты отложены на долгий срок. Скорее всего, в России начнут действовать по западному принципу – в случае, если предварительные договоры аренды заключены на 40% будущих площадей, то стройка начнется. В ином случае, есть риск, что после открытия офисный центр будет долгое время пустовать.

По мнению Юлии Богомол, в последнее время на рынке качественной коммерческой недвижимости наблюдается некоторая «гигантомания»: много одновременно выходящих на рынок проектов имеют площадь приближенную, или даже превосходящую 100 тысяч «квадратов». Проекты в «Москве-Сити», и другие – каждый такой проект, вводимый в эксплуатацию без арендаторов, существенно влияет на общую ситуацию со свободными помещениями в деловом районе и Москве в целом.

Большинство проектов, заявленных к вводу во 2 полугодии, являются качественными зданиями класса B+, расположенными в районах за пределами ТТК. На класс А придется 200 тысячи квадратных метров, уточняет Александр Чуриков. Наиболее заметными объектами, запланированными к вводу в ближайший год будут две башни в «Москва-Сити» («Око» и «Эволюция»), бизнес-центр «Оружейный» на Садовом кольце, а также бизнес-парки в московском пригороде «КомСити», G10, K2, МФК «Водный». Активными арендаторами остаются IT-компании, компании с государственным участием и FMCG-сектор. Однако замедление экономики сказалось и на них – быстро расширяться в ближайшие полгода-год они не планируют.

Несмотря на то, что все представители рынка коммерческой недвижимости отмечают то, что нынешний кризис является более сложным, чем прошлый, он окажется таким уж болезненным для инвесторов и девелоперов. Тем не менее, последствия кризиса и то, какой эффект он окажет в частности на офисный рынок, по мнению экспертов, можно будет оценить лишь через некоторое время.

Пополнение в семействе Далее в рубрике Пополнение в семействеБратья Гуцериевы договорились о покупке «Новинского пассажа»

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
История, политика и наука с её дронами-убийцами
Читайте ежедневные материалы на гуманитарные темы. Подпишитесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»