Ближе к Европе
ТРЦ «Авиа Парк». Фото: aviaparkmoscow.com

ТРЦ «Авиа Парк». Фото: aviaparkmoscow.com

В Москве ожидается рекордный ввод торговых центров

К концу 2014 года прирост объема торговых площадей в России ожидается в размере 1,8 миллионов квадратных метров. Из них более 700 тысяч квадратных метров торговых помещений придется на Москву. Так, в первом квартале 2014 года на 1000 жителей столицы приходилось по 311 квадратных метров торговой площади, а к концу года этот показатель составит более 361 квадратного метра, что приближается к показателям европейских городов.

Общая характеристика рынка

Несмотря на то, что некоторые эксперты рынка прогнозировали некоторое снижение прироста торговых площадей во втором квартале, этого не произошло. Некоторые проекты лишь сдвинули даты своих открытий, однако, это связано скорей с тем, что открытия, запланированные на лето, решили перенести на осень, чтобы миновать сезон отпусков. Тем не менее, опасения о возможном снижении ставок аренды постепенно сбываются, что связано с экономической стагнацией.

Как сообщила «Русской планете-Недвижимость» начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяня Ключинская, во втором полугодии 2014 года в Москве будет чуть меньше полумиллиона квадратных метров новых торговых центров, что станет рекордным для столичного рынка. Данный рекорд будет во многом обеспечен открытием крупнейшего ТРЦ в Европе – «Авиа Парк», а также таких крупных объектов, как Columbus, «Вегас Сити», «Кунцево Плаза», «Центральный Детский Магазин на Лубянке» и ряда других.

В целом, эксперты характеризуют ситуацию на рынке торговой недвижимости как противоречивую. Результатом высокого ввода новых торговых центров стало понижение качественного предложения, в том числе и в регионах. Так, во второй половине года объем качественных площадей составлял всего 3 процента от общего числа объектов.

Несмотря на кризис, столица продолжает оставаться одним из самых дорогих городов мира - арендная плата в первом полугодии оставалась стабильной на основных торговых коридорах, и снизилась только на второстепенных. Большинство спроса, порядка 43-54 процентов приходится на торговые помещения в торговых центрах и супермаркетах, а около 30 процентов – на предприятия общественного питания. Наименьшее число арендаторов заинтересованы в аренде помещений под открытие магазинов промышленных и строительных товаров.

Формирование спроса и предложения

Даже несмотря на санкции, объем товарооборота и его рост остается одним из самых высоких в мире и составляет почти 4 процента от мировых показателей и 2 процента среди стран Европы. Несмотря на то, что крупные торговые компании сейчас сокращают свое присутствие на российском рынке, большинство зарубежных и российских ритейлеров заявили о своем намерении расширяться и приобретать имеющиеся торговые объекты – например, «Index Living Mall».

Притом что объемы ввода фиксируются рекордные, очевидно, что ритейлеры снизили активность по развитию своих сетей, говорят аналитики компании JLL. Большинство операторов готовы рассматривать проекты, которые открываются в этом году или в первой половине 2015 года, но они требуют девелоперов идти на различные альтернативные варианты снижения арендных платежей в будущих проектах. В любом случае до конца этого года с учетом макроэкономической нестабильности и высокого объема ввода аналитики ожидают увеличения объема вакантных площадей в Москве до 4-4,5 процентов.

Понижение числа невостребованных торговых помещений может компенсироваться выходом на рынок новых брендов, которые начнут активную экспансию и могут помочь ровному функционированию торгового рынка. Среди зарубежных брендов, планирующих скорое открытие – «Violeta by Mango», «Sinsay», «Harman», «Mio» и другие. По словам Юлии Соколовой, директора по сдаче в аренду торговых центров, KnightFrank, в первых месяцах 2014 года ритейлеры и торговые операторы отмечали снижение посещаемости магазинов, что негативно повлияло на формирование товарооборота. Это не могло не сказаться на решении многих компаний пересмотреть свои планы по экспансии и оптимизировать затраты, открывая магазины лишь в проверенных качественных торговых центрах. Зачастую это негативно влияет на заполняемость других проектов, и особенно новых.

В любом случае девелоперам необходимо пересмотреть политику брокериджа, и, как и участникам других сегментов коммерческой недвижимости, идти на компромиссы. Например, успешно работает пункт steprent в договоре аренды, что дает арендатору дисконт на первое время торговли, пролонгация сроков арендных каникул, другие бонусы. Это позволит как удержать уже имеющихся операторов, так и привлечь новых.

Порадовать владельцев новых торговых центров, находящихся еще на стадии брокериджа, может то, что, по данным экспертов JLL, рост конкуренции среди торговых центров привел к перераспределению спроса. Сегодня покупатели активней идут в новые проекты, надеясь на скидки и новые развлечения. Владельцы же устаревших ТРЦ вынуждены проводить реконцепцию или выставлять их на продажу, если не находят способа привлечь интерес потребителей.

Что касается формата street-retail, то по данным компании NAI Becar, владельцы сетевого бизнеса и частные предприниматели все чаще обращают взор на спальные районы и улицы за пределами ТТК. Если в центре Москвы отмечается опустение главных торговых коридоров, таких как Тверская, то в отдаленных частях столицы спрос на помещения street-retail остается высоким. Также там замечена стабильная динамика роста арендных ставок – они остаются на порядок ниже чем в центре, однако окупаемость магазинов и общепитов составляет не более 6 лет.

Ставки падают

Средневзвешенная цена арендных ставок за месяц снизилась на 8 процентов и составила 4 190 долларов за квадратный метр, при этом курс доллара в августе по сравнению с июлем вырос на 4 процентов. Таким образом, в рублевом эквиваленте цены за месяц снизились на 4 процентов.

Доля вакантных площадей в высококлассных торговых центрах Москвы равна 2,5 процентам. Самая высокая арендная цена за торговую площадь в Москве – от 3000 до 4500 долларов за квадратный метр в год, а средняя – от 500 – до 1800 долларов. Стоимость аренды в центре столицы и непосредственной близости к нему зависит от конкретного места. Так, площадь на Кузнецком мосту, например, составляет от 3500 до 5000 долларов за квадратный метр в год, на Ленинском проспекте она равна 2000 – 3500 долларам за «квадрат», на Садовом кольце этот показатель колеблется от 1200 до 3000 долларов. Наиболее высокие арендные ставки зафиксированы на Тверской, 1-й Тверской-Ямской, Петровке и на Красной Пресне – от 2800 до 3700 долларов за й квадратный метр, говорится в исследовании RRG.

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра Москвы в августе 2014 года выросло на 13 процентов, а по общей площади – на 9 процентов. Средняя ставка за месяц выросла на 3 процента и составила 927 долларов за 1 квадратный метр в год.

Как отмечает Юлия Мерова, руководитель департамента торговой недвижимости GVA Sawyer, условия договоров аренды характерны для «рынка арендатора», то есть фиксация арендной ставки в рублях, расчет аренды от процента от оборота, минимальный обеспечительный платеж. Конечно, это не касается наиболее популярных и востребованных объектов, где, несмотря на кризис, сохраняются большие «листы ожидания» и собственники могут выбирать себе наиболее интересных арендаторов, отстаивая свои интересы в рамках договора.

В связи с девальвацией рубля, прошедшей в начале 2014 года арендаторы пытаются зафиксировать валютный коридор в новых договорах аренды или договориться о предоставлении скидки по текущему договору. Пока такие требования не находят массового отклика у арендодателей. Наблюдаются лишь кратковременные уступки по снижению или ограничению ставок аренды.

Децентрализация

Эксперты подчеркивают, что рынок торговой недвижимости Москвы децентрализуется – новые объекты появляются в основном, за пределами центра. Там же предлагается и наибольший список помещений формата street-retail. Владельцы торговых центров охотнее идут на уступки операторам одежды и продуктовым супермаркетам, и готовы идти на уступки арендаторам в том случае, если кризис продлится неопределенное время. Неблагоприятная ситуация складывается для торговых помещений в центре, где несмотря на высокие ставки, аренда снизилась за последние полгода почти на 15-20 процентов, а также для устаревших торговых центров без грамотного управления.

Депутаты вместо клоунов Далее в рубрике Депутаты вместо клоуновПарламентский центр могут построить в Нижних Мневниках

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Не пропустите лучшие материалы!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»