Накрутка vs скидка
Фото: Артем Геодакян / ТАСС

Фото: Артем Геодакян / ТАСС

Какие факторы влияют на оценочную стоимость жилья

Как и любая вещь, недвижимость имеет свою стоимость, однако продавцы жилья склонны переоценивать квадратные метры, невзирая на рыночные реалии и логичные доводы профессионалов, а покупатели всегда пытаются выбить себе скидку побольше. «РП-Недвижимость» выяснила, в каких случаях накрутка может быть логичной, а что, напротив, может препятствовать необоснованному удорожанию квартиры.

Высоко сижу

Первые этажи в жилых домах еще с советских времен считались аутсайдерами. Такая неприязнь к ним была вполне оправданной: часто из-за низкого фундамента окна располагались совсем близко к земле, так что проходящие мимо шутники, не говоря уже о ворах, могли запросто к вам постучаться или заглянуть в комнату. Некоторые дома даже не были отделены от пешеходных дорожек каким-либо палисадником. Основная же проблема, которую коммунальщики не могут устранить во многих строениях до сих пор, это сырые подвалы, доставляющие массу неудобств жильцам первых этажей. Именно поэтому в домах старого жилого фонда, в основном в пятиэтажках, такие квартиры часто продаются с большим дисконтом. Зато жители «хороших» этажей при продаже недвижимости вполне могут сделать наценку. Разница в цене, по словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», в среднем может составлять до 15 процентов.

В современных новостройках цена на недвижимость возрастает по мере увеличения этажа и, по словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, может увеличиться до 7 процентов. Такая разница больше характерна для эконом-класса. В бизнес-сегменте, как отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, ценовая градация выражена ярче, так как квартиры на верхних этажах в большинстве случаев обладают хорошими видовыми характеристиками. Разница в цене может доходить до 15 процентов. «В элитных комплексах напрямую сравнивать стоимость жилья на разных этажах не совсем корректно. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с большой площадью, панорамным остеклением. Нередко это пентхаусы. Поэтому стоимость таких квартир априори существенно выше», — замечает эксперт.

Для лыж и чаепития

На вторичном рынке покупатели часто интересуются наличием в квартире балкона или лоджии. У каждого на то свои причины: кому-то надо здесь хранить лыжи или велосипед, кто-то хочет летними вечерами устраивать чаепитие и так далее. Заплатить за такое жилье также придется чуть больше обычного. «Недвижимость с балконом или лоджией будет стоить в среднем на 5 процентов дороже аналогичной квартиры, но без вышеупомянутых опций», — говорит Светлана Бирина.

Фото: Юрий Смитюк / ТАСС

Покупатели квартир в новостройках чаще готовы отказываться от вспомогательных помещений. «Большой по площади балкон покупатели склонны считать «лишними метрами», за которые приходится платить: не случайно в новостройках премиального сегмента балконы рассчитываются с коэффициентом 0,7, а террасы — 0,3», — отмечает Ирина Доброхотова. Некоторые отказываются от балкона или лоджии, поскольку это помещение, по их мнению, уменьшает количество света, попадающего в жилую комнату или кухню, и снижает качество теплоизоляции. «В среднем на первичном рынке наличие балкона или лоджии прибавляет к стоимости квартиры около 3 процентов», — говорит Мария Литинецкая.

Звездное соседство

Продавцы квартир часто пытаются завлечь покупателя рассказом о том, что по соседству проживает какая-нибудь знаменитость или в самой квартире раньше жил знаменитый человек. В 90-е годы и в начале нулевых это обстоятельство было отличной приманкой. Особенно «клевали» на такое жилье новоиспеченные бизнесмены из провинций. Сейчас времена изменились. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, считает, что сегодня соседство со звездами шоу-бизнеса расценивается, скорее, как негативный фактор. «У нас был случай, когда клиент отказался даже снимать квартиру по соседству с жильем певца из известной поп-группы», — добавляет он. Эксперт рассказывает и другую историю: «Как-то мы показывали бывшую квартиру одного из известнейших советских маршалов, так потенциальная покупательница спросила — а кто это? В условиях тотальной безграмотности этот пункт не работает».

Соседство со звездой шоу-бизнеса может привести, как объясняет Ирина Доброхотова, к нежелательным визитам папарацци, поклонников и излишнему вниманию. Поэтому накрутить цену на жилье за «звездное» соседство вряд ли удастся. На первичном рынке застройщики и риэлторы вовсе соблюдают политику конфиденциальности, и если звездный покупатель не хочет афишировать сделку, то они не будут разглашать эту информацию. «Сами покупатели крайне редко интересуются тем, кто из известных людей будет жить с ними в одном доме. Более того, клиенты вообще могут отказаться от покупки, если узнают о таких соседях. Особенно это распространено в сегменте загородной недвижимости, где покупатели рассчитывают на уединение, тишину и покой. А звездные соседи, по их мнению, могут доставлять неприятности вечеринками и репетициями», — объясняет Мария Литинецкая.

В эконом-классе особая история квартиры тем более не играет роли при ее покупке. Впрочем, бывают исключения. Светлана Бирина приводит такой пример из практики: «Одна девушка купила квартиру, в которой жил художник. Дело в том, что клиентка поступила в творческий вуз, поэтому подбирала жилье с подходящей энергетикой. Однако подобные случаи редки: мало кого вдохновит табличка на панельной пятиэтажке, что здесь жил известный летчик или деятель искусства. «Громкое» имя дает синергичный эффект в том случае, если качество жилого дома будет соответствующим». Например, многие политические деятели проживали в сталинских домах внутри Садового кольца. Такие дома имеют престижное расположение и хорошие качественные характеристики (высокие потолки, большие комнаты, подсобные помещения). Вот в этом случае происходит синергия.

Архитектурные изыски

В массовом сегменте архитектурные особенности дома не являются главным критерием при выборе недвижимости. Тут во главу угла ставится цена, поэтому, собственно, бюджетное жилье строится по типовым проектам, что существенно удешевляет квартиры. Другое дело — бизнес-класс или элитный сегмент, где продуманная архитектурная концепция значит намного больше. «Наценка на интересные с архитектурной точки зрения объекты может увеличить стоимость «квадрата» в среднем на 10-15 процентов», — замечает Мария Литинецкая.

Однако переплачивать только за архитектуру, по мнению Ирины Доброхотовой, никто не станет. Помимо визуальной индивидуальности для клиентов будут важны планировка квартиры, инфраструктура на территории жилого комплекса. Если в качестве архитектурного изыска выступает терраса, то, как замечает Светлана Бирина, покупателю в любом случае придется заплатить дороже. Тут стоимость недвижимости увеличивается за счет наличия дополнительных квадратных метров.

Комната с видом

Для жителей мегаполиса особенно ценным является наличие парка или водоема рядом с домом, ведь близость лесных массивов улучшает не только экологию, но и видовые характеристики жилья. «Объекты, расположенные рядом с парком, стоят дороже примерно на 20-30 процентов по сравнению с близлежащими домами, которые лишены подобного окружения. Однако парк парку рознь. Если рекреационный объект давно находится в запустении, то разница в цене будет несущественной», — говорит Мария Литинецкая. Продавец, по уверению экспертов, может также повысить стоимость недвижимость на 7-10 процентов, если окна квартиры выходят на уютный благоустроенный двор или имеют приятный урбанистический вид.

Фото: Роман Денисов / РИА Новости

Косметический уход

Некоторые продавцы прежде чем выставить жилье на продажу делают ремонт, пытаясь таким образом накрутить стоимость квартиры. Это не лучшая затея, отмечают эксперты. «Собственник, который поднимает цены за счет дорогого ремонта, тормозит процесс продажи. Выбор покупателя будет падать на более доступные аналоги без ремонта. Недвижимость — очень дорогой товар, и желание сэкономить очевидно. Также есть проблема вкусовых предпочтений. Если отделка не понравилась, то покупатель не станет приобретать квартиру. В противном случае ему придется сильно потратиться на переделку», — объясняет Светлана Бирина. Риэлтор советует продавцам ограничиться косметическим ремонтом.

Ремонт в подъезде, по словам Ирины Доброхотовой, имеет гораздо большее значение для покупателя «вторички». «Повышению стоимости квартиры также напрямую способствует отсутствие старой мебели, а также минимальный, пусть даже косметический ремонт санузла, качество полов и окон, при этом покрытие стен имеет для покупателя меньшее значение», — продолжает эксперт. Вадим Ламин рассказывает: «Один из моих знакомых посчитал, что для него разумно, чтобы успешно продать квартиру на третьем этаже, сделать ремонт в подъезде на первых трех этажах. В результате он поменял перила, все покрасил, как надо, а не казенной краской, оформил помещение для консьержа. Говорит, что при продаже вложения с лихвой окупились. Не могу привести арифметику расчетов, однако точно знаю, что продано все было быстро».

Грамотный акцент

Резюмируя, Мария Литинецкая советуют продавцам не вводить никого в заблуждение, а просто постараться грамотно расставить акценты, подчеркнуть сильные стороны (теплый дом, выгодная инсоляция, хорошие стеклопакеты или кондиционеры, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность и т.п.). «Есть такое понятие, как "скрытые недостатки". Выявив их, люди могут обратиться в суд и пожаловаться на то, что им не была объяснена ситуация до конца. Но самое главное — продавцу необходимо сразу учитывать в цене фактор возможного негативного соседства. При правильном ценообразовании у него появится возможность сделать красивый жест, сказав: "Да, у нас под окнами завод, поэтому мы делаем вам скидку в 200 тысяч рублей"», — рекомендует она.

Если же перед владельцем квартиры стоит задача продать быстро, то лучше всего, по мнению эксперта, сделать разумную скидку или пообещать покупателю какой-нибудь дополнительный бонус. Например, подарок в виде новой сантехники или помощи в переезде.

Плата за уединение Далее в рубрике Плата за уединениеПочему основатель Facebook оказался втянут в судебную тяжбу с корыстным соседом

Комментарии

15 февраля 2015, 17:00
Интересная статья, спасибо. Кстати, обладателям первых этажей выпала лотерея, по которой можно продать свою квартиру очень выгодно, если в ней хотят сделать торговую точку.
15 февраля 2015, 22:17
это да их часто из-за этого только и берут, но сейчас мода на заборы, а после установки забора вокруг дома, весь бизнес на первых этажах сразу умирает, и тогда появляются другие проблемы, продать задорого уже не получится
16 февраля 2015, 11:16
В заборе можно дырку сделать и таким же забором сделать тропинку к бутику, если речь идет о декоративном каленом заборе)
16 февраля 2015, 17:19
Заборы по всей стране - это просто жесть. Аж плакать порою хочется, глядя на все это убожество. ((((((((
P>S/ Особенно когда заборы повсеместно лепят из обычного крашенного металлопрофиля. (((((((
17 февраля 2015, 00:50
Есть такая тенденция, тоже был неприятно удивлен, когда её приметил.(
16 февраля 2015, 12:32
Все правильно, цена на объект недвижимость складывается их трех составляющих: местоположения, местоположения и местоположения. (Старая риелторская шутка)
16 февраля 2015, 13:28
Не знаю, как насчет увеличения цены с возрастанием этажа, но я сам много лет работал риэлтором и у нас считалось, что лучший этаж с практической точки зрения это от 2-го до 5-го
16 февраля 2015, 15:41
главное не превый и не последний, все остальное лирика
16 февраля 2015, 17:16
Не знаю - у меня родители в провинциальном городке отлично живут на первом этаже в двухкомнатной "чешке" и ни капли не жалуются, все устраивает. Окна расположены на высоте 2х метров от земли, подвал сухой, ни чего ни где не течет, стены толстые, кирпичные, и очень удобно, так как не нужно бродить по лестницам, как в пятиэтажках без лифта.
Конечно, если бы жили в крупном городе, то наверное стоило бы поставить решетки на окна, но в небольших городках пока что, слава богу, люди обходятся без этого.
Короче говоря, все относительно.
16 февраля 2015, 22:24
это если в спокойном, тихом месте, и рядом нет 20 этажных домов и мириадов машин, когда вокруг такая картина, а в мегаполисах именно так, первый этаж играет уже совершенно другими красками
17 февраля 2015, 00:55
Это да, а кроме того чем выше - тем чище городской воздух, особенно если живешь в центре...
17 февраля 2015, 00:53
Тем кто постарше - все же лучше именно в этих пределах подыскивать квартиру, если надумали приобрести. Идеально - 3й этаж. А то ведь бывает что лифты и ломаются, а для пожилых людей это особенно неприятно и неудобно...
16 февраля 2015, 16:27
По поводу балконов - соглашусь, они неудобны и непрактичны, но вот что касается лоджий - то здесь совсем другое дело!!! Лоджия дает не только автономное помещение с отличным видом на улицу, но и нисколько не уменьшает теплоизоляции квартиры, а скорее наоборот! Если сделать нормальную отделку, то лоджия принесет немало положительных эмоций как для тех кто планирует там помещение для работы или отдыха, так и для тех кто намерен использовать её в качестве дополнительной кладовой. Кстати говоря, при хороших размерах лоджии (5,5-6,5 метров) эти опции можно запросто совместить.
16 февраля 2015, 22:24
провел в лоджию свет, а вот теплые полы зажилил, о чем сильно жалею, но в теплое время там отлично
17 февраля 2015, 01:02
А я на своей сделал отделку, но сэкономил на пластиковых окнах в пользу аллюминиевых рам, о чем жалею теперь еще больше вашего, так как дальше утеплять её теперь смысла нет - все равно холодно будет.
Корю себя за это, но ничего не поделать. Будет в зимний период играть роль вытрезвителя.)
P.S. Шутка.)
16 февраля 2015, 23:40
Все говорит о том, что в современном мире невозможно купить или обменять квартиру без соблюдения огромного церемониала безопасности, что равносильно бюрократии с , порой, большими сопутствующими затратами.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Расширяйте круг интересов!
Мы пишем об истории, обороне, науке и многом другом. Подписывайтесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»