Удачное приземление
Земельный участок без подряда в коттеджном поселке «Лесная подкова» в Московской области. Источник: lespodkova

Земельный участок без подряда в коттеджном поселке «Лесная подкова» в Московской области. Источник: lespodkova

Что можно выгодно купить на загородном рынке Подмосковья

Загородный рынок Подмосковья по итогам 2014 года просел: как отмечают эксперты, средние цены снизились в четырех из шести его сегментов. Небольшой рост был отмечен лишь в двух форматах — участки без подряда и малоэтажные жилые дома. «РП-Недвижимость» совместно с экспертами выяснила, с чем это связано и каковы их перспективы в кризис.

Выбились из контекста

Загородный рынок Подмосковья представлен шестью сегментами недвижимости: таунхаусами, дуплексами, коттеджами, малоэтажными жилыми комплексами, а также участками с и без подряда. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в четвертом квартале 2014 года средняя стоимость коттеджей и участков с подрядом уменьшилась относительно аналогичного периода 2013 года с 36,5 до 33,6 млн рублей. Цена таунхаусов в 2013 году в среднем составляла 12,1 млн рублей, а к концу прошлого года снизилась до 10,8 млн рублей. В сегменте дуплексов средние цены опустились с 12,9 до 11,5 млн рублей.

Однако в двух сегментах загородного рынка эксперты отметили рост. За счет большого спроса, средняя стоимость участков без подряда выросла с 2,6 млн рублей в четвертом квартале 2013 года до 3,5 млн рублей. Средняя стоимость объектов в малоэтажных комплексах увеличилась с 5,8 до 6,1 млн рублей.

Пригрелись на юге

В 2014 году на рынок загородной недвижимости вышло 67 проектов, где есть участки без подряда. Прирост предложения, по словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, за год составил 6,6 процента. Традиционно самое большое предложение этого сегмента сконцентрировано на южных направлениях Подмосковья. Эксперт приводит картину распределения объектов: на западе (Новая Рига) представлено 14 процентов проектов от общего количества этого предложения, на северо-западе — 7 процентов, на севере — 18 процентов, на востоке — 5 процентов, на юго-востоке — 22 процента, на юге — 17 процентов, на юго-западе (Киевское шоссе) — 6 процентов, на юго-западе (Минское шоссе) — 11 процентов.

При этом в течение года вымывание объектов с рынка происходило по направлениям неоднородно. Например, на Новой Риге объем предложения сократился на 2,2 процента, на востоке объектов стало меньше на 2,4 процента, на западе по Рублевскому шоссе — всего на 0,2 процента. Ненамного опередил это направление север Подмосковья, где предложение уменьшилось на 0,9 процента. На других направлениях, напротив, предложение увеличилось: на юго-востоке (+0,3 процента), на юге (+0,5 процента), на юго-западе (+1,2 процента на Киевском шоссе и +1,7 процента на Минском шоссе), на северо-западе (+2 процента).

Деньги потянулись к земле

Последние три месяца на рынке участков без подряда в Московской области, по словам риэлторов, наблюдается ажиотаж — люди скупают земельные участки с целью сохранить свои сбережения. «Спрос покупателей за этот период увеличился на 50 процентов и подстегивается еще тем, что цены на участки девелоперы пока придерживают на прежнем уровне, а некоторые компании продолжают продавать землю по летнему курсу доллара», — рассказывает Олег Бармин, руководитель проектов «Рузские дачи» и «Рузская усадьба». По его словам, в первую очередь раскупаются ликвидные земельные участки в качественных проектах: обустроенных поселках с проведенными электричеством, водопроводом, газом, ливневыми стоками, освещенными дорогами, удобной инфраструктурой и т.п. Большую роль в выборе продукта играют также расположение, наличие водоемов вблизи поселков, транспортная доступность и надежность продавца.

Дмитрий Таганов говорит, что по итогам 2014 года спрос на участки без подряда вырос на 6,9 процента. Минимальная цена на участки без подряда, по его словам, начинается от 30 тысяч рублей за участок (без коммуникаций и документов) и доходит до 30 млн рублей на Рублевке. За год цены в этом сегменте увеличились на 34,6 процента.

Огород вместо Турции

Интересно, что в предыдущий кризис 2008 года данный формат недвижимости тоже пользовался спросом. Участки без подряда активно покупались в 2009-2010 годах по низким ценам, и только сейчас, как отмечают в компании «Нанокаркас», люди стали их застраивать. С конца лета 2014 года в компании втрое увеличилось количество заявок на строительство дач и домов на таких участках. Эксперты называют этот сегмент кризисным хитом, считая, что основной козырь данного формата — постепенность: люди сначала покупают участок, затем по мере накопления средств вкладываются в строительство дома или дачи. Нынешний кризис явно заставил владельцев таких участков ускориться.

Покупка участка без подряда сейчас, как и прежде, стала способом сохранения имеющихся средств от обесценивания на фоне валютных колебаний и роста цен на товары. К застройке же участков побудили опасения, что к весне 2015 года цены на стройматериалы резко возрастут. Покупатели участков без подряда — люди в большинстве своем не богатые, поэтому оплатить сразу и землю, и строительство дома, по словам Всеволода Баева, генерального директора компании «Нанокаркас», многим было не под силу. Другое дело, что многие с прошлого кризиса не торопились со стройкой, стремясь накопить большую сумму, либо направляли средства на другие нужды. Нынешний кризис перевел застройку участка в число приоритетных задач. «Не исключена и еще одна причина: ожидая «тяжелых времен» люди готовятся к тому, что отпуск придется проводить не на «берегу турецком», а на собственных шести сотках. Да и наличие собственного огорода становится все более актуальным», — полагает эксперт.

В данный момент на загородном рынке, как отмечают риэлторы, снижается ликвидность всех форматов недвижимости вслед за падающим спросом. Приоритетной задачей для покупателя становится сохранение капитала, и вот тут участки без подряда выходят на первый план. Они доступны с точки зрения цены, плюс для собственника существует возможность самостоятельно определить величину вложений и время начала строительства. Однако, как замечает Дмитрий Таганов, этот формат подходит только в качестве долгосрочной инвестиции, да и то если речь идет о перспективных проектах. «По большому счету в участки без подряда инвестируют те, у кого нет возможности выбрать квартиру. С точки зрения покупки для личного пользования такое предложение, скорее, будет востребовано теми, кто давно мечтал о даче — теперь покупка земли вполне доступна для любого покупателя. Но приобретая земельный участок, важно понимать, что реализовать его будет гораздо сложнее, чем квартиру или таунхаус», — добавляет эксперт.

Квартира за городом

Еще один сегмент, в котором специалисты отметили по итогам года рост цен, это малоэтажные жилые комплексы. Квартиры в них тоже выгодно отличаются ценами от других загородных форматов (кроме участков без подряда) и с этой точки зрения привлекательны для массового покупателя. На данный момент в Подмосковье экспонируется около 100 малоэтажных проектов. Из них, по словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на удалении 30 километров от МКАД реализуется 56 проектов, суммарно это около 500 строящихся домов, ориентировочно в реализации находится около 15 тысяч квартир. По итогам 2014 года доля малоэтажных домов в общей структуре предложения достигла 38 процентов.

Таунхаусы в поселке Ивакино-Покровское в Московской области. Фото: Митя Алешковский / ТАСС

Таунхаусы в поселке Ивакино-Покровское в Московской области. Фото: Митя Алешковский / ТАСС

В основном эти проекты реализуются в сегменте эконом-класса. Дома чаще всего возводятся высотой в три-четыре, реже в пять этажей. Наибольшее число малоэтажных домов строится на северо-западе (29 процентов) и юго-востоке (22 процента) Подмосковья. «На удалении до 30 километров от МКАД жилье в малоэтажном комплексе стоит в среднем 77 тысяч рублей за квадратный метр. Средний бюджет квартиры в реализации составляет 3,5 млн рублей», — говорит эксперт.

На территории Новой Москвы сегодня реализуется 10 жилых комплексов с малоэтажными домами. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», сюда входят как проекты только с постройками малой этажности, так и объекты со смешанной застройкой. Все проекты относятся к эконом- и комфорт-классу. При этом в 2014 году новых жилых комплексов в данной локации на рынок не выходило.

В основном малоэтажные дома в Новой Москве реализуется на удалении десяти и более километров от МКАД, сосредоточены они на территории Троицкого автономного округа (70 процентов). «На протяжении всего 2014 года наблюдалась положительная динамика спроса на квартиры в комплексах. Минимальная стоимость недвижимости составляет 1,6 млн рублей, максимальная — 4,4 млн рублей. Обычно стоимость малоэтажек на 20-30 процентов ниже рыночных цен на многоэтажные комплексы», — добавляет Мария Литинецкая.

Девелоперам нравится

Что касается перспектив данного формата, то, по мнению эксперта, полностью застраивать Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Объясняется это тем, что при застройке небольших участков итоговая численность населения получается невысокой, поэтому девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу. А вот в Московской области у сегмента малоэтажного жилья, как считает Мария Литинецкая, перспективы хорошие: малоэтажное строительство в сравнении с коттеджами или таунхаусами будет пользоваться наибольшим спросом, так как бюджет покупки квартиры несравнимо ниже. «Приобретение участка с подрядом обойдется еще дешевле, но далеко не все готовы нести временные и денежные затраты связанные со строительством дома. Поэтому покупка квартиры в малоэтажном жилом комплексе является наиболее оптимальным вариантом, сочетающим преимущества и комфорт городской жизни с загородным окружением», — считает она.

Дмитрий Таганов тоже считает данный формат недвижимости перспективным, но называет другие причины. По его словам, однокомнатные квартиры вторичного и первичного рынка Москвы традиционно самые ликвидные объекты, поэтому возможный дефицит их в столице, вполне может спровоцировать смещение спроса в Подмосковье, где в малоэтажных домах поселков предлагается достаточно большой объем квартир небольших площадей. Но при этом эксперт отмечает, что такая недвижимость больше подходит для сохранения накоплений, а вот с точки зрения проживания или переезда из городской квартиры — малопривлекательна для покупателей.

Доля малоэтажного жилья в Подмосковье, по мнению Софьи Лебедевой, скорее всего, будет увеличиваться в последующие годы, поскольку девелоперам такой формат интересен за счет более высокой скорости строительства и благодаря упрощенной возможности входа в проект из-за меньшего количества согласований.

Прогресс на службе стройотрасли Далее в рубрике Прогресс на службе стройотраслиО создании жилья с помощью 3D-принтеров

Комментарии

27 января 2015, 09:41
Антироссийские санкции весьма ощутимо тряхнули все рынки. И это стало для людей своеобразным толчком для реализации всех давних намерений и крупных вложений.
27 января 2015, 12:23
Обстоятельно написано, спасибо! Чего не увидел, так это влияния на спрос нового налога на имущество.
27 января 2015, 16:26
Всему свое время, Егор
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях. Только экспертный взгляд на события
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»