Недвижимость взамен здоровья
Городская клиническая больница №59. Фото: 59gkb.ru 

Городская клиническая больница №59. Фото: 59gkb.ru 

«РП-Недвижимость» выяснила, сколько земли получит Москва за счет ликвидации больниц и роддомов, а также что появится на их месте

В середине октября появилась информация о том, что в рамках реформы системы здравоохранения мэрия Москвы до конца года закроет 26 медучреждений, в том числе больницы, роддома и филиалы крупных городских ГКБ.

Чиновники называют этот шаг оптимизацией неэффективно действующей системы, утверждая, что в койко-местах нуждаются лишь больные в тяжелом состоянии, а остальные могут лечиться в поликлиниках, дома при участии участкового врача или в частных клиниках (если есть деньги). Одновременно идут сокращения и в самих столичных поликлиниках.

Заместитель мэра по социальной политике Леонид Печатников заявил «Интерфаксу», что в сеть попал лишь один из нескольких вариантов реформы, которые были разработаны разными экспертными группами. «Мы не хотели это публиковать, потому что тихо плакали в наших кабинетах. Но раз уж это вылилось в публичное пространство, теперь будем плакать все вместе», — сказал вице-мэр, добавив, что массового сокращения медперсонала и ликвидации больниц не будет. Получается, что возможное закрытие медучреждений из списка, который в перспективе может и расшириться, это лишь вопрос времени.

Другой аспект

Безусловно, все вышесказанное относится к теме оказания медицинской помощи гражданам. «РП-Недвижимость» решила рассмотреть другой аспект планов столичных властей, который касается рынка недвижимости, ведь речь идет о десятках гектаров земли. Причем не только в Москве, но и в Подмосковье, где находятся филиалы столичных ГКБ — два в Подольском районе и один в престижном Одинцовском. В последнем планируется освободить сразу 56 гектаров.

«РП-Недвижимость» подсчитала, что согласно плану-графику общая площадь высвобождаемой земли может составить более 126 гектаров, а общая площадь расположенных на них зданий составляет почти 300 тысяч квадратных метров. Цифры весьма заманчивые и для городских властей, и для застройщиков.

Пока о том, что появится не месте подлежащих закрытию медучреждений, ничего неизвестно. Возможно, на месте больниц появятся социальные объекты: физкультурно-оздоровительные комплексы, школы или парковые зоны. Однако в сложившейся экономической ситуации и в отсутствии ясности с перспективами ее развития можно предположить, что для наращивания объемов строительства социальной инфраструктуры, тем более на таких объемах земли, у мэрии просто не хватит средств.

В этих условиях велика вероятность того, что высвобождаемые участки предложат частным инвесторам. В последнее время власти города активно рассуждают на тему использования многочисленных промышленных площадок, которые будут отдаваться под комплексную застройку. Делать это планируется преимущественно с участием инвесторов. Ряд таких проектов уже реализуется или планируются к осуществлению крупными девелоперами. Но одно дело реновация большой промзоны с крупными объемами строительства, которая требует значительных средств и много времени, и совсем другое — освоение небольших участков. На последних можно возвести и жилой комплекс из нескольких корпусов, бизнес-центр или торгово-развлекательный центр. В случае с коммерческой недвижимостью, прежде всего с офисами, при хорошем состоянии здания можно не тратиться на его снос, а  просто перепрофилировать объект. С уверенностью можно сказать только то, что такие варианты заинтересуют остро нуждающихся в площадках девелоперов.

Опыт есть

Существуют примеры, когда на месте медучреждений в столице появлялись объекты жилой и коммерческой недвижимости. Например, крупно повезло одному из застройщиков «Золотой мили». Долгое время по адресу Остоженка, 17 существовал кожно-венерологический диспансер, а затем в начале 2000-х годов было принято решение перебазировать его в другой район Центрального округа. На месте диспансера появился 4-этажный клубный жилой комплекс.

В 2012 году заговорили о планах по закрытию Детской инфекционной больницы №8, расположенной уже на так называемой Серебряной миле в районе Хамовники. На месте корпусов медучреждения в Лужнецком проезде должна была появиться 12-этажная гостиница. Как заявляли борцы с точечной застройкой в Москве, то же самое должно произойти и с детской инфекционной больницей №12, расположенной на 1-й улице Ямского поля, 12 (Северный округ). На ее месте, как писала «Вечерняя Москва», предполагалось возвести офисно-гостиничный комплекс. По информации РИА «Новости», решение по сносу больницы продавливали РПЦ и Московская патриархия. Эта история получила общественный резонанс. Однако Леонид Печатников, на тот момент занимавший пост руководителя столичного департамента здравоохранения, сообщал РИА «Новости», что 12-я больница объединится с больницей №9 в Шмитовском проезде, 29. По его словам, это никак не ухудшит качества лечения детей. В итоге больница №12 была снесена около года назад, а участок пока пустует.

Ломать или ремонтировать

Эксперты холдинга «МИЭЛЬ» отмечают, что во всем мире перепрофилирование зданий бывших больниц в жилые дома или офисные центры является нормальной практикой. При этом рядом, как правило, строится современный медицинский центр, который отвечает последним требованиям отрасли. «Если абстрагироваться от этических моментов, то большинство московских больниц — это старые здания, зачастую с большой парковой зоной, и сегодня для государственного учреждения это роскошь. Медицина — это высокотехнологичная отрасль, поэтому здание должно быть современным, «заточенным» под максимальное количество медицинских манипуляций в одном месте. К сожалению, многие московские больницы морально и технологически устарели и должны реконструироваться», — заявила «РП-Недвижимость» директор департамента маркетинга компании Наталья Кац. По ее словам, в России практика превращения медучреждений в офисы или торговые объекты только зарождается, и девелоперам придется столкнуться с массой препятствий. «С одной стороны, старую больницу с высокой степенью износа проще снести, особенно здания, построенные в 1950-1970 годы. С другой стороны, большое количество старых зданий являются памятниками городского значения, и что-либо перестраивать и менять там будет крайне тяжело», — добавила эксперт.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова полагает, что если требуется модернизация медицинских объектов, то логично возводить на их месте более современные объекты того же назначения «Если существующие больницы сносятся из-за "невостребованности" (во что, конечно, сложно поверить), то участки под этими зданиями, скорее всего, застроят жильем. В то же время неясно, как будут обеспечивать новых жильцов социальной инфраструктурой, теми же больницами. Исходя из того, что, например, при строительстве апартаментов нагрузка на прилегающую социальную инфраструктуру сейчас почти не учитывается, — очевидно, что будут строить апарт-комплексы. Бизнес-центры будут менее востребованы, сейчас и так слишком велика доля вакантных офисных площадей» — сообщила «РП-Недвижмость» Доброхотова.

По ее словам, чтобы вычислить, что будет выгоднее — снос или реновация — нужно делать расчеты для каждого объекта индивидуально. В любом случае, если здание сносится за счет инвестора, он затем и эти затраты заложит в цену квадратного метра, чтобы снизить свои издержки. «Чаще всего реновация обходится дешевле, если речь не идет о сохранении архитектурного облика здания с элементами реставрации», — поясняет эксперт.

В пересчете на «квадраты»

По информации «БЕСТ—Новостроя», в среднем поликлиники занимают участок площадью 1 гектар, — при этом 0,5 гектара отводится под благоустройство. По данным «Метриум Групп», площадь типовой районной поликлиники, рассчитанной на 450-750 посещений в смену, обычно составляет около 4-5 тысяч квадратных метров. Такая больница, как правило, располагается на участке 0,4-0,6 гектара.

В «БЕСТ—Новострое» подчеркивают, что только площади участков недостаточно, чтобы сделать вывод, какие объекты там можно возвести — для жилья свои нормативы, для коммерческих объектов — другие. Но площади в 125,5 гектара в целом достаточно, чтобы возвести целый микрорайон с инфраструктурными объектами. На отдельных участках можно возвести дома класса «комфорт» или «бизнес». Все зависит от места застройки. Для семисекционного дома достаточно участка в 1,5-2 гектара. Под офисный центр или торговый центр в среднем требуется 2-2,5 гектара (объект площадью около 18 тысяч квадратных метров). Два гектара вполне хватит для строительства гостиницы на 150-200 номеров. Если участок представляет собой промзону, то здесь уместнее появление МФК с апартаментами и офисно-торговой частью.

В холдинге «МИЭЛЬ» уточняют, что на территории 125,5 гектара, если бы она была объединена, можно было построить мини-город на 1,5 миллион квадратных метров жилья, а на участке в 56 гектаров в Одинцовском районе возможно разместить целый микрорайон, состоящий из многоэтажных или малоэтажных домов общей площадью 500-800 тысяч квадратных метров жилья.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказала «РП-Недвижимость», что на участке площадью около 1 гектара можно построить 21-этажный трехсекционный дом площадью примерно 35,5 тысячи квадратных метров или малоэтажное жилое здание (3-4 этажа) площадью 4 тысяч квадратных метров.

По ее словам, стоимость реконструкции здания начинается от $800 за квадратный метр, но может достигать и $4 тысяч. «Вообще снос и новое строительство чаще всего выходит дешевле, чем реконструкция здания — разница составляет около 15-20%». Для больниц снос даже будет более оправданным — не только из-за удешевления проекта. Дело в том, что здание поликлиники после реконструкции в принципе невозможно будет приспособить под иное функциональное назначение. Максимум, его можно перепрофилировать в офисный центр кабинетного типа, который вряд ли будет пользоваться спросом», — считает эксперт.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на площади в 125,5 гектара реально построить до 3 миллионов квадратных метров недвижимости с включением в проект зон различного назначения — жилая, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная. На участке в 56 гектаров в Подмосковье вполне возможно разместить около 700 тысяч квадратных метров жилья.

Москва деревенская Далее в рубрике Москва деревенскаяО московских деревнях и о том, готовы ли местные жители расставаться со своим статусом

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
80 000 подписчиков уже с нами!
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в дискуссиях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»