Если прописка не важна
МФК «Водный». Источник: mfkvodny.ru

МФК «Водный». Источник: mfkvodny.ru

Апартаменты занимают все большую долю на рынке новостроек Москвы и теснят классические квартиры

В 2012-2013 годах на рынок вышло свыше 40 апарт-комплексов. В этом году также наблюдалась высокая активность девелоперов – 17 проектов за 8 месяцев. Проекты с апартаментами вынуждены сегодня конкурировать не только между собой, но и с проектами многоквартирных жилых домов. В результате этой борьбы сегмент апартаментов стал превосходить своих одноклассников в сегменте квартир. Возьмем, например, эконом-класс, где эта разница ощутимее всего. Так, если дома с квартирами строятся в основном по панельной технологии, то апартаменты чаще размещаются в монолитных зданиях, отсюда и свободные планировки, и архитектурные изыски.

В комфорт-классе апартаменты и квартиры по технологии строительства могут уже не различаться, однако при визуальном сравнении интереснее и современнее, наверняка, окажется комплекс с апартаментами. Иногда девелоперы даже приглашают именитых архитекторов, как, например, в случае с МФК «Водный», архитектурную концепцию которого разрабатывало бюро Speech Сергея Чобана. «Комфорт-класс как сегмент появился в Москве совсем недавно, - заметила «Русской планете-Недвижимость» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Вводя эту категорию, девелоперы жилых комплексов пытались отгородиться от «эконома», привлечь более требовательных покупателей. Но в большинстве случаев кроме «вывески» ничего не изменилось. Совсем другая история в апартаментах. Здесь проекты гораздо ближе по своим качественным характеристикам к бизнес-классу».

Игра на стоимости

Найти различия между проектами в сегменте бизнес-класса уже сложнее, у них продумана архитектурная концепция, они насыщены инфраструктурными объектами. Как правило, территория зданий охраняемая, на нижних этажах предусмотрены помещения под магазины, бутики, банки, рестораны и так далее. «В бизнес-классе квартиры и апартаменты по качественным характеристикам соответствуют заявленным параметрам, - говорит Мария Литинецкая. – Но здесь вступают в игру ценовые показатели. Разница в 20 процентов это очень весомый аргумент в пользу апартаментов».

Еще сложнее сравнивать качественные характеристики проектов в самом дорогом сегменте. В этой категории критерии оценки лежат совсем в другой плоскости. «Очевидно, что сравнивать апартаменты в «Москва-Сити» и квартиры на Остоженке в принципе нельзя. Хоть это и один класс, но абсолютно разные продукты, рассчитанные на разных потребителей», - объясняет эксперт. - Чем выше класс проекта, тем сложнее апартаментам по своим характеристикам превзойти квартиры».

Классовые различия

Кстати, в сегменте апартаментов менее размыты классовые границы, чего не скажешь о квартирах. Сегодня, например, можно встретить жилые комплексы бизнес-класса без огороженной и охраняемой территории или проект премиум-класса вдали от традиционных престижных локаций. «Девелоперы апартаментов не могут себе такого позволить: они максимально улучшают качество своих проектов для того, чтобы выдерживать высокую конкуренцию, как внутри сегмента, так и между апартаментами и квартирами. Поэтому на рынке можно встретить комплексы апартаментов, которые по всем признакам соответствуют бизнес-классу, но скромно позиционируются в комфорт-классе», - объясняет эксперт. Похожего мнения придерживаются эксперты компании Blackwood, определяя сегмент апартаментов как полноценно сложившуюся и весомую часть рынка недвижимости Москвы, в котором есть эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-класс.

Меньше всего на рынке недвижимости Москвы представлен эконом-класс, как в сегменте квартир, так и апартаментов. По данным компании «Метриум Групп», сегодня в этой категории в столице реализуется только три жилых комплекса и один комплекс апартаментов. В комфорт-классе конкурентов в разы больше. Здесь уже представлено 17 жилых комплексов и 7 проектов с апартаментами. Наибольшее же число проектов занимают нишу бизнес-класса, при этом количественный разрыв между проектами с квартирами и апартаментами заметно сокращается. Сегодня на московском рынке недвижимости реализуются 56 объектов, представляющих собой дома с квартирами и 26 объектов с апартаментами. Элитных жилых комплексов тоже немало - 40 проектов, в то время как объектов с апартаментами - 23.

Окружное неравенство

Что касается географии проектов, то возводятся жилые комплексы неравномерно. Так, например, большая стройка квартир, по данным компании «МИЭЛЬ- Новостройки», ведется сейчас на присоединенных территориях. В Новомосковском административном округе реализуется, к примеру, 28 процентов от общего объема квартир в Москве. Второе место занимает первичный рынок недвижимости Южного округа столицы (25 процентов), третье место - Западный округ (10 процентов). Как отмечают аналитики компании, меньше всего квартир в новостройках продается в Зеленограде и Северо-Восточном округе столицы (по 2 процента). Чуть больше квартир на первичном рынке представлено в Северном и Восточном округах (по 3 процента) и в Юго-Западном округе (4 процента). «Середнячками» выступают Юго-Восточный и Северо-Западный округа (по 5 процентов квартир от общего объема первичного рынка). Доля новостроек в Центральном округе составляет 6 процентов, в присоединенном Троицком округе - 7 процентов.

Между тем, рейтинг округов по объемам строительства апартаментов выглядит почти с точностью до наоборот. Так, по словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», лидером по объему предложения апартаментов является Северный округ столицы (29,3 процента от общего объема апартаментов, реализуемых в новостройках Москвы). На втором месте расположился Южный округ (21,3 процента), на третьем - Северо-Западный (20,9 процента). В самом дорогом Центральном округе доля апартаментов в объеме предложения апартаментов равна 16,7 процента. Аутсайдерами в этом смысле выглядят Троицкий (0,3 процента), Восточный (0,5 процента) и Новомосковский (0,9 процента) округа. Остальные АО занимают серединные места с долей апартаментов от 4 до 6 процентов.

Прогнозы

Как будет развиваться рынок апартаментов в ближайшие годы, зависит, по мнению экспертов, от экономической, политической ситуации в стране, а также изменений в законодательстве, связанных с форматом апартаментов. В начале года чиновники объявили, что в прежнем формате апартаменты в столице возводиться не будут. Столичные власти планируют ужесточить требования к строительству, в частности, обязав девелоперов возводить социальную инфраструктуру.

Кроме того, эксперты прогнозируют снижение покупательской активности, возможного ухудшения финансовой состоятельности застройщиков, в результате чего новые проекты будут выходить на рынок не так быстро, как прежде. «Если абстрагироваться от внешних условий, то в случае принятия законодательных актов, касающихся норм по социальной инфраструктуре, инсоляции и прочему, рост цен может составить 10-15 процентов. При этом в связи с неблагоприятными прогнозами по экономике в реальности такой рост вряд ли возможен. Скорее всего, повышение цен если и будет, то менее значительное (в пределах 5-7 процентов), и, скорее всего, в наиболее ликвидных проектах - комплексах комфорт-класса, наиболее привлекательных объектах бизнес-класса. В остальных проектах возможно даже снижение цен», - считает Мария Литинецкая.

Все ради природы Далее в рубрике Все ради природыПриоритет в обновленном парке «Сокольники» будет отдан развитию зеленых территорий

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Не пропустите лучшие материалы!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»