Контрольная приемка
Фото: Митя Алешковский / ТАСС

Фото: Митя Алешковский / ТАСС

Как оценить качество квартиры в новостройке

После завершения строительства дома, покупателю (дольщику) важно помнить, что расслабляться еще рано. Финальный перед оформлением в собственность этап покупки — осмотр будущей жилплощади и подписание акта приема-передачи квартиры — необходимо провести максимально внимательно. В противном случае, заселение в новое жилье может быть омрачено не выявленными дефектами, разбираться с которыми придется самостоятельно. «РП-Недвижимость» с помощью экспертов рынка составила памятку по приемке квартиры у застройщика.

Перед входом

Прежде всего, советует руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель, осмотр следует назначить на светлое время суток и начать его с прилегающей к дому территории. Если рядом не продолжается строительство других корпусов, то газоны, зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места должны быть приведены в соответствие с проектом благоустройства. Сам дом должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов добавляет, что компания обязана заблаговременно уведомить клиента о дате и времени осмотра. К процессу лучше привлечь доверенного инженера. Осмотр обычно проводится двусторонней комиссией в присутствии представителей эксплуатирующей организации, подрядчика и застройщика.

Места общего пользования

Как отмечают специалисты компании Est-a-Tet, лифты и подъезды не относятся к частной собственности жильцов, поэтому пожелания по их внешнему виду и благоустройству покупатель может адресовать только после приема квартиры управляющей компании. При этом Александр Энгель подчеркивает, что в подъезде должна быть произведена полная отделка мест общего пользования, освещение и лифты должны быть исправны (в первые месяцы после сдачи дома, когда многие новоселы делают ремонт, подъемники могут быть обшиты фанерой или картоном для сохранения «товарного» вида). Также важно проверить работоспособность системы дымоудаления и противопожарной системы, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

В квартире

При проверке самой квартиры необходимо сверить ее реальное состояние с тем, что прописано в договоре долевого участия (ДДУ) или приложении к нему. В этом документе указана комплектация квартиры, подробно прописано в каком виде она должна быть передана дольщику. Желательно при приемке иметь при себе свой экземпляр ДДУ.

Как правило, передача объекта покупателю проходит после обмеров БТИ, но все эксперты сходятся во мнении, что при приемке указанную площадь квартиры надо проверить. Показатель должен укладываться в небольшой диапазон, указанный в ДДУ. Если площадь оказывается больше, покупатель доплачивает по зафиксированной на момент покупки цене квадратного метра. В противоположной ситуации застройщик возвращает средства дольщику, указывают в Est-a-Tet.

По словам Ирины Доброхотовой, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. В панельных домах, построенных из одинаковых типовых блоков, разница чаще всего не превышает одного квадратного метра. Монолитные и монолитно-кирпичные дома возводятся по индивидуальным проектам и расхождения там могут составлять несколько «квадратов». «Но если разница между проектной и построенной площадью очень велика и доходит до 10 метров, это свидетельствует о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому принимать такую квартиру нужно очень внимательно», — говорит эксперт.

Следующий пункт — сверка типа отделки, которая может быть «черновой» (стены только оштукатурены), «предчистовой» (отштукатурены и обработаны шпаклевкой) и «под ключ» (полностью обработаны отделочными материалами). В любом случае, стены и потолки не должны иметь повреждений, трещин и неровностей, должна быть выполнена звукоизоляция стен. «В квартирах со свободной планировкой в обязательном порядке должна быть осуществлена трассировка — прокладка в один кирпич контуров будущих внутренних стен квартиры, поскольку трассировка учитывается в обмерах БТИ, и если она не была выполнена на тот момент, значит, обмеры БТИ были произведены некорректно», — подчеркивает заместитель руководителя департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

«Принимая квартиру, стоит внимательно осмотреть полы, потолок и стены на наличие неровностей, сколов и неокрашенных участков. Если в квартире поклеены обои, то углы могут отходить, а рисунок на полотнах не состыковываться. Эти маленькие нюансы лучше проверить сразу», — отмечает директор УК «Пионерсервис» Александр Ушаков.

Также в ДДУ прописывается тип остекления. Покупатель должен проверить целостность и герметичность стеклопакетов, исправность запирающих механизмов, наличие всех необходимых элементов фурнитуры. На балконе или лоджии, если в соответствии с договором они должны быть застеклены, может быть установлено «теплое» или «холодное» остекление, отмечают в Est-a-Tet. «Между стеклопакетами и стенами не должно быть больших зазоров, а все швы должны быть тщательно заделаны. Это же касается и балконов с лоджиями, так как принципы остекления и работ здесь идентичны», — говорит заместитель директора по продажам ФСК «Лидер» Софья Старкова.

Фото: Александр Кряжев / РИА Новости

Фото: Александр Кряжев / РИА Новости

«Важно обратить внимание на то, как смонтированы окна — их примыкание к наружным стенам должно быть плотным. На самих стеклопакетах, на подоконнике и отливе не должно быть никаких трещин, сколов, царапин и других дефектов. Окна должны открываться и закрываться плавно. Также необходимо проверить, как установлены радиаторы. Расстояние их от пола не должно быть меньше 60 мм, от подоконника — не менее 50 мм, от стены — не менее 25 мм. Подоконник ни в коем случае не должен перекрывать поток воздуха от радиатора», — указывает Ирина Доброхотова.

Стоит обратить внимание на входную и межкомнатные двери. На них не должно быть сколов, царапин, потертостей, ручки и фурнитура должны быть упакованы в полиэтилен, говорит Александр Ушаков. Двери, как и другие детали интерьера, требуют тщательной проверки еще и потому, что в ДДУ не всегда определены их характеристики. «Допустим, если в договоре прописано, что в квартире должна стоять металлическая дверь, то покупатель может оценить только факт ее наличия, функциональность и целостность, при этом фирма изделия, цвет, толщина, тип механизма в договоре, как правило, не прописываются», — рассказывает Алексей Оленев.

Большое внимание надо уделить проверке коммуникаций. Если в ДДУ предусмотрена установка электроприборов, то нужно проверить все розетки (можно захватить с собой лампочку или зарядку для мобильника). Если же электричество проведено только до щитка, то в квартире, как правило, устанавливается автомат, с помощью которого проверить работу электричества, рассказывают в Est-a-Tet. Важно снять текущие показатели счетчика, поскольку до передачи квартиры все коммунальные услуги оплачивает застройщик.

Что касается отопительных приборов, то важно не только удостовериться в их наличии и работоспособности, но и проверить, установлено ли оборудование указанного в договоре типа. Ирина Доброхотова отмечает, что если приемка проходит летом, то в акте надо указать, что система теплоснабжения не проверялась. При выявлении дефектов в начале отопительного сезона застройщики обязаны будут их устранить.

Водопроводную систему проверяют на наличие на трубах ржавчины и других дефектов, на предмет течи и температурного режима. На сантехническом стояке в квартире всегда устанавливается запорная сантехническая арматура — шаровые краны, которые можно открутить и проверить, идет ли вода. Если предусмотрена установка сантехники, необходимо ее осмотреть на предмет повреждений. По словам Александра Ушакова, для этого можно наполнить ванну и раковину водой и протереть сухой тканью возможные места протечек.

Также рекомендуется проверить тягу в вентиляционной шахте. Сделать это можно с помощью листка бумаги, который должен втягиваться внутрь. Неисправная вентиляция грозит будущим жильцам неприятностями, например, повышенной влажностью, а их устранение довольно трудоемкая задача.

Устранение брака

Основной документ при приемке — акт приема-передачи, который в обязательном порядке должен содержать ФИО собственника, номер ДДУ, дату ввода дома в эксплуатацию, почтовый адрес новостройки и площадь квартиры после обмера БТИ. При подписании в смотровом листе (так называемая дефектная ведомость), который прилагается к акту, указываются все выявленные недочеты, которые в разумные сроки застройщик обязуется устранить через управляющую компанию. «На практике эти сроки не превышают 2-3 месяцев. В целом можно сказать, что до приема квартиры покупателем они осматриваются и принимаются управляющей компанией, которая, как правило, уже на этом этапе устраняет все дефекты, поскольку в дальнейшем это в любом случае может лечь на ее плечи», — говорит Алексей Оленев.

Впрочем, большинство экспертов не рекомендуют подписывать акт до устранения дефектов, ведь закон дает дольщику право отказаться от этого, если жилье не соответствует заявленному качеству. По мнению Александра Энгеля, и для застройщика, и для покупателя будет лучше решить все вопросы на этапе передачи, чтобы потом к этому не возвращаться. В ряде случаев для подтверждения дефектов необходимо проведение строительной экспертизы.

Ирина Доброхотова напоминает, что брак должен быть устранен на безвозмездной основе. «Все претензии по недоделкам оформляются в письменном виде в двух экземплярах, с подписями представителя строительной компании. Один экземпляр остается у вас, второй вы отдаете строителям и ждете исправления недоделок в согласованные сроки», — говорит она.

После завершения работ застройщик направляет инвестору письменное уведомление о проведении повторного осмотра помещения. Если инвестор удостоверяется, что недостатки устранены, он в назначенное время приезжает в офис застройщика для подписания акта приема-передачи помещения.

После подписания акта квартира юридически передается правообладателю и он получает право оформить собственность. Согласно ФЗ-214, застройщик даже после подписания передаточного акта несет гарантийные обязательства перед собственником. Софья Старкова отмечает, что на инженерное и технологическое оборудование застройщиком предоставляется гарантия сроком на три года. На скрытые дефекты, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре, но проявляют себя в период его дальнейшей эксплуатации, дается пятилетняя гарантия. Василий Шарапов подчеркивает, что если в течении этого срока квартира была перепродана, то новый владелец обязан направлять свои претензии продавцу, который дальше по цепочке предъявляет их застройщику.

Заманчивая альтернатива Далее в рубрике Заманчивая альтернативаКак сменить комнату на полноценную квартиру

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Дискуссии без купюр.
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в обсуждениях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»