Бизнес на квартирах
Заседание клуба главных редакторов. Фото: glavred.club

Заседание клуба главных редакторов. Фото: glavred.club

Эксперты рассказали о нюансах инвестиций в московский рынок жилья

Недвижимость всегда была не только прекрасным средством сбережения средств, но и инструментом для инвестиций. Актуально ли это утверждение сегодня, что изменилось, и какую стратегию предпочесть инвестору? Эти и другие вопросы обсудили на заседании клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости участники ТОР BROKERS ALLIANCE, в который входят четыре агентства элитной недвижимости Москвы – IntermarkSavills, Welhome, TWEED и Contact Real Estate. «Русская планета-Недвижимость» выступила информационным партнером мероприятия.

География и цены

Дискуссию участники начали с элитного сегмента, поскольку особенная недвижимость и ведет себя по-особенному. Здесь свои тренды и закономерности. Участники встречи отметили, что элитная недвижимость всегда являлась хорошим средством для сохранения средств при любых финансовых потрясениях. Однако некоторые рассматривают недвижимость как бизнес, и вот для них сейчас ситуация не столь оптимистична, как раньше. Например, квадратный метр на первичном рынке элитного жилья подешевел с 19380 долларов (сентябрь 2013 года) до 18700 долларов (сентябрь 2014 года). На вторичном рынке цена «квадрата» «просела» с 24960 до 17550 долларов. Правда эксперты считают, что с учетом цифровой коррекции доллара к рублю стоимость недвижимости фактически осталась на том же уровне. Снижение стоимости квадратного метра, по словам Ирины Могилатовой, генерального директора компании Tweed, произошло еще и за счет изменившейся географии новых проектов: их стали возводить дальше от центра, соответственно, они более дешевые.

Экспаты удалились

Наиболее чутким и мгновенно реагирующим на любые потрясения на жилищном рынке является сегмент элитной аренды. Так, например, в этом году, когда на Россию обрушились западные санкции, многие зарубежные компании стали сворачивать свой бизнес и возвращать сотрудников на родину. Иностранцы стали расторгать арендные контракты, невзирая на штрафные санкции со стороны собственников недвижимости, и уезжать. Учитывая, что арендаторы-экспаты составляют на элитном рынке аренды 80 процентов, не сложно оценить масштаб бедствия.

В результате на рынке, по словам Ирины Могилатовой, сразу увеличилось предложение, и цены скорректировались в сторону понижения на 20 процентов. Однако, как заметила эксперт, сейчас ситуация выравнивается за счет того, что многие объекты были выставлены на продажу и проданы, то есть вышли из арендного сегмента, а часть квартир пересдали арендаторам из регионов. Кстати, в этом году, как заметили и другие участники дискуссии, немало сделок не только на рынке аренды, но и на рынке купли/продажи недвижимости совершали люди, приехавшие в столицу из Санкт-Петербурга и городов Крайнего Севера. И, наконец, есть люди, которые сейчас занимают выжидательную позицию, не рискуя покупать недвижимость. Отчасти они тоже заполнили освободившиеся квартиры. Однако в целом арендные ставки в «элитке» сейчас ниже на 10 процентов, чем в конце прошлого года.

Эконом предпочли «элитке»

Ирина Могилатова отметила и другой интересный тренд: с рынка стали уходить инвесторы, которые ранее приобретали элитную недвижимость для арендного бизнеса. Сейчас они выставляют квартиры на продажу, а на вырученные деньги покупают несколько «однушек» с хорошей локацией в периферийных районах города. Несколько таких квартир, по словам эксперта, приносят больший арендный доход, чем одна квартира в центре города. Кроме того, на этот рынок ниже цена входа и ниже затраты собственника на ремонт, по сравнению с элитным жильем.

Происходящее на рынке элитной аренды внушает мало оптимизма. Вместе с тем, управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин уверен, что инвестиционный инструмент в элитной недвижимости работает всегда, просто один проект может быть более прибыльным, а в другом цены растут медленнее. Так, за последние десять лет стоимость элитного жилья в целом увеличилась в 3,3 раза. При этом апартаменты в «Москва-Сити» не только не подорожали за последние три года, но даже несколько «просели» в цене. Поэтому собственнику такая покупка вряд ли сулит увеличение его актива в ближайшие годы. Но в то же время апартаменты, по мнению эксперта, это интересный арендный продукт. Если доходность от обычной квартиры составляет 4,4 процента годовых, то за апартаменты можно «выручить» до 6,5-7 процентов годовых. Поэтому инвестор должен определиться - если он хочет получить быстрые деньги, то стоит приобрести апартаменты в «Сити» для арендного бизнеса (а это именно инвестиционный продукт, так как их редко покупают для собственного проживания); если же он рассчитывает на капитализацию своего актива, то ему придется подождать, это произойдет не так быстро.

Выбираем этаж и метраж

Заработать на элитной недвижимости, по мнению эксперта, можно только в том, случае, если у проекта удачная концепция, и он не является переоцененным. Кстати, таких проектов, где в этом году не было ни одной сделки, около 10 процентов. В следующем году они будут девальвированы, поэтому те покупатели, которые приобретут квартиры в таких объектах сейчас, скорее всего, потеряют в цене. В дальнейшем стоимость недвижимости, возможно, и возрастет, но это будет не так скоро. Применительно к другим сегментам рынка, не только к элитному, эксперт советует не покупать квартиры в растиражированных проектах, не растущих в цене. Например, земельные участки в дальнем Подмосковье, которые были так популярны три года назад, или квартиры в малоэтажных комплексах. Иными словами все то, что не требует от застройщика больших инвестиций, и не будет дорожать масштабно.

В целом эксперты советуют выбирать квартиры для инвестиций, обращая особое внимание на ее потребительские качества. Например, лучше выбрать объект дороже, но более качественный, с лучшими видовыми характеристиками, который в дальнейшем будет иметь большую ликвидность. В текущих комплексах, например, сложно реализовать вторые этажи, поэтому инвестору надо учитывать подобные нюансы.

Дмитрий Халин предложил сосредоточиться на крупных проектах, где квартиры еще не сильно распроданы. В данный момент на элитном рынке вторичного жилья лучше всего продаются объекты площадью 130-170 квадратных метров, в бизнес-классе - площадью 110-140 «квадратов». Самые ходовые квартиры в сегменте комфорт-класса - 50-80 квадратных метров. На это тоже стоит обратить внимание инвестору. Важно принимать во внимание и новый налог на жилье, считает Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям ГК «МИЭЛЬ». Налоговая нагрузка на объекты недвижимости, не являющиеся единственным местом проживания собственника, станет более ощутимой, что, по мнению эксперта, снизит инвестиционную привлекательность недвижимости для непрофессиональных инвесторов.

Продуктовая линейка

Для покупки элитной недвижимости, по мнению Ирины Могилатовой, инвестору стоит выбирать перспективные локации. Это, например, Замоскворечье, которое продолжает расти в цене, а также Красная Пресня и Чистые пруды. По словам эксперта, наиболее выгодно вкладывать средства в несколько разных комплексов, собирая широкую продуктовую линейку. Однако стоит учесть, что элитный дом в среднем строится два года, а панельный – шесть месяцев, поэтому в сегменте «эконом» инвестиции начинают работать быстрее.

Кстати, в сегменте эконом-класса количество сделок за первые три квартала 2014 года выросло по сравнению с 2013 годом. «Однако основной рост отмечен в первом квартале 2014 года, когда население стало «сбегать из рублей в недвижимость», - отметил Александр Пыпин, главный эксперт портала Provereno.ru, – и к осени этот поток иссяк; число сделок в сентябре 2014 года меньше, чем в сентябре 2013 года, и эта тенденция, скорее всего, сохранится». Сегодня, когда до 80 процентов жилья эконом-класса покупается в ипотеку, повышение ставок усилит общую стагнацию, так как нулевой экономический рост отразится на сокращении зарплат и рабочих мест. Люди будут опасаться брать кредиты. Независимый аналитик Юрий Кочетков отметил снижение объема ипотечных кредитов, выданных летом 2014 года, по сравнению с летом прошлого года. Этому есть объяснение. Как считает Ирина Могилатова, многие люди хранят средства в рублях, и поэтому, когда курс рубля начал падать относительно доллара, на рынке недвижимости был отмечен рост покупательской активности.

Что касается инвестиций в эконом-сегменте, то здесь Александр Пыпин советует обратить внимание на подмосковные жилые комплексы, вблизи которых развито или развивается скоростное сообщение с Москвой. Такое жилье интересно для арендного бизнеса. Ну и кончено же здесь, как и в элитном сегменте, стоит обращать внимание на начальную стадию строительства.

Новая жизнь старых стен Далее в рубрике Новая жизнь старых стенЧем привлекателен и какие сложности таит в себе редевелопмент

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Анализ событий России и мира
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте статьи экспертов
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»