Квартира быстрого реагирования
Юрий Мартьянов / Коммерсантъ

Юрий Мартьянов / Коммерсантъ

Специфика срочной продажи жилья

На вторичном рынке жилья Москвы около 5000 квартир реализуются с пометкой «срочная продажа». «РП-Недвижимость» совместно с риэлторами выяснила, что вынуждает собственников поспешно избавляться от квадратных метров, какие сложности существуют при таких сделках, а также к каким финансовым потерям должен быть морально готов владелец недвижимости.

Главные причины

По словам экспертов, чаще всего собственники выставляют недвижимость для срочной продажи из-за изменения состава семьи. «Эти изменения могут быть как положительными (рождение ребенка, расширение семьи в связи с женитьбой сына или замужеством дочери), так и не самыми радостными (например, развод и последующий раздел имущества). В случае с увеличением состава семьи на продажу может быть выставлена как родительская просторная квартира с целью ее размена, так и «однушка» с целью дальнейшего приобретения жилья большей площади. В случае развода супругов цель, как правило, одна — срочный размен. Если продается общая «однушка», то обычно требуется срочная продажа с целью раздела вырученных средств», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Другая причина — финансовая. Она может быть связана с проблемами в бизнесе или потерей работы и, как следствие, невозможностью оплачивать кредиты, дорогостоящее лечение заграницей и т.д. В таких ситуациях семьи обычно выставляют на продажу большую квартиру, чтобы обменять ее на меньшую с доплатой. На продажу также может быть выставлена ипотечная квартира, если выплаты по кредиту стали обременительными или невозможными вовсе. «С ипотекой продать квартиру довольно сложно, однако бывает, что навстречу идут банк или агентство недвижимости, то есть квартиру выкупает юридическое лицо, а заемщик погашает остаток долга», — объясняет эксперт.

Наследство, заграница и соседи

Среди объектов, выставленных на продажу с пометкой «срочно», иногда встречается унаследованная недвижимость, хотя обычно наследники, по словам Ирины Доброхотовой, предпочитают сдавать жилье в аренду. Если же они выставляют «квадраты» на продажу, то на вырученные деньги хотят, как правило, приобрести новую квартиру, не прибегая к использованию ипотеки или трате сбережений. «Продажа унаследованных квартир вызывает подозрения у покупателей, особенно если наследник только что оформил право собственности. Однако если все документы в порядке и продавец готов провести анализ юридической чистоты сделки, то и такие квартиры хорошо продаются, в особенности, если за срочность предлагается небольшой дисконт», — говорит эксперт.

Еще одна причина связана с переездом россиян на постоянное место жительство в другую страну. «В таких ситуациях люди ограничены во времени: владельцы квартиры уже живут за границей и приезжают ненадолго, чтобы за это время успеть продать квартиру и вернутся обратно», — приводит пример Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Неблагополучные соседи — частое явление, особенно для жильцов квартир эконом-класса. Иногда этот фактор становится настолько отягощающим, что владельцы жилья принимают решение о его срочной продаже. При этом им приходится выбирать время для показа так, чтобы недоброжелатели не могли этому воспрепятствовать или выложить покупателям всю подноготную. Ирина Доброхотова приводит случай из практики: «На одной лестничной клетке было расположено три квартиры. В одной из них жила супружеская пара, в другой — семья с сыном-студентом музыкального колледжа. Третья квартира была выставлена на продажу. Чтобы проводить предпродажные показы, сосед был вынужден просить студента-музыканта не репетировать гаммы и ни в коем случае не распеваться с 15 до 16 часов, именно на это время он назначал визиты потенциальным покупателям».

Существует еще одна причина: около 10 процентов покупателей выставляют на продажу вторичное жилье, чтобы купить квартиру в новостройке. «Первая квартира продается, подыскивается вариант в новостройке, бронируется, оплачивается из средств, полученных от продажи «вторички», либо с помощью ипотеки. Поскольку бронь новостройки сильно ограничена по времени, то продавать жилье зачастую приходится срочно», — объясняет эксперт.

Скидка за оперативность

Финансовые потери в случае быстрой продажи жилья неизбежны. Собственнику, скорее всего, придется снизить стоимость квартиры на 5-10 процентов, за счет чего, по словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, скорость реализации объекта увеличится минимум в два раза. Но если недвижимость неликвидна, то владелец «квадратов» может потерять еще больше — от 10 до 30 процентов. Ликвидность определяется такими характеристиками как метраж, этаж, наличие ремонта, близость к метро, к развитой инфраструктуре, отсутствие промышленных предприятий поблизости и т.п. Одним словом, если квартира расположена на первом или последнем этаже дома, то сроки экспозиции, наверняка, будут больше, и продавцу придется пойти на уступки в цене. Стандартный срок экспозиции объекта в Москве и крупных городах составляет около шести месяцев. Для срочной продажи эксперты называют срок от одного до трех месяцев.

Другой крайне важный параметр — количество предложений на рынке в данный момент. «Если квартир, выставленных на продажу, в конкретном микрорайоне много, то потерять можно 25-30 процентов от стоимости. Если предложений очень мало, то спрос будет высоким, значит, владельцу жилья можно рассчитывать на меньшие потери — 5-10 процентов», — говорит Валерия Каткова, руководитель отделения «Белорусская» компании «Азбука жилья».

Срочная продажа объектов премиального класса является еще более сложной задачей. Связано это, по словам руководителя ипотечного центра ГК SRG Марата Абдуллина, с ограниченным кругом потенциальных покупателей. «В этом сегменте скидка может достигать 35-40 процентов от рыночной стоимости. Некоторые компании предлагают услуги по срочной продаже либо выкупу недвижимости. Время на сделку, как правило, составляет около 10 дней, а собственник получает «на руки» не более 80 процентов от рыночной стоимости квартиры», — уточняет эксперт.

Кто в выигрыше?

Иногда собственники оказываются в выигрыше даже при быстрой продаже жилья, но для этого надо как минимум быть «в теме», разбираться в вопросах инвестиций и просто обладать финансовым чутьем. Как раз такой пример приводит Валерия Каткова: «В кризис 2008 года один мой знакомый банкир с сыном быстро продали квартиры в центре Москвы и вложились в акции. Такой шаг оказался удачным, в дальнейшем они смогли купить пентхаус в элитной новостройке, и сегодня у них процветающий бизнес. Но это, скорее, исключение, чем правило».

В обычных же случаях выигрывает в цене покупатель. Хотя, как уверяют риэлторы, и здесь везет далеко не всем. Дело в том, что при подобных сделках существуют дополнительные риски. «Продавцы могут неожиданно поменять решение о продаже, начать сомневаться, ссылаясь на то, что у них была сложная жизненная ситуация и они не понимали, что делали. Могут после получения задатка или аванса начать скрываться», — перечисляет Михаил Куликов.

Алексей Шленов советует покупателю очень внимательно подойти к анализу документов, ситуации и причин быстрой продажи, изучить историю квартиры, чтобы избежать негативных последствий в будущем. В целом эксперты не советуют действовать в одиночку. «При такой сделке требуется работа профессионала очень высокого класса, у которого есть большой опыт такой деятельности, и я бы никому не рекомендовал браться за это без соответствующей подготовки», — говорит Михаил Куликов. Профессиональный риэлтор сможет оценить объект и ситуацию клиента, подсказать, как решить проблему с наименьшими потерями. «Например, выставив объект ниже рынка всего на 5-10 процентов, при наличии агрессивной рекламы, можно найти покупателя за считанные дни», — подсказывает Валерия Каткова. Кроме того, в крупных компаниях сформирован пул покупателей, что тоже ускорит процесс продажи квартиры.

На что обратить внимание

Основная сложность при срочных сделках — подготовить квартиру к продаже надо в максимально сжатые сроки. «Права на недвижимость должны быть зарегистрированы, квартира должна состоять на кадастровом учете, быть свободной от прав и притязаний третьих лиц. В ней никто не должен быть зарегистрирован, а продавец должен быть готов освободить жилье в кратчайшие сроки», — перечисляет Валерия Каткова.

Усложнить процесс могут и другие обстоятельства. Например, если в квартире прописаны дети, переселение которых требует согласования с органами опеки и попечительства. «Продажа может осуществиться быстро, если квартира физически и юридически свободна. А когда у людей есть обременения, им некуда съехать, перерегистрироваться, то, соответственно, возникают определенные трудности. Процесс может усложнить задолженность по оплате коммунальных платежей. Накопившиеся за несколько лет долги могут превышать сотни тысяч рублей», — добавляет Михаил Куликов.

Одним словом, срочная продажа квартиры — более трудоемкий процесс, чем обычная сделка. Чтобы продавцу выйти из положения с минимальными потерями, необходимо грамотно оценить свою недвижимость, быстро собрать пакет документов и позаботиться о юридической чистоте сделки. В таком случае найти покупателя будет проще.

Мы будем жить теперь по-новому Далее в рубрике Мы будем жить теперь по-новомуИзменения в области жилищного строительства и ЖКХ Крыма

Комментарии

08 декабря 2014, 20:00
При чистой сделке по срочной продаже квартиры люди либо уезжают далеко и на долго либо нуждаются в больших средствах и готовы на издержки.
08 декабря 2014, 23:16
Уже и не верится, что когда-то московские телефоны были без кода 495 или 499... Это я по фото.
09 декабря 2014, 12:31
А захудалые квартирки от 10 миллионов рублей?
09 декабря 2014, 15:19
С какой это стати захудалые? За десятку сейчас и новую двушку можно запросто приобрести в черте города.
09 декабря 2014, 15:16
Спасибо, очень полезная статья. На самом деле столько мелких нюансов и подводных камней выявляется как при покупке, так и при продажи квартиры, что лучше подстраховаться и обратиться к профессионалам за помощью. А если есть свой знакомый юрист - так это вообще большая удача.
В любом случае, спешить в таком вопросе никак нельзя, даже если дело срочное.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте самое важное в вашей ленте
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»