Мимо «топов»
Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

О позициях России в международных рейтингах рынка недвижимости

2014 год стал рекордным по многим параметрам для рынка недвижимости России и Москвы. Вместе с тем, во второй половине года стали проявляться негативные тенденции, обусловленные санкциями, общей ситуацией в экономике и напряженной геополитической обстановкой. К концу года эксперты сходились во мнении, что 2015-й станет сложным для рынка, и можно смело ожидать снижения показателей. При этом уже по итогам прошлого года отмечено стремительное падение цен и притока инвестиций в данный сегмент экономики. «РП-Недвижимость» изучила, как изменились позиции России, прежде всего столицы, в мировых и европейских рейтингах в сфере недвижимости, и что по этому поводу думают власти.

Дешевеет все

После восстановления от кризиса 2008-2009 годов Москва довольно быстро вернулась в число лидеров в большинстве рейтингов по стоимости коммерческой недвижимости и жилья. Однако рост курса доллара и резкое снижение спроса в конце прошлого года привели к падению цен и ставок аренды.

Так, по данным компании Cushman & Wakefield, по итогам 2014 года средняя стоимость аренды офисов премиум-класса в Москве составила €1055 за квадратный метр в год. С этим результатом российская столица заняла шестое место в мире против третьего в 2013 году. В компании Knight Frank сообщали, что по итогам четвертого квартала Москва потеряла десять позиций в международном рейтинге по стоимости продажи элитных офисных площадей, опустившись с 16 на 26 место с показателем $6000 за квадратный метр.

Аналитики компании JLL заявляли, что Москва покинула топ-3 городов Европы по стоимости аренды стрит-ритейла (встроенные торговые помещения на основных улицах), заняв четвертое место. Впервые Москва попала в тройку европейских городов с самыми дорогими торговыми улицами в 2007 году, а в период мирового кризиса выбыла из числа лидеров. В 2012 году российской столице удалось вернуть третье место, которое она удерживала вплоть до последнего квартала 2014 года. По итогам прошлого года арендные ставки в российской столице снизились на четверть, до $4500 за квадратный метр в год. Во второстепенных коридорах (улицы Мясницкая, Покровка) максимальная ставка аренды снизилась на 30 процентов до $2500 за квадратный метр в год.

Тверская улица. Фото: Валерий Шарифулин /ТАСС

В рейтинге самых дорогих в мире рынков аренды торговой недвижимости, составленном компанией CBRE по итогам третьего квартала 2014 года, Москва заняла восьмую строчку с результатом $706 за квадратный фут в год. Специалисты прогнозировали, что уже в первом квартале 2015 года Москва покинет десятку городов с наиболее дорогим стрит-ритейлом. Также в компании отмечали, что российский рынок сейчас не представляет первоочередную цель для новых международных ритейлеров в силу таких факторов, как девальвация рубля, напряженная геополитическая ситуация, снижение потребительского спроса, рост закупочных цен. Самыми популярными рынками торговой недвижимости эксперты называют Германию, Великобританию и Францию.

В целом, как полагают в CBRE, в настоящее время цены на коммерческую недвижимость в России практически достигли дна. С начала 2014 года стоимость ряда активов упала более чем на 40 процентов, а потенциал дополнительного снижения с текущего уровня составляет 15-25 процентов. «Высокая волатильность финансовых рынков делает опасным покупки в текущих условиях. За последние шесть месяцев (с сентября 2014-го по февраль 2015 года) объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил всего $790 млн. Несмотря на то, что исторически Москва входила в топ 5-7 наиболее интересных европейских городов для инвесторов в коммерческую недвижимость, текущие риски существенно снизили их интерес», — говорится в исследовании компании. При этом в ближайшие два-три года эксперты не исключают восстановления интереса к российской коммерческой недвижимости и возвращения объема инвестиций на уровень $7-9 млрд в год.

Что касается жилья, то по информации Knight Frank в 2014 году Россия заняла 29 место в мире по динамике роста цен (средняя цена «квадрата» выросла на 3 процента, с 50,2 до 51,7 тысячи рублей). В конце 2013 года страна находилась на 22 месте рейтинга с годовым приростом 4,2 процента. По темпам роста цен на элитные квартиры город занял 84-е место с показателем +3,7 процента. «Темпы роста цен на жилье в России будут падать, что обусловлено рядом факторов: ужесточение условий ипотечного кредитования, которое в последнее время было основным драйвером продаж, особенно в эконом-классе, снижение инвестиционно-спекулятивного спроса, падение доходов населения. Однако отрицательная ценовая динамика отечественному рынку жилья не угрожает благодаря политике властей, направленной на поддержку жилищного кредитования», — заявлял директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Реакция инвесторов

Второй группой рейтингов, в которых в 2014 году зафиксировано падение результатов, являются инвестиционные. Согласно информации JLL, Москва покинула топ-30 городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости, заняв лишь 41 место. В 2012 и 2013 годах российская столица занимала соответственно 12-ю и 22-ю позиции. Как отмечают эксперты, снижение показателя произошло так как Москва находилась под давлением политической и экономической ситуации, повышенной волатильности курса рубля и низкой доступности заемного финансирования во второй половине года.

По мнению специалистов JLL, Москва и Петербург не входят в топ-20 городов, перспективных в 2015 году для рынка коммерческой недвижимости. Названные города разместились в нижней четверти списка из 120 городов. Аналитики объясняли это текущими показателями рынка коммерческой недвижимости, сокращением объема инвестиций, снижением интереса к России со стороны западных компаний, сокращением ВВП и нестабильностью рубля.

По данным CBRE, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2014 году снизился вдвое относительно 2013-го и составил €2,7 млрд. В JLL говорят, что объем вложений в недвижимость России за год упал на 57 процентов до $3,5 млрд. По прогнозам, в текущем году объем инвестиций не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за 10 лет.

Мнение властей

В январе агентство Standard & Poor's вслед за суверенным рейтингом России понизило долгосрочные кредитные рейтинги в иностранной валюте Москвы, Петербурга и ряда российских регионов с инвестиционного уровня «BBB-» до спекулятивного «BB+» с негативным прогнозом. В феврале рейтинги России, Москвы и Санкт-Петербурга до спекулятивного «Ba1» с «Baa3» понизило Moody’s, объяснив это последствиями украинского кризиса, падением цен на нефть и снижением курса рубля.

Власти такого скептицизма не разделяют. Заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин подчеркивал, что все это может оказать только косвенное влияние на строительную отрасль. «Исторически основной объем инвестиций в Москве — это российские деньги. Доля иностранных вложений в разные годы была то больше, то меньше, но всегда доминировали внутренние инвестиции. Объясняется это разными причинами. Москва — не только административная, но и финансовая столица России, в которой находится большая часть всего капитала страны. В Москве всегда фиксировался самый высокий покупательский спрос», — объяснял чиновник.

Столичный мэр Сергей Собянин отмечал, что сокращать темпы жилого и коммерческого строительства в 2015 году не планируется, а максимальное сохранение инвестиций остается основной антикризисной мерой. «Темпы роста ввода новостроек в нашем городе самые высокие в мире, в среднем они опережают темпы строительства в аналогичных мегаполисах более чем в два раза», — говорил градоначальник. По его словам, по реальным показателям ввода недвижимости столица находится на четвертом месте после Пекина, Шанхая и Токио. По вводу новых квадратных метров под офисы Москва занимает первое место в мире, а по объему ввода новых дорог — третье. «Это хорошие показатели, которые говорят о том, что, несмотря на все рассказы о том, что наша страна или столица нашей Родины инвестиционно непривлекательны, что не хотят вкладывать деньги, — это все чепуха, потому что цифры говорят об обратном», — заключил мэр в ходе встречи с президентом Владимиром Путиным в начале марта.

Собянин также обращал внимание, что в рейтинге семи развивающихся мегаполисов, который ежегодно составляет агентство Pricewaterhouse Coopers, столица России заняла второе место после Пекина. По динамике роста город вошел в тройку лидеров по показателям ввода в строй недвижимости и по инвестициям в главный капитал в пересчете на душу населения.

В падении цен мэрия также видит только положительные моменты. Как рассказывал градоначальник на той же встрече с Путиным, снижению поспособствовало и введение налогообложения по кадастровой стоимости. «Все считали, что если мы введем повышенные налоговые ставки на офисы и торговлю, это сразу же скажется на малом и среднем бизнесе, который арендует эти площади, и арендные ставки увеличатся. На самом деле произошло обратное: арендные ставки и на торговую недвижимость, и на офисную снизились. Это отчасти, конечно, связано с кризисом, но мы эти явления видели еще до начала кризиса. Почему? Потому что собственникам этих помещений стало невыгодно держать и вздувать цены, они вынуждены на рынок отдавать свои площади. Таким образом, цена несколько даже припала, с учетом кризиса она вообще стала достаточно приемлемой для малого и среднего бизнеса», — говорил Собянин.

Законодательная необходимость Далее в рубрике Законодательная необходимостьСколько стоит место для «железного друга» в новостройке

Комментарии

20 марта 2015, 10:50
Жаль , что эконом класс жилья меньше всего дешевеет. Вернее, такую тенденцию крайне сложно заметить, думаю это связанно именно с распространенностью ипотечного займа, так как при ипотеке конечная стоимость не всегда решающий фактор.
20 марта 2015, 11:51
Эконом не дешевеет, т.к спрос на него не падает, в отличие от других сегментов. А меньше однушки, как в том анекдоте, смысла нет брать.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте статьи экспертов
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»