Цена оправдывает расстояние
Дмитровский район. Фото: ТАСС

Дмитровский район. Фото: ТАСС

Как скажется кризис на дальних дачах — самом доступном сегменте загородного жилья

Стоимость загородных коттеджей в непосредственной близости от Москвы такова, что для покупки бюджетного дома придется «уехать» достаточно далеко. Так называемые дальние дачи расположены на расстоянии как минимум 70-80 километров от столицы. В этом их основной минус, но есть, помимо ценового, и еще один плюс, способный привлечь и обеспеченную публику: как правило, такие объекты строятся в живописных и экологически чистых местах. «РП-Недвижимость» выяснила, почем и где можно купить сегодня такую дачу, кто интересуется данным форматом недвижимости и каковы перспективы его развития в нынешних экономических условиях.

Романтичный эвфемизм

Впервые современные дальние дачи на загородном рынке появились чуть более десяти назад. Девелоперы стали осваивать Подмосковье на границах с другими областями, когда на ближнем и среднем удалении от Москвы свободных участков под застройку почти не осталось. Кроме того, возрос спрос на доступные коттеджи: предложение «элитки» и домов бизнес-класса было достаточным, эконом же сегмент мало развивался. Коттеджные поселки в 70-80 километрах от столицы и далее как раз были призваны удовлетворить спрос покупателей, имеющих в кармане 1-3 млн рублей. «Дальние дачи — «романтичный» эвфемизм, придуманный для замены менее приятного словосочетания «бюджетные дачи». Их преимущество именно ценовое, потому что это редкая возможность купить за миллион рублей неплохой загородный дом», — говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

Загородная застройка на подмосковных просторах очень разношерстная, здесь можно встретить и современный трехэтажный коттедж, и покосившийся дом, больше похожий на сарай. Дальние дачи в этом смысле не исключение. Многое зависит от того, на первичном или вторичном рынке продается недвижимость. В первом случае объекты представлены в недавно построенных или строящихся коттеджных поселках, либо это участки без подряда или с подрядом. Во втором случае строения чаще уже «пожившие», расположенные в старых поселках, деревнях или садовых товариществах. Главным критерием всех объектов остается удаленность от столицы.

Соседские дома для москвичей

Хотя начинались дальние дачи все же с дорогого сегмента. Эксперты называют такие поселки как «Конаково Риверклаб», «Завидово», «Московское море», а также проекты компании Rodex Group. «Эти поселки были с характеристиками, приближенными к объектам бизнес-класса, в них предлагались готовые домовладения и развитая инфраструктура. В некоторых были яхт-клубы, эллинги, гостиницы, рестораны, теннисные корты, велосипедные и беговые дорожки, фитнес-центры, гольф-поля и прочее. После кризиса 2008 года сегмент дальних дач стал развиваться в основном за счет недорогих поселков, преимущественно с участками без подряда, например, проекты компаний «Родные земли», «Своя земля», «Красивая земля». Объем предложения коттеджных поселков формата дальних дач увеличился в 5-6 раз», — рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.

Риэлторы говорят, что на данный момент в формате дальних дач объекты продаются в более чем 400 поселках, подавляющая часть которых (96 процентов) относится к эконом-классу. Доля проектов премиум-класса, расположенных далее 60 километров от МКАД (для Новорижского шоссе — далее 80 километров), в общем объеме предложения минимальна. В качестве примера они приводят все тот же коттеджный поселок «Завидово», а также «Завидово Honka».

Лидерами по объему предложения дальних дач выступают Симферопольское, Ярославское, Новорижское, Минское и Можайское направления. Около 30 процентов объектов расположены за пределами Подмосковья — в Тульской, Калужской, Владимирской, Тверской областях, однако они, по словам Ильи Менжунова, также ориентированы на московского покупателя.

Мечта о комфорте

Пока основным продуктом в сегменте дальних дач эконом-класса остаются участки без подряда со всеми вытекающими последствиями: отсутствие концепции, непонятные сроки окончания продаж и завершения проекта. «В тех поселках, где проведены коммуникации, у покупателя есть шанс построить хорошую дачу, в противном случае это будут, скорее, выброшенные деньги. Люди стремятся сейчас иметь минимальный набор опций для комфортного отдыха: это охрана, дороги и их обслуживание, коммуникации, электричество, и в более качественном предложении — газ. В дачных поселках, которые достались нам из прошлого, ничего этого нет, разве что электричество. По цене такие объекты пытаются конкурировать с современными, но проигрывают», — считает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Фото: Лысцева Марина / ТАСС

Тимур Сайфутдинов также называет основной тенденцией последнего времени интерес покупателей к обжитым поселкам с подключенными коммуникациями и хорошей транспортной доступностью (в том числе, общественным транспортом). По его словам, определяющим при принятии решения о покупке, остается выполнение заявленных застройщиком обязательств по строительству коммуникаций и благоустройству поселка.

Сотка сотке рознь

Тем, кто хочет купить недвижимость дешевле, эксперты советуют обратить внимание на юг и юго-восток Подмосковья. Именно здесь, по словам Ильи Менжунова, сосредоточены дачи в пределах 1 млн рублей. А вот в северных и северо-западных районах, наоборот, предложение дорогое, здесь бюджет покупки может составлять несколько миллионов долларов. В целом, как отмечает Сергей Цывин, минимальная цена за сотку начинается от 10 тысяч рублей, максимальная может доходить до 500 тысяч рублей.

В среднем цена земли в сегменте дальних дач, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», составляет 25-35 тысяч рублей за сотку. Это минимальный порог для входа, например, в поселок «Дорино» (150 километров от столицы по Новорижскому шоссе). Еще ниже цены в проектах, где продажи только стартовали. Эксперт говорит, что в поселке «Радищево» (100 километров от столицы по Калужскому шоссе) можно приобрести участок по цене 20 тысяч рублей за сотку.

В ответ на продуктовую инфляцию

Дальние дачи обычно позиционируются как сезонные объекты. Выбираться туда из Москвы на выходные или праздники проблемно из-за пробок на дорогах. Но зато такие дома вполне подходят, например, для летнего или зимнего отпуска (если поселок благоустроен). Недвижимость рассчитана также на пенсионеров, которые могут уехать за город на все лето, и жителей близлежащих городов. «Начавшийся в 2014 году глубокий финансовый кризис может снова подстегнуть активное развитие формата дальних дач как наиболее доступного сегмента загородного жилья. Вполне возможно и формирование спроса на классические дачи с огородами — это будет весьма актуально в период высокой продуктовой инфляции», — считает Тимур Сайфутдинов. О том, что спрос на такие дачи будет расти, говорит и Илья Менжунов, объясняя это тем, что в последнее время люди приобретают дома для собственного проживания, а не в целях инвестирования, поэтому поселки в ответ на это будут развиваться.

Однако далеко не все эксперты настроены так же оптимистично. Сергей Цывин считает, что дальние дачи переживают не лучшие времена. «Большинство новых проектов строится за счет реверсионных средств, поэтому многие поселки буксуют: не выдерживаются темы продаж и строительства, проект встает. Там, где девелопер вкладывает свои средства, в случае с угаданной концепцией, правильно рассчитанными метражами, объекты продаются. Правда, основополагающим фактором успешности будет цена. Дача требует обслуживания, а люди приезжают туда раз в год, поэтому предложений много, а спрос низкий», — говорит он.

Владимир Яхонтов рассказывает, что дальние проекты стали менее ликвидными еще в предыдущий кризис 2008 года. До этого ценообразование дальних и ближних дач разнилось всего на 10-15 процентов в пользу дальних, которые всегда располагаются в более живописных местах. Сейчас же в этой сфере недвижимости достаточно низкое ценообразование. Стоимость участка, по его словам, начинается от 200-250 тысяч рублей, а цена домовладения составляет до 3 млн рублей. «Проекты на территории дальних дач отличаются длительным сроком экспозиции и продаются в основном через знакомых. Запускать активную рекламную компанию по этим поселкам не имеет большого смысла, так как они работают на уровне нулевой рентабельности. По данным причинам какого-то «резвого» развития данного сегмента в ближайшее время, даже с учетом кризиса и снижения доходов населения, ждать не стоит», — полагает эксперт.

Что касается дальних дач категории люкс, то на открытый рынок такие сделки, как правило, не выходят, поэтому риэлторам сложно спрогнозировать изменение структуры спроса в этом сегменте. Между тем, Анастасия Фетисова, директор по маркетингу московского представительства «Росса Ракенне СПб» (Honka), говорит, что ее компания не собирается останавливаться в строительстве дальних дач для элитных клиентов. «Мы продолжим делать акцент на экологическую составляющую проектов. Наши загородные комплексы будут и впредь отвечать потребностям клиентов, которые нацелены на здоровый образ жизни: в них будут теннисные корты, причалы для владельцев катеров, организованное место для рыбалки и прочая инфраструктура», — добавляет она.

По проторенной дорожке Далее в рубрике По проторенной дорожкеПравительство вновь предложило помощь крупнейшим игрокам строительной отрасли

Комментарии

12 февраля 2015, 10:13
Очень далеко - 80 км, разве что на выходные приехать. Хорошо, когда дача рядом, в 10 минутах от города. Хотя для Москвы 10 мнут от города - как раз может выйти в 80 км от дома.
12 февраля 2015, 12:06
Сейчас можно и в черте города найти место, куда просто так не доберешься. Я имею в виду новые территории Москвы.
12 февраля 2015, 12:08
есть знакомые у которых дача находится в 260 км. от Москвы, и ничего летом, постоянно на выходные уезжают
15 февраля 2015, 21:18
Все потому что на трассе скорость выше чем в черте города, отсюда и минимальная разница во времени и расходе бензина.
13 февраля 2015, 14:00
Сразу видно что первый комментатор живет не в москве, а где то в тайге. Дача в 10 км от Москвы - это не дача, это жилой дом!! И по сути -целое состояние))
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»