Исторический снос
Здание Государственной Думы. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

Здание Государственной Думы. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

Экспертная оценка застройки на месте зданий Госдумы и Совфеда

Бизнесмен Михаил Гуцериев (владелец компаний «РуссНефть», «Интеко» и «Моспромстрой», совладелец группы БИН) 11 марта конкретизировал планы по реализации проекта строительства Парламентского центра в столичном районе Нижние Мневники. По его словам, в рамках проекта, которым займутся структуры предпринимателя, планируется снести существующие здания Госдумы и Совета Федерации, а на их месте построить коммерческую недвижимость и жилье.

О том, что комплекс для депутатов Госдумы и членов Совета Федерации возведут в Мневниковской пойме, стало известно в августе 2014 года со слов главы думской комиссии по строительству центра Владимира Ресина. В октябре стройку одобрила мэрия Москвы. Вместе с тем, до последнего времени оставалась неясной судьба самих зданий Думы и Совфеда. Также не сообщалось о том, кто возьмется за столь масштабный и дорогостоящий проект. О возможном участии Михаила Гуцериева в строительстве центра для парламентариев в начале марта со ссылкой на сотрудников аппарата Госдумы и московской мэрии написала газета «Ведомости». Пресс-секретарь управления делами президента (УДП) Виктор Хреков заявил изданию, что уже идет процесс передачи участка в Мневниках УДП и подготовка рабочей площадки.

По его словам, на тот момент о подборе инвестора речь не шла. Никаких официальных сообщений по этому поводу нет и по состоянию на 12 марта. Также никакой информации не было и о тендере на строительство Парламентского центра, который, по информации ТАСС, получили структуры Гуцериева. В Тендерном комитете Москвы «РП-Недвижимость» заявили, что через это ведомство «тендер не проходил», так как речь идет об объектах федерального значения. На федеральном сайте для размещения информации о проведении торгов и на портале госзакупок сведений о тендере также нет. Источник «РП-Недвижимость» на рынке недвижимости, пожелавший остаться неназванным, предположил, что инвестор, как это часто бывает, «постучался в нужную дверь».

Из первых уст

Информация о деталях «парламентского» проекта неожиданно поступила от первоисточника, то есть самого Михаила Гуцериева. 11 марта в интервью телеканалу «Россия 24» предприниматель подтвердил, что именно его структуры займутся строительством в Мневниках. «Строить объект будет компания «Интеко», наверное, помогать будет «Моспромстрой». Это компании с богатой историей и хорошей технической и производственной базой… Там работают профессионалы высокого уровня», — сказал он.

Бизнесмен также рассказал, что здания, находящиеся в ведении Госдумы и Совета Федерации, станут «компенсацией» за возведение нового Парламентского центра. При этом Гуцериев не уточнил, с кем именно была достигнута соответствующая договоренность. По его словам, строить комплекс в Мневниках, сносить здания в центре столицы, а также возводить на их месте новые объекты его структуры будут за счет собственных средств. «Бюджетных денег в проекте не будет. Государству и так есть, куда вкладывать средства», — заметил он. Общий объем инвестиций в проект Гуцериев не озвучил. Впрочем, и вопроса на эту тему от корреспондента не последовало.

Цена вопроса

Примерную стоимость строительства Парламентского центра московские чиновники озвучивали еще в конце прошлого года. А вот оценки проекта по возведению новых объектов на месте «парламентских» зданий никто не давал, поскольку неизвестна была их судьба. Старший директор группы развития и планирования консалтинговой компании Cushman & Wakefield Илья Кузнецов заявил «РП-Недвижимость», что объем инвестиций в строительство коммерческой недвижимости и жилья в рамках проекта Гуцериева может превысить 30 млрд рублей.

«Площадь участка под Госдумой составляет 1,7 гектара, а общая площадь комплекса зданий — 77 тысяч квадратных метров. На такой территории, с точки зрения экономической рациональности, можно возвести 150-160 тысяч квадратных метров недвижимости. При таком объеме потребуются вложения в размере 15-17 млрд рублей», — говорит эксперт. По его словам, в случае с Советом Федерации, при площади участка в 1,6 гектара и площади самого объекта в 38 тысяч «квадратов», можно говорить о целесообразности строительства 140-150 тысяч квадратных метров жилья. Инвестиции при этом могут составить 13-15 млрд рублей.

Здание Совета Федерации Федерального собрания. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

По оценке компании «Метриум Групп», примерная стоимость реализации проекта, включающего снос здания Совета Федерации и строительство жилого комплекса, составит 200-250 млн долларов. «На месте существующего здания можно будет построить жилой объект площадью 25-30 тысяч квадратных метров с учетом максимально разрешенной плотности застройки и высотности объектов на данном участке. При этом очень важно, чтобы архитектурный проект отвечал всем требованиям и вписывался в исторический облик города. В среднем такие комплексные проекты реализуются в течение 3-5 лет», — комментирует генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Илья Кузнецов полагает, что реализация всего проекта целиком может быть завершена примерно за десять лет. «Для того, чтобы начать снос и строительство в центре Москвы, сначала надо переселить депутатов в новое здание, возведение которого займет 4-5 лет. Реализация новых проектов займет 3-4 года», — уточнил консультант.

В консалтинговой компании JLL «РП-Недвижимость» заявили, что оценить объем инвестиций в столь масштабный проект весьма затруднительно. «Это сверхамбициозные проекты, и говорить о какой-то экономической целесообразности сейчас нельзя», — считает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов.

Сносить нельзя строить

По словам Якубова, заявленные Гуцериевым проекты на месте зданий Госдумы и Совфеда чрезвычайно сложны как в техническом, так и в юридическом плане. «Опыт реализации проекта гостиницы «Москва» показал, насколько долог и трудоемок девелопмент в сердце Москвы. Нужно понимать, что к согласованию проектов застройки на месте Госдумы и Совета Федерации будут подключены все возможные надзорные органы», — подчеркивает эксперт.

Консультант считает, что с учетом того наследия, которое несут в себе данные объекты, и отношения к ним, целесообразнее было бы провести реконструкцию существующих зданий. «При сносе застройщика ожидают серьезные трудности с точки зрения согласования и реализации проектов. Кроме того, история этих зданий имеет в себе существенную дополнительную стоимость, которая будет учтена, к примеру, покупателями жилья в реконструированных объектах и позволит реализовывать его с премией к рынку», — отмечает Михаил Якубов.

Илья Кузнецов с коллегой не согласен: «Эти здания, конечно, надо сносить. Они давно построены, отработали свой ресурс и уже не пригодны для редевелопмента. Я думаю и сам проект задумывался не ради реконструкции, а именно для возведения современных объектов».

Функционал и риски

В JLL полагают, что с позиции функционала в планах Гуцериева меньше всего вопросов вызывает жилая составляющая. При этом размещение торгового центра на месте здания Госдумы выглядит спорным решением — в зоне прямой доступности уже работают ГУМ, ЦУМ, «Охотный ряд» и «Модный сезон» (в составе гостиницы «Москва»), соответственно, конкуренция в районе очень высока.

«Можно рассмотреть возможность размещения в составе реконструированного здания Госдумы офисных площадей и гостиницы. В то же время нужно понимать, что любой из этих проектов создаст дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру в центре, а также будет очень сложен с технической точки зрения и, безусловно, будет очень дорогим», — добавляет Михаил Якубов.

В свою очередь, Илья Кузнецов считает, что конкуренция в данном случае смущать девелопера не должна. «Это ведь самый центр Москвы, где аудитория постоянно перетекает из одного торгового объекта в другой. Что касается жилья, то это хорошая идея на будущее. В любом случае говорить о функционале пока преждевременно, так как планы застройщика могут измениться», — подчеркнул эксперт.

«Реализовать крупный жилой проект на месте здания Совфеда в нынешней ситуации вполне реально, если есть надежный источник финансирования, однако риски достаточно велики. Строительство жилья в ЦАО сопряжено со множеством бюрократических сложностей и существенными временными затратами на согласование каждого шага, особенно в условиях нынешней экономической ситуации. При этом необходимо учитывать, что доход от такого проекта инвестор получит только после длительного согласования и проведения комплекса высокобюджетных работ по демонтажу, проектированию и возведению нового здания. Возможно, в итоге инвестиция окажется не такой выгодной, как планировалось с самого начала и деньги вернутся совершенно в другом объеме из-за волатильности рубля», — добавляет Мария Литинецкая.

Кому отдали?

Илья Кузнецов уверен, что средств на реализацию мегапроекта у Гуцериева хватит. В 2013 году, по оценке журнала CEO, семья Гуцериевых стала самой богатой семьей в России с суммарным состоянием в $6,22 млрд. В богатейший клан страны входят Михаил Гуцериев, его брат Саит-Салам Гуцериев (экс-депутат Госдумы, совладелец группы БИН) и их племянник глава Бинбанка Микаил Шишханов. Также в числе принадлежащих к семье бизнесменов издание назвало предпринимателя Адлана Шишханова.

Интересы клана Гуцериевых-Шишхановых распространяются на все сферы рынка недвижимости. Среди активов семьи московские гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская», «Националь», Marriott, Holiday Inn, «Люксъ отель» на Тверской улице, отель InterContinental Moscow Tverskaya с торговыми площадями и бизнес-центром класса А, строящийся в Хамовниках жилой квартал «Садовые кварталы», часть обновленной гостиницы «Москва», торговые центры «Петровский пассаж» и «Смоленский пассаж», ТРЦ «Калужский» и Festival Mall и другие объекты в столице.

Позиция градозащитников

Координатор общественного движения «Архнадзор» Константин Михайлов в интервью «Национальной службе новостей» 12 марта заявил, что просто так снести здания Госдумы и Совета Федерации и что-то построить на их месте по закону нельзя. «Подобные истории свидетельствуют о необходимости четкой формулировки возможного и невозможного и каких-то ограничений при заключении инвестиционных контрактов по продаже этих зданий. Крайне важно, чтобы здесь наши государственные органы все-таки выступили с четкой, внятной позицией: на каких условиях идет речь о приватизации этих зданий. Необходимо, чтобы четко были установлены границы возможного для девелопера на этих участках. Иначе, если там, не дай Бог, начнутся какие-то работы и инвестором будут вложены деньги, то останавливать это будет гораздо сложнее», — отметил он.

Михайлов напомнил, что здание Госдумы является памятником истории и объектом культурного наследия, в котором сохранилось много подлинных декоративных элементов. «Здание Совета Федерации на охране не стоит, но оно также имеет историческую и архитектурную ценность. Это перестроенный снаружи старинный особняк. В нем уцелели подлинные исторические интерьеры», — подчеркнул градозащитник. «Очень многое зависит от проекта, от того, насколько новое предложение будет вписываться в исторический облик московского центра. Это надо обсуждать отдельно», — заключил координатор «Архнадзора».

Долгая история одного центра

Идея строительства Парламентского центра родилась еще в середине 1990-х годов прошлого века. До конца нулевых самым перспективным местом для размещения объекта считался участок под стадионом «Красная Пресня» (около станции метро «Баррикадная»). Кроме того, обсуждались варианты размещения комплекса в «Москва-Сити», в районе Звенигородского шоссе и Стрельбищенского переулка, на Фрунзенской или Софийской набережных, на территории Академии ракетных войск, Кутузовском проспекте, пустыре под бывшей гостиницей «Россия» и в Новой Москве.

Деревня «Терехово», где планируется строительство Парламентского центра для Госдумы и Совета Федерации. Фото: Станислав Красильников / ТАСС

В итоге центр для парламентариев все же «приземлился» на северо-западе Москвы, там, где Зураб Церетели когда-то планировал построить отечественный аналог «Диснейленда». Градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проект планировки территории Мневниковской поймы в конце октября 2014 года. Согласно проекту, площадь комплекса составит 345 тысяч квадратных метров, а рядом появится жилье для сенаторов и депутатов. В конце декабря столичные власти предоставили управлению делами президента России земельный участок в 15 гектаров для проектирования парламентского центра. Сейчас место в Мневниковской пойме используется под хозяйственные нужды, также там расположен природный парк «Москворецкий». Планируется, что застройка не затронет парк и будет осуществляться на участке в северной части поймы, который в настоящее время заасфальтирован и не благоустроен.

Строительство Парламентского центра должно стартовать в конце 2015 — начале 2016 года. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на 2019 год (по другим данным, реализация проекта рассчитана на 4-5 лет). В 2015 году планируется завершить изыскательские и проектные работы, провести конкурс по выбору архитектурного решения и концепции застройки. На эти цели из федерального бюджета выделено около 1 млрд рублей — на этом государственное финансирование строительства комплекса будет закончено.

Владимир Ресин оценивал стоимость строительства самого центра в $1,5 млрд. В свою очередь, заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин говорил, что общие затраты на реновацию поймы вместе со строительством парламентского центра составят около 200 млрд рублей. Помимо комплекса для депутатов и сенаторов, на территории поймы планируется создание общественно-жилой застройки площадью 1,135 млн квадратных метров, общественной и малоэтажной жилой застройки (50 и 20 тысяч «квадратов» соответственно), четырех парков и спортивного кластера. На территории также появятся две станции третьего пересадочного контура метро «Мневники» и «Терехово».

В настоящее время парламентарии занимают более 100 тысяч квадратных метров: два корпуса Госдумы на Охотном Ряду и пять помещений Совета Федерации — на Большой Дмитровке, Новом Арбате и Воздвиженке (в совокупности 30,2 тысячи квадратных метров).

Дольщик следит за тобой Далее в рубрике Дольщик следит за тобойКак контролировать ход строительства многоквартирного дома

Комментарии

12 марта 2015, 23:01
Судя по тому, как умеют задерживать строительство в нашей стране, думаю к 2019 году не успеют. Хотя есть надежды на то, что объект государственной важности и с необходимыми работами медлить не станут.
13 марта 2015, 13:52
Да успеют. Это же Москва, Макс, тут все на виду, всё на мази.
13 марта 2015, 00:35
Судя по тому, как Гуцериев "тихо" получил этот проект, с согласованиями тоже трудностей не будет...
13 марта 2015, 16:02
Не удивительно, правительству нужны надежные люди , тем более во время кризиса.
13 марта 2015, 15:27
А кто еще кроме Гуцериева взялся бы за этот проект? Действительно, Мишо через нужный кабинет решал.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Дискуссии без купюр.
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в обсуждениях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»