Ископаемый вид
Квартира-студия. Фото: gdehorosho.ru

Квартира-студия. Фото: gdehorosho.ru

Летом 2014 года сделок на вторичном рынке жилья Москвы было меньше обычного

Как констатируют эксперты, падение активности связано, в частности, с внешнеполитической обстановкой, вынуждающей покупателей осторожничать, ростом ставок по ипотеке и высоким спросом в начале года. По мнению специалистов, осенью активность на рынке традиционно вырастет, но успешно будут реализовываться только самые недорогие объекты. Для москвичей, имеющих ограниченный бюджет, удачным решением могла бы стать покупка квартир-студий. Проблема заключается в том, что выбор классических студий эконом-класса в столице крайне невелик и, согласно прогнозам, ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем.

Без перспектив развития

Формат квартир-студий, который мог бы «вытащить» рынок», пришел к нам с Запада и уже успел завоевать определенную популярность среди россиян. В традиционном понимании студия представляет собой жилое помещение свободной планировки площадью не более 30 квадратных метров, которое не имеет изолированных помещений за исключением санузла. Среди преимуществ этого типа жилья специалисты выделяют относительно низкую стоимость, возможность выгодно сдать объект в аренду (ставка будет примерно такой же, как у однокомнатной квартиры), минимальные расходы на коммунальные платежи и минимальные затраты времени на уборку. В числе основных минусов - малая площадь, на которой смогут проживать не более двух человек, наличие лишь одного окна в большинстве студий, отсутствие балконов и качественной шумоизоляции между зонами, необходимость установки мощной вентиляции на кухне.

Как рассказали «Русской планете – Недвижимость» в компании «ИНКОМ», на рынке «вторички» Москвы на такое жилье приходится не более 5 процентов от общего объема предложения, при этом представлено оно в основном объектами старого жилого фонда. Так, значительная часть вторичных студий Москвы представляют собой малогабаритные квартиры в домах гостиничного типа. Эти крошечные объекты советского времени характеризуются коридорной системой, совмещенными санузлами и иногда отсутствием кухонной зоны. Одна из подобных квартир, по данным «ИНКОМ», сейчас является самой дешевой в Москве. За студию жилой площадью 7 квадратных метров (кухня – 2 «квадрата»), расположенную на первом этаже 12-этажного дома на Краснодарской улице около станции метро «Люблино», собственник просит 2,4 миллиона рублей.

Другая категория московских студий - малогабаритные квартиры в советских домах экспериментальных серий - гораздо менее многочисленная. Вместе с тем, по площади (около 30 квадратных метров) и характеристикам они более приближены к современному понимаю данного формата. Существенным отличием служит разве что отсутствие стены между кухней и комнатой.

С учетом низких потребительских качеств средняя цена студии площадью 25 квадратных метров, расположенной в пределах МКАД, составляет 3,8 миллиона рублей, что значительно меньше стоимости среднестатистической 40-метровой «однушки». Поскольку ключевым фактором для основной массы покупателей столичного жилья остается цена, недорогие объекты достаточно быстро уходят с рынка, но ввиду своих характеристик вторичные студии не пользуются большим спросом. Кроме того, нестандартные планировочные решения в принципе непопулярны в московском эконом-классе.

По данным риэлторов, студии часто приобретаются с целью долгосрочных инвестиций для последующей сдачи в аренду – доходность в данном случае составляет не менее 7-10 процентов в год. Для проживания такие квартиры покупают те, кто не имеет средств на более просторную жилплощадь, но при этом не желает жить в доступном по деньгам Подмосковье. Иногда при наличии основного жилья за городом люди приобретают квартиру-студию в центре рядом с работой (наиболее дорогая из классических студий продается за 12,8 миллиона рублей. Это однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров, расположенная на последнем этаже сталинской девятиэтажки на Кутузовском проспекте).

Как отмечают специалисты, предложение студий эконом-класса сконцентрировано в новостройках за МКАД, а в ее пределах к этому сегменту часто причисляют просторное элитное жилье, апартаменты и лофты бизнес-класса. Немногочисленные классические студии, которые все же появились в Москве за последние годы, еще не успели перейти на вторичный рынок.

Дальнейшие перспективы данного формата на вторичном рынке жилья специалисты связывают с его неизбежным переходом в этот сегмент с рынка новостроек. «Почти все современные студии располагаются в новых жилых комплексах за МКАДом. Поэтому в перспективе объем предложения квартир-студий на «вторичке» Подмосковья может увеличиться вдвое. В Москве ситуация вряд ли как-либо изменится – текущее предложение известно, а новых объектов фактически нет», - заявил «Русской планете-Недвижимость» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Это подтверждают и данные компании «МИЭЛЬ-Новостройки», согласно которым в новостройках Старой Москвы квартиры-студии представлены по сути только в микрорайоне «Загорье» в районе Бирюлево-Восточное. Площадь студий с муниципальной отделкой «Стандарт+» там составляет от 30,5 квадратных метра, минимальный бюджет покупки – 4,9 миллиона рублей.

Самое тихое лето

В отсутствии студий покупатели вынуждены подыскивать бюджетное жилье стандартных планировок. Лето 2014 года на московском рынке вторичного жилья характеризовалось достаточно низким спросом и отсутствием значительных колебаний цен, утверждают эксперты. По данным «МИЭЛЬ», в августе средняя цена предложения составила 217,8 тысячи рублей за квадратный метр, практически не изменившись относительно июля. В эконом-классе показатель составляет 174,6 тысячи рублей за «квадрат», в среднем сегменте – 218,9 тысячи рублей, в бизнес-классе – 274 тысячи рублей. Среди ценовых изменений августа аналитики отмечают лишь подорожание панельных «хрущевок» (дома такого типа в перспективе могут попасть под программу сноса, а собственники квартир получат взамен квартиру в новостройке) и самых востребованных этим летом «двушек».

Объем предложения на рынке «вторички» увеличился за август на 3,8 процента и достиг 48,8 тысячи квартир. Наибольший прирост отмечен в сегменте среднего и бизнес-класса (+4,7 и +4,3 процента соответственно). Количество квартир эконом-класса увеличилось за месяц на 2,6 процента. Доля новых предложений составила в августе 19 процентов (эконом-класс – 19 процентов, средний класс – 20 процентов, бизнес класс – 18 процентов). «Объем предложения квартир на вторичном рынке в преддверии осеннего сезона растет за счет не проданных в летний период квартир и выставления новых объектов к осени. Сейчас рынок стабилен и повышения цен не происходит», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

По информации «Азбуки Жилья», цена квадратного метра в квартирах эконом-класса на вторичном рынке столицы в августе выросла по сравнению с данными за июнь также на 0,6 процента до 175,6 тысячи рублей. «Квадрат» в квартирах бизнес-класса подешевел в августе на 0,2 процента до 285,8 тысячи рублей.

Как сообщили «Русской планете – Недвижимость» в компании «ИНКОМ», средняя цена квадратного метра жилья в квартирах эконом-класса Москвы на вторичном рынке в августе выросла по сравнению с прошлым месяцем на 0,6 процента до 169,7 тысячи рублей. Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,7 процента и составила 186,5 тысячи рублей за квадратный метр. Премиум-класс за месяц подорожал на 1,5 процента и оценивается в 259,5 тысячи рублей за квадратный метр. В целом средняя стоимость квадратного метра в мае составляла 187,3 тысячи рублей, в августе – 189,9 тысячи рублей. Таким образом, прирост стоимости за лето составил 1,4 процента, за полгода – 4,3 процента.

По данным «ИНКОМа», объем предложения на вторичном рынке за лето практически не изменился (40676 объектов в мае против 40694 объектов в августе). С февраля по август объем предложения уменьшился на 2,5 процента. Спрос по сравнению с весной упал почти на 18 процентов (48121 сделка за три весенних месяца и 39529 транзакций за три летних), что, впрочем, характерно для сезона отпусков.

Смена традиций

Как рассказал «Русской планете – Недвижимость» директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, традиционного осеннего оживления рынка, когда люди возвращаются из отпусков и хотят до Нового года решить свои квартирные вопросы, в этом году может и не быть. «Наши ожидания от осени этого года очень осторожные. Все-таки, глядя на общемировую и экономическую ситуации, а также на то, каким активным был спрос в начале года, который, по сути, «вымыл» всех покупателей с рынка, мы не предполагаем, что этой осенью начнется какое-то увеличение активности. Август показал крайне низкую активность, самую низкую за последние 5 лет. Конечно, мы надеемся, что ситуация на рынке осенью станет чуть оживленнее летней. Однако, абсолютно точно не будет никакого взрывного роста активности покупателей, и ни о каком скачке цен на объекты «вторички» говорить не приходится говорить», - отметил он.

Также эксперт ожидает, что банки продолжат ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов и повышать ставки, что еще более снизит покупательскую способность населения и, соответственно, спрос на жилье. «Ситуацию усугубляют еще и экономические санкции для госбанков, которые чреваты для ипотечного рынка самыми неблагоприятными последствиями вплоть до резкого сокращения жилищного кредитования. В конце июля Центробанк в очередной раз повысил базовую процентную ставку, и банки будут вынуждены реагировать повышением ставок или ужесточением андеррайтинга. В любом случае ипотека в нашей стране, и без того невыгодно отличавшаяся чуть ли не самыми высокими в мире ставками, может стать еще менее доступной для массового потребителя. Как следствие, люди будут менее охотно брать ипотечные кредиты, а ипотека сегодня играет огромную роль на рынке. Поэтому с точки зрения реализации, будут сложности», - заявил Шлома.

При этом даже неблагоприятные внешние факторы едва ли приведут к снижению цен, поскольку рынок вторичного жилья очень инертен и медленно реагирует на изменения. Желающим продать квартиру осенью в «ИНКОМе» советуют побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. По мнению специалистов, успешно удастся реализовать жилье только из самого низкого ценового диапазона, а вот элитном сегменте количество сделок может существенно упасть из-за различных ожиданий покупателей и продавцов относительно стоимости квартир.

«Цены на вторичном рынке выросли с начала 2014 года примерно на 6 процентов, и мы не ожидаем дальнейшего роста цен до конца года. Скорее всего, произойдет небольшая коррекция рынка вниз, вырастет объем предложения и будет скорректирована стоимость переоцененных объектов. Объем спроса может незначительно измениться ввиду роста ставок по ипотеке на 0,5-1 процента. Общая ситуация на рынке до конца года останется прежней, так как экономические и политические изменения сказываются на этом сегменте рынка недвижимости с задержкой в 3-4 месяца», - соглашается Алексей Шленов.

Ближе к Европе Далее в рубрике Ближе к ЕвропеВ Москве ожидается рекордный ввод торговых центров

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Дискуссии без купюр.
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в обсуждениях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»