Новая жизнь старых стен
«Фабрика Станиславского». Фото: Augusta / Flickr

«Фабрика Станиславского». Фото: Augusta / Flickr

Чем привлекателен и какие сложности таит в себе редевелопмент

Редевелопмент зародился в Америке в 50-х годах прошлого столетия как способ оживить потерявшие свою актуальность строения и возродить депрессивные районы. В начале этого века данное явление стало популярно и в России. Устаревшие объекты не просто сносят и строят на их месте новые: зачастую они находятся в уже застроенных районах с хорошо развитой инфраструктурой и сложившимся рынком, поэтому бизнес дает им возможность начать «вторую жизнь», не разрушая при этом историческое наследие.

Планов громадье

В России понятия «редевелопмент» и «реконструкция» часто имеют синонимическое значение, хотя это не совсем так. Оба они символизируют естественный отбор на рынке недвижимости – неиспользуемые производства или неэффективно используемые здания пускают в оборот. Ценные исторические «стены» сохраняют, реставрируют и меняют назначение, а ненужные постройки сравнивают с землей для того, чтобы на их месте выросли современные, приносящие доход жилые и деловые комплексы.

В начале 2000-ых годов потенциальными площадками для размещения офисных объектов в центре Москвы стали территории бывших фабрик, построенных в конце 19 века. Эти комплексы активно реконструировались в течение 2004-2006 годов. На сегодняшний день общая офисная площадь функционирующих реконструированных объектов составляет около 390 тысяч квадратных метров. Одним из первых редевелопменту подвергся комплекс «Голутвинская Слобода» на Якиманской набережной, в 2005 году был введен в эксплуатацию БЦ «Новый Двор». В течение 2005-2007 годов под офисные комплексы реконструировали ряд мануфактур: «Фабрика Станиславского», «ЛеФорт», «Новоспасский Двор». Руководитель отдела маркетинга холдинговой компании «ГВСУ «Центр» Светлана Земскова отмечает проекты лофт-апартаментов «Кадашевские палаты», апартаменты «Николаевский дом», лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867», комплекс апартаментов LOFT17, жилой комплекс Loft Time, а также многофункциональный комплекс «Парк мира», которые в большинстве своем разместились в помещениях бывших фабрик и заводов.

В течение ближайших лет будет реконструировано еще несколько крупных объектов. «В 2014-2015 годах будет закончена реконструкция комплекса «Большевик» общей офисной площадью около 73 тысяч квадратных метров, в 2015 году также завершится реконструкция территории завода «Арма». В феврале 2014 года правительство Москвы одобрило строительство штаб-квартиры компании «Роснефть» на месте бывшей «Карандашной фабрики Сакко и Ванцетти» и «Бадаевского пивоваренного завода», - рассказала Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE. Стоит отметить и такие крупные проекты общественно-делового назначения как реновация заводов «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Флакон», «Сердце столицы», а также сеть подмосковных усадеб, арендованных компанией ASG под создание отелей. Скоро свое назначение сменят и знаковые «дома-книжки» на Арбате, которые к чемпионату мира по футболу должны превратиться из офисов в гостиницы.

Как правило, на месте бывших предприятий или усадебных подворий возникают целые кварталы с собственной инфраструктурой. «Наиболее яркими примерами реализованных проектов редевелопмента в сегменте коммерческой недвижимости являются «Новоспасский двор», «Красная роза», «Луч». Если говорить об объектах жилой недвижимости, в первую очередь вспоминаются объекты в стиле «лофт» KR Properties, а также «Фабрика Станиславского», «Голутвинская слобода», - рассказала «Русской планете-Недвижимость» Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties.

На примере «Красной Розы» можно понять интерес девелоперов к реновации: при затратах менее 10 миллионов долларов, срок окупаемости по этому проекту составил менее трех лет. По словам Юлии Царан, совладельца и генерального директора ORDO Group, для инвестора в Москве это очевидный успех, так как затраты составили около 80 долларов на квадратный метр, при плановом сроке окупаемости в три года. Но интерес арендаторов был таков, что срок окупаемости даже сократился.

В бой идут старики

Действительно, редевелопмент - достаточно привлекательное для компаний дело. Купить свободный участок в центре Москвы сейчас практически нереально, а приобрести или снять в долгосрочную аренду исторический особняк или бывший завод относительно легко. Отремонтировать, проложить современные коммуникации, реставрировать фасад – и вот готов отель, штаб-квартира или бутик.

При этом, по словам управляющего партнера компании Delta estate Елены Земцовой, в нашей стране редевелопмент только начинает развиваться, поскольку гораздо легче осваивать свободные площадки, чем решать вопросы, связанные со сменой назначения строения и удовлетворить интересы девелопера, мэрии и общественности. Поиск оптимального решения может занимать несколько лет. Как показывает массовый опыт редевелопмента, необязательно что-то рушить, чтобы получить ликвидный объект. Старые здания также могут стать стартовой площадкой для современного бизнеса. Но у данного вида есть ряд особенностей, которые стоит учитывать.

Многие эксперты сходятся во мнении, что главное в приспособлении старых зданий под современные нужды – грамотная эксплуатация. Необходимо ежегодно проводить плановые ремонты конструктива и отделки и многое другое. Очевидно, что чем старше здание, тем больше объем необходимых работ, а это увеличивает нагрузку на управляющую компанию. Покупка старого здания всегда сопровождается независимой экспертизой, которая определяет состояние объекта, ожидаемый фронт работ и, соответственно, будущее финансирование. От этой информации и отталкивается будущий владелец, определяя, сколько необходимо вложить в проект, какую функцию на него возложить и через сколько лет он себя окупит.

Аналитики также отмечают, что сейчас в России недостаточно специалистов по реставрации, а привлечение иностранных кадров сильно бьет по бюджету. Работа с особняками, возраст которых составляет от 80 лет и выше, связана с определенными рисками: трудно просчитать бюджет реновации, в ходе ее реализации могут возникнуть дополнительные расходы, и стоимость проекта может непредвиденно возрасти. Кроме того, необходимо строго придерживаться предписания архитектурного ведомства. В любом случае, недвижимость в центре всегда дорогая, а офисные особняки и вовсе высоко ценятся на рынке аренды.

Конструктивные решения

Несмотря на то, что приобретая уже готовый объект с землей, девелопер решает разом несколько проблем, остаются открытыми вопросы по частичному сохранению первоначального облика здания и необходимость получения разрешения на смену целевого назначения объекта - на реконструкцию здания, строительство новых помещений, сооружений. В случае, если целевое назначение помещения, здания или конструкции, которое было приобретено, не соответствуют дальнейшим планам по их использованию, смена целевого назначения является единственным решением.

Критерии, которым должно соответствовать то или иное помещение или здание определяют законодательные, эксплуатационные, строительные, инженерные, нормативные, пожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. На сегодняшний день выделяют несколько видов целевого назначения: жилые и нежилые помещения, коммерческие здания, общественные объекты, спортивные и торговые комплексы, бизнес-центры, склады и другие. При этом в отдельно взятом здании каждое отдельное помещение может иметь собственное назначение.

Процесс смены целевого назначения объекта подразумевает изменения в инвентаризационной и нормативно-технической документации. Для того чтобы согласовать редевелопмент и смену целевого назначения (если таковая необходима), потребуется целый пакет документов, в числе которых проектно-техническая документация, где объясняется возможность перестройки объекта без ущерба для него и прилегающих сооружений, а также заключение о том, что редевелопмент будет проводиться в соответствии с критериями развития городских территорий.

По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, при смене назначения функционала объекта девелоперам необходимо заплатить существенную сумму в бюджет для получения разрешения на реализацию своей идеи. Да и далеко не всегда можно изменить назначение участка. В частности, это касается, трансформации бывшего промышленного предприятия в жилой квартал – очень большое значение в этом случае имеет соответствие зданий и земли санитарным нормам.

Превращение бывших производств в бизнес-парки или апартаменты за пределами центра может повлечь и другие сложности. «Развитие промзон связано с двумя основными трудностями. Во-первых, обилие мелких собственников затрудняет оформление права собственности, во-вторых, рассматриваемые участки часто примыкают к другим промзонам, что в значительной степени снижает привлекательность и потенциал развития проекта. Поэтому вне зависимости от местоположения, на динамику развития в первую очередь будут влиять эти факторы», - рассказала Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties. Серьезные сложности могут возникнуть при перепрофилировании промышленных зданий и территорий, расположенных в санитарно-защитных зонах смежных промышленных объектов, где уровень загрязнения окружающей среды недопустим для зданий общественного значения. Не всегда соответствует планам и инженерная инфраструктура промышленных объектов.

Можно вспомнить один из последних проектов в Ленинградской области – там завод «Каплист» пройдет реновацию, вследствие которой на его территории появится гостиница, отгороженная от цехов красивыми фасадами. Проект можно считать смелым, потому что мало где в мире отели строят «у станка», тем не менее, можно быть уверенными, что и такой объект найдет свой спрос.

Директор по развитию отдела торговых помещений CBRE Анна Хлызова считает, что редевелопмент - прекрасный инструмент, позволяющий городу дать вторую жизнь территориям и объектам. Сложности возникают в любом бизнес-процессе, здесь же можно говорить о сложной, долгосрочной, поэтапной работе, с непредвиденными затратами связанными с прохождением экспертизы несущих конструкций.

В любом случае управление зданиями «в возрасте» видится непростым и достаточно затратным делом. Однако учитывая, что большинство современных девелоперов нацелены на развитие высокодоходных проектов, недвижимость «с историей» может сыграть им на руку. К тому же реновация и редевелопмент помогают сохранить исторический облик города, а смена назначения помещений удовлетворяет спрос арендаторов и заставляет «бизнес-кровь» циркулировать быстрее.

А из нашего окна... Далее в рубрике А из нашего окна...Москвичи готовы переплачивать за видовые квартиры

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»