Город контрастов
Жилые дома в Сочи. Фото: Михаил Мокрушин / РИА Новости

Жилые дома в Сочи. Фото: Михаил Мокрушин / РИА Новости

Как повлияла Олимпиада на рынок жилья Сочи

В начале нулевых Сочи был обычным провинциальным городом, если не брать во внимание его статус всероссийского курорта. Здесь была слабо развита инфраструктура, магазины никак не могли избавиться от «совкового» налета, единственная дорога, ведущая из аэропорта в город, начинала задыхаться от первых автомобильных пробок. Несмотря на то, что в городе уже велось строительство первых жилых объектов бизнес- и элитного класса, городская застройка в основном была представлена домами старого фонда и частными строениями, что накладывало отпечаток на внешний вид курорта. Все изменилось после того, как Сочи был выбран местом проведения зимней Олимпиады. С этого момента в город потекли инвестиции, началось активное строительство жилой и коммерческой недвижимости. «РП-Недвижимость» выяснила, какова была динамика цен на недвижимость и какое жилье предлагается сейчас покупателям в городе.

В 2007 году, когда было принято решение о проведении Олимпиады в Сочи, на фоне информационного ажиотажа цены на недвижимость стали расти. Дорожали, в первую очередь, новостройки. Рост цен на первичном рынке, как отмечает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, достигал 20 процентов. Однако наступившая рецессия 2008-2009 годов его приостановила. Недвижимость стала вновь дорожать лишь с 2012 года, когда цены на жилье, по словам эксперта, увеличились на 19,8 процента. В 2013 году рост стоимости «квадрата» был скромнее — 4,6 процента. «Непосредственно перед Олимпиадой квадратный метр в Сочи стоил 75,1 тысячи рублей. Однако после Игр пузырь начал сдуваться, за 2014 год недвижимость подешевела на 6,1 процента. Но за два месяца текущего года цены на жилье снова пошли вверх, правда, не так заметно — всего на 0,7 процента до 71 тысячи рублей за «квадрат» (данные вторичного рынка)», — говорит Луценко.

Профицит «первички»

По данным компании Macon Realty Group, в 2014 году в Сочи ввели в эксплуатацию 398,7 тысячи квадратных метров жилья. По отношению к 2013 году объем ввода увеличился на 32,2 процента, что было обусловлено снятием моратория на строительство в Сочи, наложенным в 2013 году из-за проведения Олимпиады. При этом на долю многоэтажного жилищного строительства в 2014 году пришлось более 80 процентов новостроек (328,1 тысячи квадратных метров). Этот показатель на 60 процентов выше результата 2013 года. Объем ввода индивидуального жилищного строительства в 2014 году, напротив, сократился на 26,6 процента.

Сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости в городе такова, что в сегментах бизнес- и премиум- класса, по словам директора по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петра Кирилловского, наметился профицит нового предложения. Причин тому несколько: во-первых, сохранилось значительное количество нереализованных квартир в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию около пяти лет назад. Во-вторых, в преддверии Олимпиады было введено большое количество апартаментов, которые на данный момент составляют более половины объема нового предложения. Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group, называет еще одну причину происходящего — дисбаланс спроса и предложения по качественным и ценовым характеристикам: большая часть введенной недвижимости является неликвидной.

Разброс цен

На первичном рынке Сочи, по данным Петра Кирилловского, сейчас представлено около 40 объектов элитного и бизнес-класса общей площадью 1,124 млн квадратных метров. Из них более половины приходится на олимпийские объекты. «В центральном районе доля первичного предложения бизнес-класса составляет 18,9 процента от общего объема, на элитные объекты приходится всего 2,9 процента. В Хостинском районе доля бизнес-класса не превышает 17,6 процента, элитные объекты занимают 2,8 процента от общего объема предложения. В Адлерском районе элитных комплексов нет, дома бизнес-класса составляют 57,9 процента», — приводит данные эксперт.

Что касается стоимости жилья, то квадратный метр в бизнес-классе, по словам Петра Кирилловского, стоит 122,3 тысячи рублей, в элитном — 255,3 тысячи рублей. Стоимость квартир эконом-класса, по данным Ильи Володько, составляет 56,2 тысячи рублей за квадратный метр. Самым дорогостоящим, по словам эксперта, является Хостинский район, где «квадрат» стоит 115,8 тысячи рублей. Далее следует Центральный район, где стоимость квадратного метра составляет в среднем 109,5 тысячи рублей. На третьем месте по уровню цен на жилье расположился Адлерский район со стоимостью «квадрата» в 109 тысяч рублей. В поселке Красная поляна Адлерского района стоимость жилья ниже и составляет в среднем 103,2 тысячи рублей. Наименьшая стоимость «квадрата» зафиксирована в Лазаревском районе и составляет 50,7 тысячи рублей.

От самостроя до «элитки»

Несмотря на то, что после Олимпиады Сочи преобразился, стал куда более приятным и комфортным для проживания и отдыха, он все же остается городом контрастов, по крайней мере, на рынке недвижимости. Вторичная «однушка», по данным Павла Луценко, стоит в среднем 2,2 млн рублей, «двушка» — 4 млн рублей, «трешка» — 6,6 млн рублей. При этом в базе данных можно отыскать и куда более гуманные предложения. Например, за 450 тысяч рублей. В эту сумму оценивается недвижимость площадью 18 метров, расположенная на втором этаже четырехэтажного дома в Хостинском районе, на удалении от моря. «Баснословно дешевых предложений в Сочи хватает — ведь, здесь продаются и квартиры в морально и физически устаревшем фонде, и во всевозможном самострое на частных участках (последние покупать опасно, так как это могут быть незаконно возведенные строения), и в домах, построенных мелкими самодеятельными застройщиками», — рассказывает Павел Луценко.

Жилые дома на улице Лысая гора в Сочи. Фото: Владимир Песня / РИА Новости

При этом самая дорогая квартира, по его словам, стоит 57 млн рублей. Это пятикомнатные апартаменты площадью 250 «квадратов» в клубном доме на Курортном проспекте. В результате стоимость самой дорогой недвижимости превышает стоимость самой дешевой в 127 раз. Минимальная же цена дома, как отмечает эксперт, составляет 600 тысяч рублей. Это трехкомнатная дача площадью 36 квадратных метров с участком в шесть соток в горном Лоо, далеко от Центрального Сочи. Самый дорогой дом — вилла площадью 1410 «квадратов» в Хостинском районе, неподалеку от Мацесты. Просят за нее 380 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости домов составляет 634 раза.

Перспективы вторичного рынка сильно зависят от благополучия первичного, на котором и сосредоточен сейчас основной спрос. Если на «первичке» цены будут расти, то и «вторичка», как полагают эксперты, подтянется, но не сильно: спрос в Сочи сейчас велик, но и предложения хватает. В 2015 году цены на недвижимость в Сочи, по прогнозам Павла Луценко, будут расти наравне с инфляцией или даже выше. Особенно заметный рост цен ожидается летом. Это связано, по его словам, с фактором сезонности и с тем, что на рынок «выкинут» очередную порцию «олимпийского резерва». «Росту спроса способствует усиливающийся курс на изоляцию страны, и те, кто хочет иметь дом у моря и не планирует эмигрировать, вынуждены будут рассматривать Сочи. Крым на фоне курортов Краснодарского края и особенно Сочи сильно проигрывает как конкурент», — добавляет он.

Крупный калибр Далее в рубрике Крупный калибрКак продвигается освоение промзон в Москве

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте самое важное в вашей ленте
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»