Несносные «хрущевки»
Фото: Tatiana Bulyonkova / Flickr

Фото: Tatiana Bulyonkova / Flickr

Сколько стоят и почем сдаются квартиры в ликвидируемых московских пятиэтажках

«Хрущевки» можно ругать бесконечно долго: за тесные кухни, неудобные планировки, сырые подвалы и протекающие крыши. Чего уж греха таить, жильцы недовольны. А ведь всего полвека назад все было иначе — граждане были безмерно счастливы, когда получали ключи от квартиры в таком доме, ведь до этого миллионы семей по всей стране ютились в коммуналках и домах барачного типа. И именно «хрущевки» стали панацеей от бед.

Дело было в Черемушках

В послевоенные годы правительство всерьез обеспокоилось проблемой расселения жителей из бараков и коммуналок, поэтому перед архитекторами была поставлена задача разработать проекты массового жилищного строительства. Проекты должны были получиться дешевыми, ведь большие объемы строительства требовали очень крупных финансовых вливаний. Чтобы оптимизировать затраты, пришлось снижать жилищные стандарты.

Первые экспериментальные дома построили в Москве. В 1953 году вышло постановление, согласно которому на окраине столицы предполагалось возвести квартал из 283 домов. В них должны были поселиться строители, которых привлекали в Москву по лимиту. Дома возвели в районе Новые Черемушки. Увидев построенный микрорайон, тогдашний генсек Никита Хрущев прикипел к нему душой, и дал добро на масштабную стройку: по всему Союзу стали строиться типовые панельные дома, которые позднее в народе прозвали «хрущевками». К началу 1970-х годов в стране было построено около 400 млн квадратных метров пятиэтажек. Срок жизни для таких домов был определен в 25 лет, после чего их планировалось снести и построить новые дома.

Палки в колеса

Но все пошло иначе. Сначала планам помешала перестройка, потом развал Советского Союза. Вернулись к эпопее с ликвидацией панельных пятиэтажек уже в другой стране в 1999 году (причем до сих пор это актуально только в Москве, в регионах о ликвидации «хрущевок» пока только мечтают). Столичное правительство подписало постановление о комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения. Согласно документу, до конца 2010 года в новые дома должны были переехать жители 1722 пятиэтажек серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Общая площадь сносимых домов составляла 6 млн квадратных метров.

Самыми продуктивными по сносу домов стали 2006 и 2007 годы, в течение которых удалось расселить 680 пятиэтажек. Однако после финансового кризиса 2008 года наступило затишье и сроки окончания комплексной реконструкции все время отодвигались. Последний обозначенный властями срок — 2016 год. После сноса «хрущевок» должна начаться ликвидация блочных пятиэтажек и части панельных девятиэтажек.

Изначально реновацией кварталов занимались строительные компании на основе инвестиционных контрактов. Они сносили «хрущевки» и возводили на их месте новое жилье. Городу передавалась определенная доля квартир в доме. После обновления Земельного кодекса реализация всех инвестконтрактов на реконструкцию пятиэтажных кварталов остановилась. Согласно вступившим в силу поправкам, городские власти больше не могли передавать землю под сооружение стартовых домов без конкурса. Кроме того, некоторые девелоперы после кризиса 2008 года перестали справляться с обязательствами по переселению людей. Из оставшихся 238 домов, попадающих под программу сноса ветхого жилья, 171 снесут за счет бюджета. Демонтажом остальных займутся инвесторы.

Сносить нельзя оставить

По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Центральном, Южном и Зеленоградском округах столицы программа сноса уже завершена. Меньше всего домов сносимых серий — пять — осталось в Юго-Восточном округе. В Западном округе объемы сноса почти в 16 раз больше, здесь остается 79 панельных пятиэтажек. Северо-Восточный округ тоже богат такими строениями, в нем расположено 57 объектов. В текущем году планируется снести 114 пятиэтажек, после чего программа завершится в Восточном и Юго-Восточном округах столицы. По данным на сентябрь 2014 года программа по сносу пятиэтажек выполнена на 86 процентов. Предполагается, что к началу 2016 года останется всего 42 строения.

Технологии строительства домов сносимых серий не позволяют их реконструировать. Совсем иначе обстоит дело, к примеру, с пятиэтажками, которые относятся к «несносимым» строениям: серии 1-515, блочные - серии 1-510 и кирпичные - серии 1-511, 1-447. Такие здания имеют другую конструктивную систему и рассчитаны на более длительный срок эксплуатации. Поэтому их сносить пока не будут. Также в мэрии заявляют о расширении программы по надстройке зданий несмосимых серий.

Места обетованные

Сегодня на рынке вторичного жилья в «хрущевках» предлагаются к продаже 2306 квартир. По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, это составляет 5,8 процента от общего объема предложения. Больше всего таких объектов сосредоточено в Кузьминках — 6,1 процента, в Зюзине — 4,2 процента, в Перове — 4,2 процента, в Царицыне — 2,9 процента, в Северном Измайлове и Черемушках — по 2,7 процента. «Однушки», по данным эксперта, занимают долю в 32 процента от объема предложений, «двушки» — 41 процент, «трешки» — 23 процента, доля четырехкомнатных квартир наименьшая — 4 процента.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также отмечает незначительную долю квартир в «хрущевках», выставленных на продажу. При этом основная часть приходится на пятиэтажки «несносимых» серий. А вот квартиры, расположенные в пятиэтажках, определенных под снос, сейчас, по словам эксперта, редко появляются на вторичном рынке. Их собственники не спешат расставаться со своей недвижимостью на фоне обещаний столичных чиновников завершить снос и предоставить взамен новую жилплощадь.

Диапазон цен

Покупатели не проявляют особого интереса к расположенным в «хрущевках» квартирам по другим причинам. По закону переселенцам должно быть предоставлено жилье, равноценное как по стоимости, так и по потребительским характеристикам (площадь, число комнат, удаленность от метро и т.д.). «Однако действительность во многом расходится с представлениями о том, как должна работать данная программа. На практике жильцы столичных домов, определенных под снос, иногда получают квартиры, расположенные на периферии, на значительном удалении от метро или даже в Подмосковье», — замечает Мария Литинецкая.

Цены в сегменте «хрущевок» находятся на уровне 155-170 тысяч рублей за квадратный метр. В кирпичных домах жилье дороже. «Если квартира, расположенная в подлежащей сносу пятиэтажке, все-таки выставляется на рынок, то она продается по цене на 10-15 процентов выше рынка, чем аналогичные объекты в «хрущевках», не попавших в данную программу. Правда, это касается только тех домов, которые определено снести в ближайшие сроки (1-2 года). Если же дом предполагается снести в более отдаленный период, то цены будут рыночными (ведь, в этой квартире нужно еще прожить это время, к тому же, адресная программа может измениться)», — говорит эксперт.

Как замечает Светлана Кондачкова, генеральный директор и управляющий партнер Urban Realty, на вторичном рынке жилья квартиры в «хрущевках» относятся к самому бюджетному сегменту. В наиболее дешевых районах на большой удаленности от станций метро квартиры в таких домах могут стоить от 125-130 тысяч рублей за квадратный метр. В ликвидных районах Москвы, например, в Западном или Юго-Западном округах, цены могут доходить до 200 тысяч рублей за «квадрат».

Хиты аренды

На рынке аренды квартиры в «хрущевках» пользуются хорошим спросом, который даже превышает предложение. На их долю приходится 10-15 процентов предложения в общей структуре. По словам Марии Литинецкой, основная причина этого — более низкая арендная ставка, которая отчасти обусловлена тем, что собственники в ожидании переселения годами не делают ремонт в квартирах.

По информации специалистов, средние арендные ставки на однокомнатные квартиры в «хрущевках» составляют около 25 тысяч рублей в месяц, на двухкомнатные — 30-32 тысячи рублей в месяц. Трехкомнатная квартира обойдется в 40-45 тысяч рублей в месяц. В престижных Западном и Юго-Западном округах стоимость аренды будет выше.

Бизнес на квартирах Далее в рубрике Бизнес на квартирахЭксперты рассказали о нюансах инвестиций в московский рынок жилья

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»