Хитрости застройщиков
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Как «мертвые зоны» становятся кладовками за 2,4 миллиона рублей

Многие застройщики в маркетинговых целях или для заполнения так называемых мертвых зон предлагают в своих проектах дополнительные опции, которые могут привлечь внимание потенциальных покупателей. Трендом последнего времени являются отдельные помещения для кладовок, расположенные вне квартир. Стоимость таких помещений достигает сотен тысяч рублей. «РП-Недвижимость» узнала подробнее о новой «фишке» от застройщиков и заодно выяснила, наличие каких нюансов в проекте девелоперы считают обязательным, а какие иногда лишь выдают за допопции.

«Темная» комната

Есть, конечно, люди, считающие «темную» комнату или кладовку лишними метрами в квартире, которые лишь увеличивают ее стоимость. Но большинство покупателей, особенно семей с детьми, проголосует, скорее, «за» это помещение в доме, нежели «против». Ведь где-то нужно хранить мячи, лыжи, коньки, санки, велосипед, рабочие инструменты и прочее. К тому же, далеко не во всех новостройках, особенно на первых этажах, есть лоджии или балконы, которые традиционно используются россиянами для этих целей. Поэтому предложение кладовых помещений, которые некоторые застройщики стали предлагать не только в квартире, но и на цокольных, нежилых этажах домов и на территории крытых парковок, нашло отклик у покупателей жилья.

Эксперты отмечают, что «темные» комнаты непосредственно в квартирах, как правило, имеют небольшую площадь — чаще всего 1,5-3 квадратных метра. Площадь помещений, расположенных вне жилой площади, варьируется от 3 до 20 «квадратов». Основное преимущество последних в том, что квадратные метры можно впоследствии продать без ущерба для квартирного метража или сдать в аренду. «Подсобные помещения за пределами жилья пользуются большей популярностью: когда кладовка продается отдельным лотом, клиент имеет возможность разбить расходы на организацию комфортной жизни по этапам. То есть, сначала приобретается жилая недвижимость, затем — подсобная. При этом покупать отдельное помещение экономически выгоднее, так как за «темную» комнату в квартире придется платить почти полноценную стоимость жилого помещения (по цене квадратного метра объекта), а цена «квадрата» за пределами жилья вполовину дешевле», — комментирует председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

На стоимость подсобных помещений вне квартиры влияет также их расположение и класс объекта. «В Москве цены на кладовки могут достигать 120 тысяч рублей за квадратный метр. При этом средняя стоимость квадратного метра в Московской области составляет 40-60 тысяч рублей, а в некоторых проектах — 80 тысяч рублей», — приводит данные генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По информации риэлторов, в Подмосковье предлагаются вполне доступные варианты. Небольшую кладовку в новостройке можно купить за 150 тысяч рублей. В практике бывали случаи, когда соседи покупали одну кладовку на двоих, соответственно обходилась она еще дешевле.

На данный момент предложение по покупке или аренде кладовых помещений вне квартир можно найти и в московских, и подмосковных новостройках, но выбор все же небольшой. Эксперты перечисляют несколько проектов. Например, в «старых» границах Москвы подобные помещения предлагаются в жилых комплексах «Донской Олимп», «Садовые кварталы», «Соколиный форт», «Константа», а также в апарт-комплексах Re-Form, Loft Garden и Loft Post. На территории Новой Москвы такое предложение встречается в жилых комплексах «Новое Бутово», «Бутовские аллеи», «Марьино град». Наибольшее же предложение сконцентрировано в Подмосковье — в проектах «Новый Зеленоград», «Wellton Park Новая Сходня», «Краски жизни», «Новое Бисерово», «Валь де Эмероль», «Солнечная система», «Пятницкие кварталы», «Экопарк Нахабино».

Случайный закоулок

Однако появление в проектах кладовых помещений чаще объясняется не желанием застройщика сделать жизнь будущих собственников недвижимости более комфортной, а иными обстоятельствами. «Все, что предлагается сегодня на рынке в формате дополнительных опций, скорее всего, произошло случайно: это просто попытка коммерциализировать неудачно спланированные «мертвые зоны». Уверен, что это ни разу не было заложено в функциональную программу здания заранее. Иногда такие закоулки возникают неизбежно, например, в подземную автостоянку опускаются несущие конструкции надземной жилой части. Машину уже не поставишь, а место осталось — так возникают кладовые для жильцов», — рассказывает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков.

При разработке квартирографии проекта девелоперы редко планируют кладовые по причине относительно небольшой прибыли от их реализации, ведь стоимость метра таких помещений, по словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, обычно рассчитывается, исходя из понижающего коэффициента 0,3. «Кладовые вне квартиры, это, скорее, вынужденная мера, связанная с наличием в доме площадей, не проектируемых под жилую недвижимость. В целом это востребованный продукт. В нашей практике был случай, когда клиент рассматривал приобретение помещения на -1 уровне под прачечную», — приводит пример эксперт.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает, что данная опция больше свойственна жилью комфорт- и бизнес-класса. В элитных проектах, по ее словам, жилые площади, как правило, большие, поэтому собственники при желании могут сами запроектировать в квартире любое подсобное помещение: гардероб, кладовую или прачечную.

Консьерж в подарок

Чтобы стимулировать продажи, некоторые девелоперы идут на хитрость, выдавая стандартный набор инфраструктурных опций за дополнительные, бесплатные. Например, делают качественную отделку и благоустройство территории, устраивают в подъезде помещение для консьержа, прачечные, помещения для детских колясок и так далее. От некоторых «фишек» покупатель может отказаться, допустим, от чистовой отделки квартиры. Но если человек заселился в дом, где есть помещение для консьержа, то эта опция от покупки уже неотделима.

«В трудные в экономическом плане времена любая услуга, которая предполагает увеличение стоимости жилья, пользоваться спросом не будет. А вот «фишки», которые являются сопутствующими и при этом не несут никакой финансовой нагрузки, могут, напротив, привлечь покупателя и стать конкурентным преимуществом застройщика», — считает директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.

Фото: Артем Геодакян/ТАСС

Современному потребителю, по мнению Ирины Доброхотовой, уже недостаточно просто квартиры, а нужно качественное наполнение проекта в целом. «Застройщики стараются отслеживать эти веяния и своевременно вносить изменения в проект — в этом и заключается суть современного девелопмента. Яркие приметы эволюционного развития жилых комплексов — дворы без машин, нежилые первые этажи, двухуровневые квартиры даже в проектах эконом-класса», — уверяет эксперт.

Среди популярных предложений от застройщика эксперты также называют дизайн-проекты, видовые квартиры, жилье с отдельным входом, наличие пунктов охраны. Екатерина Фонарева в качестве примера нестандартных решений в элитном сегменте приводит эксплуатируемую кровлю, функционал которой крайне разнообразен: вертолетные площадки, корты, зимний сад, импровизированная зона отдыха с шезлонгами и барбекю.

Парадный вход

Девелоперы, работающие в бизнес- и элитном сегментах, как правило, не экономят на отделке входных групп, поскольку места общего пользования для жилых комплексов такого уровня являются своеобразной визитной карточкой проекта. «Входная группа создает первое и одно из самых важных впечатлений об объекте, поэтому она должна соответствовать уровню предлагаемого жилья. Правда, на этапе строительства покупатель может ее увидеть только на картинке в буклете. Но даже если это первое визуальное впечатление для клиента будет приятным, то вполне возможно, это сыграет определенную роль при принятии решения о покупке», — подчеркивает Вартан Погосян. С коллегой согласен Сергей Крючков: «Застройщику нельзя пренебрегать входной группой, так как это лицо дома, в той же мере, что и фасад. Сказанное относится также к поэтажным лифтовым холлам, и к межквартирным коридорам».

Входная группа ЖК «Дом на Покровском бульваре». Фото: donstroy.com

Дизайн-проекты входных группы элитных новостроек разрабатываются известными дизайнерами, отделка выполняется из натурального камня, ценных пород дерева, хрусталя и других дорогостоящих материалов. В высокобюджетных жилых комплексах, по словам Екатерины Фонаревой, в составе входных групп часто проектируются библиотека, бильярдный и каминный залы, переговорная и сигарная комнаты, конференц-зал, пространство для экспонирования предметов искусства. По словам Марии Литинецкой, девелоперы нередко используют входные группы в уже завершенных объектах для рекламы своих будущих проектов.

Иначе дело обстоит в домах эконом-класса. Здесь просто хорошо оформленный подъезд, приятные для восприятия коридоры общего пользования и предлифтовые площадки — уже бонус для покупателя. Все же в бюджетном сегменте для клиентов более важны характеристики самой квартиры (планировка, метраж) и общая инфраструктура района будущего проживания.

Что касается помещения для консьержа, то еще недавно оно воспринималось как нечто экзотическое, и его проектировали в основном в дорогих домах. Сегодня комнаты для этих служащих предусматриваются даже в новостройках эконом-класса, поэтому «фишкой» проекта они уже не являются. Площадь помещений варьируется в зависимости от класса объекта и составляет 5-10 квадратных метров.

«В соответствии со строительными нормами и правилами это помещение должно быть расположено таким образом, чтобы обеспечивать визуальный обзор двери, ведущей из тамбура в вестибюль, а при отсутствии вестибюля — обзор проходов к лифтам и лестничной клетке. При помещении охраны должен быть устроен санузел. Причем помещение для консьержа может быть без естественного освещения», — говорит Ирина Доброхотова.

При этом существуют принципиальные отличия. Например, в бизнес- и элитном классе, по словам экспертов, клиенты принимают наличие консьержа в доме как должное, а в эконом-классе оплачивать его работу готовы далеко не все, поэтому квадратные метры могут пустовать.

Исторический снос Далее в рубрике Исторический сносЭкспертная оценка застройки на месте зданий Госдумы и Совфеда

Комментарии

14 марта 2015, 12:12
Я считаю, что нам давно пора переходить на американские стандарты квартиростроения, никакой политики. Просто у них там любая квартира подразумевает отдельную гостиную, даже в однокомнатной квартире и скорее всего там будет комната-шкаф или ниша для такого. Получается, что обязательные помещения не только туалет,ванна и кухня, но так же гостиная и шкаф(кладовка). Одна комната - это ваша спальня, в которой вы можете повесить велосипед на стенку, а в зале принимать гостей.
15 марта 2015, 23:47
по поводу сдачи кладовок, знаком с фактом. когда людям удалось сдать в аренду балкон)
16 марта 2015, 20:59
Маленькой семье таджиков из восьми человек?))
16 марта 2015, 09:59
Хорошо, когда под домом есть подвал! Очень удобное место для хранения всяческого атрибута и продуктовых запасов.
для крупных городов это редкость, если дом современный, то там подземные гаражи, если старый, то там дворники живут, сантехники тусят и прочие движения
17 марта 2015, 15:03
Все зависит от конкретного застройщика. Я и в современных многоквартирных домах встречал подвальные помещения.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте статьи экспертов
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»