Хроника пикирующего вторичного рынка
Количество предложений на вторичном рынке стремительно уменьшается вместе с количеством заключённых сделок. Сразу после Нового года, как только отшумели праздники, на вторичном рынке жилья наметился реальный бум: покупатели бросились приобретать недвижимость, а продавцы избавляться от неё с такой скоростью, что показатели января 2021 года были превышены на 22,2%.
В феврале эксперты зафиксировали восьмилетний рекорд: число сделок достигло максимума с 2014 года. Но 24 февраля случилось то, что случилось. Американская и европейская валюты пробили сторублёвую отметку. Центробанк России поднял ключевую ставку. И, если у новостроек оставалась хоть какая-то привлекательность за счёт действовавших (пусть и с жутким скрипом) социальных ипотек для многодетных, то вторичный рынок совсем остался без ипотеки.
Количество сделок на вторичном рынке значительно уменьшилось, что подтверждается всеми ведущими агентствами недвижимости, с которыми нам удалось связаться. О падении интереса потенциальных приобретателей к вопросу приобретения «вторички» говорят не только эксперты, но и упавшие примерно на 1/3 просмотры на сайтах. Ведущие агентства по продаже недвижимости отмечают резкое уменьшение количества звонков покупателей. Заключено вполовину меньше (по сравнению с апрелем 2021 года) сделок.
О неготовности покупать недвижимость на вторичном рынке говорит очень яркий факт: сегодня покупатели почти не вносят авансы (как известно, готовность внести предоплату – самый верный показатель заинтересованности в покупке).
Ипотека на вторичном рынке всё ещё баснословно дорога для покупателей. Представители высшей социальной группы, которые могут себе позволить купить квартиру где-нибудь на «Патриках», обойдутся и без ипотеки. Рядовой покупатель, став перед вопросом: брать ипотеку на квартиру в Тёплом стане под 20-25% или рассмотреть интересные предложения в новостройках на любом из этапов строительства с льготной ипотекой под (теперь уже) 9%, сделает очевидный выбор.
Тормозит приобретение недвижимости на вторичке и казус с валютой
В 2014 году нам было всё предельно понятно. «Вернув домой Крым», мы воочию увидели, как действуют западные санкции. Доллар, годами стоивший 30 рублей, подорожал в два раза и на прежние позиции уже не вернулся. После 24 февраля 2022 года на валютном рынке начался ажиотаж. Люди, поддавшиеся панике, начали проклинать свою нерасторопность, искать не только обменники, но и теневых валютчиков, отдавая за доллары и евро и 100, и 150 рублей. Понимали: завтра валюта может стоить ещё дороже.
ЦБ РФ «хирургическим путём» переставил $1 в коридор «65-69». На курс давит весь предпринятый российским правительством комплекс жёстких мер, включая «вынужденную востребованность российского рубля», которым теперь европейские страны должны рассчитываться за газ.
И как быть тем, кто свои запасы российских рублей лихорадочно переводил в доллары? Продавать их по 70-75? Ведь расчёт покупателей валюты был на то, что они успеют вложиться, курс подрастёт до 200 рублей за 1 доллар, открыв широкий диапазон возможностей для покупки как на «первичке», так и на «вторичке». Но, похоже, у государства «был джокер».
Торопятся ли избавиться от своей недвижимости продавцы?
Примерно половина из выставивших свои московские квартиры на продажу ещё не определились по вопросу, хотят они продать или всего лишь прицениваются, внимательно наблюдая за происходящим.
Впрочем, есть и те, кому необходимо продать квартиру срочно. Как правило, на глобальные ценовые уступки готовы идти те, кто скептически смотрит на новую российскую реальность и тяготеет к релокации в другую страну с меньшими рисками для благополучной жизни.
Вторая категорию продавцов, желающих продать квартиру на вторичном рынке в Москве «во что бы то ни стало», — это продавцы недвижимости, к которой есть «ряд юридических вопросов».
Чрезмерно низкая стоимость квартиры и явно выраженное желание владельца продать недвижимость как можно скорее — повод проявить максимум осторожности, тщательно проверить все документы на жильё.
Не давший согласие на сделку второй супруг или выписанные до продажи квартиры несовершеннолетние дети, которые выросли, оказались обделены наследством и «претендуют» на свой законный угол – очень часто омрачают радость выгодной покупки на вторичном рынке недвижимости в Москве.
Стагнация на вторичном рынке недвижимости обусловлена ещё и тем, что все ликвидные варианты приобретатели жилья успели смести в конце февраля и первую декаду марта. Остался «эстетский» неликвид. Всё те же «Патрики» или Малая Бронная, где квартиру не то что купить, а снять человеку без миллиона долларов на счету можно лишь вскладчину с тремя-четырьмя потенциальными «сожителями».
Кстати, о миллионах на счету. Есть и те, кто, осознав уровень проблем с ликвидностью отечественных кредитно-финансовых организаций, пошёл от обратного — не стал «брать на абордаж» банкоматы,
пытаясь выудить из них наличность с целью обмена на доллары на чёрном рынке, а поверил в счастливую судьбу российского рубля и принёс деньги в банк, где предлагали хорошие (теперь уже плавно снижающиеся вслед за уменьшением ключевой ставки) проценты.
Истечение краткосрочных (трёхмесячных) вкладов позволит некоторым потенциальным покупателям получить деньги в кассе и отправиться с доверенной банку заначкой за покупкой недвижимости? Если это так, то некоторого всплеска интереса можно ждать в июне 2022 года.
Кто сегодня главные покупатели недвижимости на вторичном рынке?
Люди, которые тяготеют к постепенному улучшению жилищных условий. Те, кто, имея «двушку» в Москве, счастлив пополнению в семье и готов к расширению жилплощади до параметров «трёшки». В этом случае, в ипотеку на вторичке берётся «самый минимум» (1,5-2 миллиона рублей, которых не хватает для покупки «новой старой квартиры»), при этом вкладывается основная часть средств, полученных за реализацию прежней недвижимости.
Вторичный рынок в режиме ожидания. И сколько продлится этот вынужденный режим «stand by» неизвестно. Что может стать триггером к выходу из такой ситуации? Например, понижение ставок до 10%, что поможет компенсировать дефицит спроса в этом сегменте недвижимости. Не помешали бы и государственные программы поддержки вторичного рынка, но пока их нет. Будут ли? Вряд ли. Если строительную индустрию государство будет и должно поддерживать, то кого поддерживать на «вторичке»?
Такая история.
