Семь раз проверь
Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Как провести безопасную сделку по покупке жилья

Сделки с жильем всегда сопряжены с определенными юридическими рисками. Относится это в равной степени к строящимся объектам и к вторичному рынку. Чтобы избежать такого рода сложностей, перед покупкой от застройщиков и продавцов необходимо требовать полный пакет разрешающих документов. «РП-Недвижимость» совместно с экспертами составила перечень бумаг, которые надо самым тщательным образом изучить при приобретении заветных квадратных метров.

Советы дольщикам

По информации специалистов компании Est-a-Tet, в настоящее время при покупке квартиры на первичном рынке по договору долевого участия (ДДУ) есть три обязательных документа, без которых законная сделка попросту невозможна. В первую очередь застройщик должен предоставить клиенту проектную декларацию. Именно в этом документе содержится вся основная информация о компании и объекте строительства. Право привлекать деньги граждан застройщик получает только через две недели после публикации декларации. Как подчеркивает юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова, в законе о дольщиках предусмотрено право застройщика не публиковать проектную декларацию в СМИ в случае, если при реализации объекта не используется реклама, однако он обязан предоставить документ по требованию потенциального покупателя. «Чаще всего наиболее доступный и быстрый способ ознакомления с проектной декларацией — посмотреть ее на сайте застройщика или компании, которая непосредственно реализует объект. Проектная декларация должна быть актуальной на день ее рассмотрения», — говорит Баранкова.

Второй обязательной бумагой является разрешение на строительство, без которого речь не может идти не только о привлечении дольщиков, но и стройке как таковой. В разрешении указываются все технические параметры будущего объекта: площадь, этажность, строительный адрес, срок, на который выдается свидетельство. Указанные в разрешении сведения должны быть полностью отражены в проектной декларации.

Третий пункт — документы на землю. Это может быть договор аренды/субаренды участка или свидетельство о государственной регистрации права собственности. В бумаге следует обратить внимание на вид разрешенного использования земли, где должно быть указано «строительство многоквартирного жилого дома». Документы, подтверждающие право застройщика на пользование земельным участком, равно как и разрешение на строительство, не обязаны находиться в открытом доступе, но застройщик должен представить его для ознакомления.

Также эксперты рекомендуют изучить дополнительные бумаги, которые застройщик обязан предоставить по запросу любого заинтересованного лица. В этот перечень входят учредительные документы компании, свидетельства о ее госрегистрации и постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение предусмотрено). Не лишним будет ознакомиться с историей компании, портфелем реализованных проектов, узнать, были ли они сданы в срок и не было ли нареканий со стороны покупателей.

Директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман добавляет к этому списку образец страхового полиса-договора, который получает покупатель при заключении ДДУ. С января 2014 года застройщики дополнительно должны обеспечивать исполнение договора через страхование ответственности или получение банковской гарантии. Поэтому при подписании ДДУ необходимо проверять сведения о способе обеспечения принятых застройщиком обязательств, напоминает Наталья Баранкова.

У «вторички» свои нюансы

Множество деталей, на которые следует обращать внимание покупателям квартир, существует и на вторичном рынке. По словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаила Куликова, самое важное - это проверка истории квартиры (переходы прав собственности, дата и условия приватизации, выписки из домовой книги и Единого государственного реестра прав), сбор информации о прежних владельцах (не было ли криминала и мошенничества при переходе прав собственности) и изучение проблем технического характера (наличие перепланировки, состояние коммуникаций, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и налогов). Эксперт предлагает следующий план проверки «вторички»:

- проверка паспорта продавца квартиры;

- проверка и анализ правоустанавливающих документов на соответствие законодательству;

- сбор недостающих документов и их юридический анализ с доработкой;

- анализ нотариально удостоверенных документов;

- установление способности продавца совершать сделку;

- сбор и анализ информации по истории квартиры, полученной у третьих лиц;

- проверка и получение документального подтверждения отсутствия арестов в истории квартиры;

- проверка отсутствия претензий со стороны третьих лиц;

- проверка перехода права собственности;

- сбор и проверка информации о зарегистрированных лицах в квартире;

- сбор и проверка информации о зарегистрированных и проживающих в квартире несовершеннолетних детях;

- выявление фактов сдачи квартиры в аренду и выработка алгоритма по освобождению квартиры;

- выявление фактов наличия в квартире незаконных перепланировок;

- сбор информации по долгам за коммунальные платежи продавца по квартире.

Не менее важным при покупке квартиры на вторичном рынке является внимательное изучение правоустанавливающих документов (подлинники свидетельства о праве собственности на квартиру и соответствующий договор купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о наследстве) и знание истории сделок с квартирой, утверждает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова. Один из самых распространенных рисков связан с правами неучтенных собственников, о которых не всегда знают даже сами владельцы. Чаще всего случаи возникновения прав третьих лиц фиксируются при наследовании квартиры. «Другим распространенным случаем возможного возникновения прав третьих лиц являются дети собственника, которые во время приватизации в начале 90-х годов были несовершеннолетними и не были включены в число собственников. Соответственно, сегодня при сделке с такой квартирой, даже если дети уже достигли совершеннолетия, необходимо получить их отказ от прав на продаваемую квартиру. Еще одним частым примером возникновения прав третьих лиц являются ситуации, связанные с разводом владельца квартиры», — говорит Кузнецова.

Кроме того, важно заранее разобраться с условиями освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета проживающих или числящихся там лиц. Лучше брать архивную выписку, в которой указаны и ранее проживающие там лица. Процесс расселения можно прописать в договоре и провести ряд подготовительных мероприятий. Кроме того, надо выяснить, не является ли недвижимое имущество предметом залога или взыскания.

После проверки документов на квартиру эксперты советуют узнать побольше о собственнике или совладельцах жилплощади. В качестве примера Нина Кузнецова приводит ситуацию, когда продавец умышленно скрывает, что владелец состоит на учете в психо-неврологическом или наркологическом диспансере. В дальнейшем это может позволить оспорить законность сделки. «Одним из обязательных условия при совершении сделок на рынке купли-продажи жилья — наличие справки о том, что продавец квартиры не состоит на учете в ПНД и НД, проверяйте подлинность этих документов, а по возможности лучше сопровождать продавца во время их получения», — подтверждает руководитель отделения «Кузьминки» агентства «Азбука Жилья» Марина Пиатрович.

Естественно, не стоит забывать и об обыкновенном мошенничестве. На рынке встречаются случаи с классической подделкой правоустанавливающих документов на квартиру, попыткой продать квартиру по поддельному паспорту, с показом не той квартиры, которая продается. «Следует насторожиться, если собственник торопится продать квартиру, желание совершить сделку «еще вчера» и со скидкой — это излюбленная схема мошенничества на вторичном рынке», — отмечает Пиатрович.

Все эксперты сходятся во мнении, что самостоятельно проверить все потенциальные угрозы при покупке вторичной квартиры практически нереально и рекомендуют не пренебрегать помощью юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. «Нередки случаи возникновения спора о принадлежности предмета купли-продажи (часто это мошеннические схемы, когда покупатель оплачивает цену квартиры, но собственником так и не становится по тем или иным причинам). В таких ситуациях суд будет исходить из того, можно ли признать покупателя добросовестным, критерием этого является совершение покупателем всех действий по проверке законности покупки», — говорит Наталья Баранкова.

Попал под санкции Далее в рубрике Попал под санкцииТорги по продаже земли на «Золотом острове» вновь перенесли

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»