Новое бремя
Фото: Фадеичев Сергей / ТАСС

Фото: Фадеичев Сергей / ТАСС

О влиянии на рынок нового налога на жилье и советы собственникам

С 1 января 2015 года в России вступил в силу закон о расчете налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости. С этого времени новая система действует на территории 28 субъектов, остальные регионы присоединятся к ней постепенно до 2020 года. Согласно закону, налоговая ставка для жилья и машиномест составит 0,1 процента от кадастровой стоимости, для иных строений — 0,5 процента, для недвижимости дороже 300 млн рублей — 2 процента. Законом предусмотрены налоговые вычеты и льготные категории, освобожденные от уплаты налога. Увеличиваться налог тоже будет поэтапно, не более чем на 20 процентов в год.

Регионами-первопроходцами стали Москва, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская и Пензенская области, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Забайкальский край, Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Коми, Удмуртия и Башкортостан. Для жителей выросший в несколько раз налог станет реальностью во второй половине 2016 года.

По решению Мосгордумы (местные власти могут менять базовые ставки), ставка налога для домов и квартир кадастровой стоимостью до 10 млн рублей (77 процентов от городского жилья) составит 0,1 процента, для объектов стоимостью 10-20 млн рублей (20 процентов) — 0,15 процентов, 20-50 млн рублей (2 процента) — 0,2 процента, 50-300 млн рублей (1 процент) — 0,3 процента. «РП-Недвижимость» выяснила у экспертов, насколько сильно повлияет налог на регулярный рынок жилья столицы, справятся ли горожане с возросшей ношей или стоит ожидать волны продаж и возврата жилья государству (сейчас в Госдуме как раз рассматривается законопроект, предлагающий сделать деприватизацию бессрочной). Специалистам были заданы два одинаковых вопроса:

1. Каким образом введение налога на недвижимость (после того, как его начнут собирать) изменит рынок вторичной недвижимости? Что произойдет со спросом, предложением и ценами на недвижимость? Имеются в виду также новостройки, где инвестиционные квартиры позиционируются уже как «вторичка».

2. Как вы считаете, стоит ли некоторым категориям граждан уже сейчас задуматься о перспективе продажи жилья, которое они не смогут содержать из-за возросшего налога?

Артем Азизбаев, заместитель генерального директора, главный юрисконсульт Rose Group:

1. Введение налога на недвижимость снизит спрос на квартиры с большой площадью, спрос же на квартиры со средней и малой площадью, наоборот, увеличится. В связи с этим, с высокой степенью вероятности стоит ожидать повышения цен на квартиры средней и малой площади.

2. В первую очередь, каждому стоит заранее оценить свои финансовые возможности по содержанию имеющегося жилья. После чего принять взвешенное решение либо о его продаже, если сумма издержек непосильна для текущего бюджета семьи, либо оставить его в собственности в качестве надежного актива.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

1. Целью налога на недвижимость на развитых рынках является борьба с мыльными пузырями на рынке недвижимости: если жилье дорого содержать, значит его не будут покупать «про запас», а только при необходимости. Эту же цель преследовали и российские власти. Однако нынешнее налогообложение не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Напомню, что в Москве максимальная ставка в 2 процента предложена только для супер-элитных квартир стоимостью более 300 млн рублей, для остальных налоги все равно остаются не слишком высокими — от 0,1 до 0,3 процента. Даже с учетом перехода на взимание налога от кадастровой (близкой к рыночной) стоимости, а не инвентаризационной, за большинство московских квартир надо будет платить 5-15 тысяч рублей в год, что является вполне приемлемой суммой для большинства москвичей. Однако даже такой налог повлияет на некоторых инвесторов. Если раньше содержание жилья для них почти ничего не стоило, поэтому квартиры зачастую простаивали пустыми, сейчас многие из них задумаются о том, чтобы заставить свой инвестиционный объект работать — например, сдать квартиру в аренду. Однако пока это влияние несущественное. Сейчас спрос, предложение и цены на недвижимость куда в большей степени зависят от общеэкономических факторов: нестабильной ситуации и снижения платежеспособности населения.

2. Если человек живет в дорогой квартире, которая не слишком ему нужна, и при этом не готов переплачивать, возможно, действительно стоит задуматься о том, чтобы поменять квартиру на более дешевую. Ставка налога на квартиру стоимостью до 10 млн рублей составляет 0,1 процента, за жилье стоимостью от 10 до 20 млн рублей — 0,15 процента, от 20 до 50 млн рублей — 0,2 процента, до 300 млн — 0,3 процента. Таким образом, если человек живет, допустим, в центре Москвы в двухкомнатной квартире стоимостью 14 млн рублей, ему придется платить около 16 тысяч рублей в год. При этом он может купить ту же «двушку», но в спальном районе столицы. В этом случае налоговые выплаты снизятся до 5000 рублей.

Застройка в пределах Садового кольца. Фото: Антон Новодережкин / ТАСС

Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet:

1. Если говорить о перепродаже новостроек уже после оформления права собственности, когда налог на недвижимость может взиматься, то таких сделок единицы. Как правило, инвесторы в сегменте новостроек перепродают свои объекты по переуступке прав в рамках ДДУ до сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности, чтобы не нести дополнительные затраты на уплату налога. Таким образом, на инвестиционном спросе в сегменте новостроек, тем более сданных в эксплуатацию, введение налога практически никак не скажется. Что касается «естественного» спроса, то, как правило, люди приобретают недвижимость на срок свыше пяти лет (именно в течение этого времени уплачивается налог), поэтому ожидать, что спрос на новые дома на вторичном рынке сократится, а вслед за ним и цены упадут, не стоит.

2. «Непосильным» новый налог на недвижимость окажется для весьма ограниченного круга лиц — это в основном пожилые люди, которые проживают в центре Москвы, и пересмотр кадастровой стоимости их жилья может значительно увеличить объем налоговых отчислений. Однако таких граждан крайне мало, в целом же новый, хоть и увеличившийся налог, большинство граждан смогут выплачивать, и массовой миграции жителей центральных районов на периферию наблюдаться, скорее всего, не будет.

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест»:

1-2. Введение нового налога на рынке новостроек не отразится, поскольку разница в сумме налога для этой категории жилья будет минимальной. Сегодня покупатели стараются приобретать в основном новостройки, а не вторичное жилье, и новый налог будет являться дополнительным стимулом для принятия решения в пользу покупки квартиры в новом доме.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость»:

1. На мой взгляд, существенных изменений на рынок недвижимости введение налога не привнесет. Большинство собственников владеют одной-двумя квартирами — в этом случае налог не будет сильно давить на кошелек, тем более предусмотрены налоговые льготы. Если недвижимость приобретают в качестве инвестиций, то сумма налога на имущество уже включена в расчет. Также распространен вариант арендного бизнеса. Это те случаи, когда один собственник владеет несколькими квартирами. В одной он живет, причем на данную площадь распространяются льготы, а налог на сдаваемые в аренду квартиры оплачивается за счет прибыли. В то же время налог может подтолкнуть пенсионеров, проживающих в центре города, к продаже жилья. Это связано с тем, что затраты могут оказаться непосильными. Несколько подобных заявок уже было.

2. В любом случае, стоит задуматься заранее над ситуацией, чтобы успеть подготовиться к ней и найти наиболее выгодное решение в спокойной обстановке.

Дарья Погорельская, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент»:

1-2. На наш взгляд новая система исчисления налога на имущество не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. В переходный период (до 2020 года) эти изменения вообще будут мало заметны. По истечении переходного периода налог для таких крупных городов, как Москва, вырастет в разы, однако, учитывая, что уровень доходов населения в среднем выше, чем в других регионах, а также то, что для незащищенных групп граждан (инвалидов, пенсионеров) предусмотрены налоговые льготы вплоть до освобождения от уплаты налога, негативного взрыва не произойдет. Вероятно, на рынке арендного жилья увеличится размер арендной платы, в которую собственник заложит сумму налога. На рынке купли-продажи квартир, полагаем, изменения системы взимания налога не отразятся, либо отразятся незначительно (применительно к квартирам очень большой площади, либо апартаментам, где базовая ставка налога существенно выше, чем ставки, установленные в отношении квартир). Будущие ставки налога вряд ли станут барьером как для продавцов, так и для покупателей. Считаем, что массового избавления от так называемых «инвестиционных» квартир также происходить не будет.

Фото: Донат Сорокин / ТАСС

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

1. В первую очередь, увеличение налога отразится на домах старого фонда, а также на зданиях, расположенных в престижных районах, поскольку в соответствии с новым механизмом налогообложения будет учитываться не только стоимость самого здания, но и земли, на которой оно стоит. А земля в исторических районах города, как известно, оценивается дорого, соответственно, и налог будет выше. Поэтому вполне вероятно, что часть собственников недвижимости в пределах Садового кольца начнут продавать свои квартиры и переезжать в более удаленные районы. Тем самым они смогут снизить налоговую нагрузку, но при этом совсем не обязательно, что качество их жизни ухудшится. Это явление вряд ли станет массовым, тем не менее, в результате такой «миграции» на вторичный рынок может выйти до 15 процентов квартир в престижных районах Москвы: на Патриарших Прудах, Тверском, Якиманке, Арбате, Хамовниках, Замоскворечье, Также изменения в налогообложении могут существенно отразиться на рынке аренды, поскольку собственники наверняка постараются включить всю стоимость налога в арендную ставку, и съемные квартиры станут дороже для арендаторов. Хотя возможен и вариант 50 на 50, если учесть, что на рынке сегодня достаточно много конкурентоспособных предложений. Кроме того, можно прогнозировать уменьшение спроса на квартиры, приобретаемые в инвестиционных целях, в частности, для последующей сдачи в аренду, так как увеличение затрат на обслуживание имущественных прав (налог на недвижимость) отразится на стоимости аренды для конечного потребителя и в целом может повлиять на общий уровень доходности. И, наконец, вполне вероятным представляется увеличение спроса на менее габаритные и, соответственно, более дешевые, квартиры.

Жилые дома муниципального района Хамовники. Фото: Зотин Игорь / ТАСС

2. Налоговая нагрузка будет расти постепенно в течение пяти лет, по итогам 2015 года граждане заплатят налог только в 2016, причем пока только от 20 процентов кадастровой стоимости. При этом для разных видов жилья предусмотрены вычеты: 20 квадратных метров на квартиру, 10 «квадратов» на комнату и 50 квадратных метров на дом. Так что суммы пока будут весьма умеренные. Во всяком случае, в сегменте массового жилья. Да и владельцы дорогой недвижимости смогут найти способы уменьшения своего налогового бремени, переоформляя квартиры на родственников, относящихся к льготным категориям граждан, хотя законом и предусмотрены некоторые ограничения по льготам. Поэтому вряд ли в среднесрочной перспективе имеет смысл только по этой причине менять привычное место проживания. Те же собственники, которым будет трудно содержать свою недвижимость, скорее всего, попытаются решить вопросы оплаты налога с помощью квартирантов. В самом крайнем случае, возможна миграция некоторой части собственников из центра на окраины — но не обязательно, что через продажу недвижимости. Вполне вероятно, что сдавая свою квартиру в центре, они будут сами снимать жилье на окраинах.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

1. Я допускаю, что новые правила в налоговом законодательстве могут привести к тому, что некоторое количество владельцев нескольких квартир задумается о том, чтобы реализовать те свои объекты, которые не приносят доход, то есть, например, не участвуют в арендном бизнесе. Кроме того, можно предположить, что часть людей, которые раньше вкладывались в жилую недвижимость, откажутся от своих инвестиций, поскольку рентабельность этих проектов станет ниже. Инвесторам придется либо смириться с увеличением расходов, либо выходить из инвестиций. Для примера — представьте, что тем, кто сдает сегодня квартиру внаем, нужно будет отдать государству значительную сумму, которую раньше они спокойно клали себе на счет. Что в таком случае? Вероятно, они постараются поднять арендную плату, однако не факт, что рынок сейчас на это пойдет. Однако в любой перспективе, та денежная масса, которая будет получена от сдачи этой недвижимости в аренду, будет выше налогов. Так что я не исключаю, что вследствие введения налога на недвижимость, выход инвесторов из этого актива будет значительным — все-таки ограниченное количество людей имеет лишние квартиры, однако определенная реакция может последовать. Думаю, что количество квартир, которые будут проданы, или не будут куплены по причине увеличения налога, окажется все-таки очень незначительным на общем фоне предложения. Поэтому полагаю, что изменения в налоговом законодательстве ровно никак не скажутся на ценах на московском рынке жилья.

2. В случае если одинокий пожилой человек живет, например, в трехкомнатной квартире и ему не нужна такая большая площадь, то об этом можно подумать. И есть разные способы решения такого вопроса. Есть редкие случаи, когда люди, например, деприватизируют жилье, чтобы уйти от уплаты налога. Но это случаи единичные и в основном касаются одиноких пенсионеров, которым некому передать по наследству эту квартиру. А там, где есть потенциальные наследники, они все-таки стараются брать на себя эту нагрузку своих родителей пенсионеров и стараются не ухудшать жилищные условия. Поэтому думаю, что сейчас об этом задумываться рано, нужно понаблюдать, как будет развиваться ситуация.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

1-2. Налоговая нагрузка на некоторые объекты, особенно в элитных районах, возрастает в десятки раз. Часть собственников недвижимости в пределах Садового кольца начнет продавать свои квартиры и переезжать в более удаленные районы, где стоимость аналогичных по площади и классу квартир, а, соответственно, и налоговая нагрузка на них, значительно ниже, но при этом качество жизни — лес или парк в шаговой доступности, развитая спортивная инфраструктура — может быть существенно выше. В связи с увеличением налоговой нагрузки на вторичный рынок может выйти до 15 процентов квартир в престижных районах Москвы — Тверском, Хамовниках, Замосковоречье, Патриарших Прудах, Якиманке, Арбате. Избавляться от недвижимости будут собственники квартир в сталинских домах, получившие их еще в советское время или по наследству. При этом рост предложения скажется на стоимости квадратного метра в этом сегменте столичного жилья в сторону снижения: отсутствие парковки, охраны, инфраструктуры ставит большой минус для жизни в доме старой постройки. Большинство покупателей жилья в ЦАО предпочитают квартиры в элитных новостройках, где современные коммуникации, качественные отделочные и строительные материалы, инфраструктура и соседство с людьми одного социального статуса — обязательное условие, чего нет в старых домах.

Жилые дома сталинской постройки на Кутузовском проспекте. Фото: Фадеичев Сергей / ТАСС

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:

1-2. Можно прогнозировать рост интереса новых покупателей и арендаторов к менее габаритным квартирам по площадям. Однако у существующих владельцев введение налога на недвижимость не вызовет желания массово избавляться от квартир. В сегменте типового жилья увеличение налога не такое существенное. Прежде всего, люди начнут интересоваться, насколько объективна кадастровая стоимость квартиры. Поэтому следует ожидать увеличения нагрузки на судебную систему. Существенно возрастет количество споров по оспариванию кадастровой стоимости на жилую недвижимость, которая является налоговой базой для расчета налоговых платежей за квартиры. В свою очередь, рост количества споров повлечет увеличение сроков рассмотрения судебных споров, так как количество судей не меняется, а судебная нагрузка на них возрастает.

По просьбам трудящихся Далее в рубрике По просьбам трудящихсяДачную амнистию вновь решили продлить

Комментарии

19 февраля 2015, 16:44
Все равно думаю много будет поступлений в бюджет, у нас очень много разного рода дач , гаражей, квартир бабушек и так далее.
20 февраля 2015, 21:01
Да оно и понятно - чтобы обчищать карманы рядовых обывателей много ума не надо. Но все же новый закон вроде бы как призван увеличить поступления прежде всего за счет тех, кто владеет обширной недвижимостью... Посмотрим что из этого выйдет...
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Не пропустите лучшие материалы!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»