Мал золотник и не дорог
Малоэтажный жилой комплекс «Андерсен». Фото: kompleks-andersen.ru

Малоэтажный жилой комплекс «Андерсен». Фото: kompleks-andersen.ru

О малоэтажном жилье в Подмосковье — одном из самых ходовых товаров на рынке

Активная стадия освоения загородного рынка Подмосковья началась в нулевых годах. Сначала земельные просторы застраивались в основном коттеджными поселками, позднее появились дуплексы и таунхаусы. После кризиса 2008 года девелоперы стали активно возводить на загородном рынке малоэтажные многоквартирные дома высотой в 3-4 этажа.

Преимущества этого сегмента перед многоэтажными домами не столько в цене — разница здесь небольшая — сколько в самом формате недвижимости. Многоэтажные дома возводятся в городской среде, а малоэтажка строится в основном за городом, ближе к природе. По сути, это загородное жилье, но гораздо более доступное, чем коттеджи или таунхаусы. «РП-Недвижимость» совместно с экспертами выяснила, на каких направлениях предлагаются данные проекты, а также в чем заключаются их плюсы и минусы.

География проектов

Географически больше всего малоэтажных домов, по данным экспертов, строится на северо-западе (около 30 процентов) и юго-востоке (около 20 процентов) Подмосковья. Малоэтажные дома широко представлены в Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Люберецком, Истринском, Солнечногорском и других районах. Подавляющее большинство проектов (около 80 процентов), по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», относится к сегменту эконом- и комфорт-класса, хотя встречаются и объекты бизнес-класса. Последние чаще всего располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях.

В настоящее время в Московской области, по данным председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в реализации находятся 1259 первичных корпусов, 270 из которых являются малоэтажными (21 процент от общего числа жилых комплексов). В Новой Москве в продаже 257 корпусов, среди которых 138 малоэтажных, что составляет 54 процента от общего объема предложения. При этом, как замечает эксперт, в Подмосковье около четверти малоэтажных объектов входят в состав мультиформатных комплексов, в основном, поселков с таунхаусами. В Новой Москве в состав таких проектов входит почти половина малоэтажных домов.

Антипод «муравейнику»

Самым ощутимым плюсом малоэтажного жилья для потребителя, по мнению руководителя службы застройщика жилых проектов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгия Николаева, является его отличие от городского многоэтажного «муравейника»: в малоэтажных комплексах проживает гораздо меньше людей, дома расположены за городом, часто вблизи леса или водоема, что позволяет жителям быть ближе к природе.

«Меньше соседей — меньше шума, ниже уровень загрязненности общественных территорий, — продолжает Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье». — В малоэтажных жилых комплексах более теплые, добрососедские отношения, люди знают друг друга, проще коммуницируют».

Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк отмечает, что благодаря низкой плотности населения снижается нагрузка на существующую инфраструктуру и дорожные сети, отсутствуют проблемы с парковкой — за счет всего этого повышается уровень комфорта жителей.

Коммерческий директор компании «Сампо» Наталья Козлова называет еще несколько плюсов малоэтажной застройки — интересные архитектурные решения и быстрые сроки строительства, что сводит к минимуму риск недостроя. Малоэтажные дома в основном монолитные и построены по индивидуальным проектам. Многие строения возводятся и сдаются в эксплуатацию за пять-шесть месяцев.

Малоэтажный жилой комплекс «Остров Эрин».Фото: ostrov-erin.ru

Однако некоторые плюсы легко трансформируются в минусы. Как раз из-за низкой плотности застройки эксплуатационные расходы в расчете на каждого жильца, по словам экспертов, не намного, но увеличиваются по сравнению с многоэтажными проектами. Кроме того, в малоэтажных домах часто отсутствуют мусоропровод и лифт. Явный недостаток — транспортная удаленность объектов не только от столицы, но и от других городов или железнодорожных станций. Главным же их минусом риэлторы называют плохую обеспеченность инфраструктурой как социальной, так и коммерческой.

«При застройке небольших участков итоговая численность населения получается невысокая, поэтому девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу», — говорит Анна Соколова.

Строительство объектов социальной инфраструктуры, как объясняют эксперты, экономически целесообразно только в крупных проектах, а в остальных случаях жители будут вынуждены довольствоваться тем, что есть поблизости или ездить в столицу. «Социальная инфраструктура для девелопера — это не "продаваемый" продукт, а расходы, которые "изымаются" из чистой прибыли и имеют очень большой срок окупаемости. Вместо детского сада, выгоднее застроить землю домами, с которых девелопер мог бы получить доход», — объясняет Георгий Николаев.

Однако если речь идет об элитном объекте малоэтажного строительства, то требования к инфраструктуре выше, иначе проект не будет востребован. «Обязательно должны присутствовать детский сад и хотя бы начальная школа, причем эти объекты должны быть уникальными. Если мы говорим о медицинском центре, то лучше если это будет филиал известного бренда, если ресторан, то проект от Новикова или Гинзы», — говорит Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».

Приоритет формата

Привлекательность малоэтажных комплексов — в стоимости жилья, которая, по словам экспертов, может быть ниже на 20-30 процентов ниже ( с учетом дисконта), чем в многоэтажных многоквартирных домах. Это объясняется тем, что технология строительства и инженерное оснащение таких домов проще.

По словам Виктора Садыгова, многоэтажные дома требуют центральных коммуникаций, в то время как малоэтажное строительство может обойтись, например, собственной артезианской скважиной, а не центральным водопроводом, электричество требуется гораздо меньшей мощности и так далее. При малоэтажной застройке нет необходимости в установке мощных насосов для подачи воды на верхние этажи.

Согласно российскому законодательству, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», для домов с высотностью до трех этажей девелоперам не надо проводить экспертизу, поэтому они могут в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и возвести сам комплекс.

Самые дешевые квартиры в малоэтажных проектах, по словам эксперта, стоят от 1,4 млн рублей. В среднем, стоимость «квадрата» в малоэтажке варьируется от 70 до 90 тысяч рублей. Для сравнения, ценовой разброс на первичном рынке многоэтажного жилья в зависимости от его удаленности от МКАД, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» выглядит следующим образом: средняя цена квартир на расстоянии до 5 километров от МКАД составляет 99 тысяч рублей за «квадрат», на удалении 5-10 километров — 85 тысяч рублей, от 10 до 20 километров — 71 тысяча рублей, от 20 до 30 километров — 63,7 тысячи рублей.

В элитных малоэтажных комплексах квадратный метр, как отмечает Ирина Доброхотова, стоит от 200 тысяч рублей и выше. По ее словам, в последнее время возрастает интерес потенциальных покупателей к малоэтажным комплексам, расположенным в экологически благоприятном месте, но в то же время с городскими стандартами комфорта.

«Учитывая довольно строгие ограничения по высотному строительству в Московской области, строительство малоэтажных комплексов с более низкой плотностью проживания может обеспечить формирование качественно новой и более комфортной среды для постоянного проживания», — считает эксперт.

В этот сегмент уже  уже сместился большой пласт потребителей самых разных категорий. Это и семейные пары с маленькими детьми, и одинокие мужчины и женщины в возрасте от 40-45 лет, и экономически активные молодые люди 25-35 лет.

«В настоящее время большую часть жилья в подмосковных малоэтажках приобретают жители Москвы и области. На их долю приходится около 60 процентов от всех сделок в данном сегменте. Оставшиеся 40 процентов приходится на приезжих из других регионов», — говорит Мария Литинецкая.

Хитрости застройщиков Далее в рубрике Хитрости застройщиковКак «мертвые зоны» становятся кладовками за 2,4 миллиона рублей

Комментарии

17 марта 2015, 09:30
А мне нравятся такие коттеджные поселки. Территория закрытая, все более-менее к друг другу присмотрелись, никакой суеты, жизнь тихая и спокойная.
17 марта 2015, 11:52
Очередной интереснейший материал. Мое личное мнение таково, что лучше таунхауса ничего еще не придумали, частный дом с гаражом и центральными коммуникациями - это квинтэссенция качественного жилья в современном мире.
17 марта 2015, 17:17
согласный с вами, все таки когда ты владелец частного дома с землей и куче проблем это одно, а вот когда за все вокруг тебя отвечают другие люди, а ты живешь на природе это другое, даешь каждой российской семье таун хаус в собственность)
17 марта 2015, 17:41
В таких небольших малоэтажных поселках часто встречаются недобросовестные застройщики, которые обманывают покупателей. В подмосковье - сплошь и рядом, хотя уже меньше, чем 5-10 лет назад.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте самое важное в вашей ленте
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»