Снять нельзя купить в кредит
Фото: Рюмин Александр / ТАСС

Фото: Рюмин Александр / ТАСС

Что выбрать — аренду или ипотеку?

Если собрать вместе сторонников аренды жилья и предпочитающих ипотеку граждан, наверняка, получилось бы интересное ток-шоу, поскольку у каждой из сторон свои есть свои аргументы, и у каждого варианта решения жилищного вопроса существует немалое число «поклонников». «РП-Недвижимость» совместно с экспертами выяснила, что движет людьми в том и другом случае и насколько выгоднее съемное жилье, по сравнению с собственным, приобретенным в кредит.

Займет ли человек позицию сторонника аренды недвижимости или защитника ипотеки во многом зависит от того, кем на данный момент он является: коренным жителем города или приезжим. Речь в данном случае идет не только о москвичах и «понаехавших». Приезжие есть и в других российских городах — люди постоянно мигрируют в крупные центры. Взгляды людей разнятся по той причине, что у одних есть крыша над головой в городе в виде родительской квартиры, куда они могут вернуться, у других — своего угла нет, и случись что со съемным жильем, им даже переночевать будет негде. В столице полярность мнений еще острее, потому что сюда на работу приезжают специалисты со всей страны, и расстояние отсюда до их малой родины может составлять тысячи километров. Именно поэтому они чаще выступают сторонниками ипотеки, к тому же, как говорится, от аренды уже натерпелись.

Арендные мучения

Эпопея арендных мытарств начинается с нелегкого поиска подходящего жилья. Чтобы найти съемную квартиру самостоятельно, нужно потратить много времени: сначала пересмотреть базы данных в интернете, журналах, газетах и отсеять ненужные объявления, затем обзвонить хозяев понравившихся вариантов (кстати, чаще всего, вместо прямого собственника «попадается» риэлтор) и, наконец, посмотреть все выбранные квартиры. Если искать через агентство, то два первых пункта специалисты выполнят за вас, но и заплатить за подобные услуги придется сумму, равную ежемесячной аренде квартиры, плюс хозяину жилья всегда отдается предоплата за месяц проживания и ровно такая же сумма оставляется ему в виде депозита (на той случай, если вы испортите, например, его мебель). В итоге получается, что квартирант единовременно вносит арендную плату в трехкратном размере.

Понять, насколько велики финансовые затраты, несложно. Например, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве, по данным компании «МИЭЛЬ – Аренда», составляет сегодня 33,8 тысячи рублей в месяц, «двушка» обойдется в — 43,2 тысячи рублей в месяц, «трешка» — в 52,6 тысячи рублей. При этом средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры бизнес-класса достигает 55,2 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной — 92,2 тысячи рублей в месяц, трехкомнатной — 99,5 тысячи рублей в месяц. В элитном сегменте, по словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры — 180 тысяч рублей в месяц, «двушки» — 250 тысяч рублей, «трешки» — 300 тысяч рублей.

Несформировавшийся рынок

К сожалению, российский рынок аренды все еще остается «диким» или «полудиким», особенно, в сегменте эконом-класса. Хозяин квадратных метров может в любой момент выселить арендатора, даже договор аренды от этого не убережет, особенно, если в нем не прописаны штрафные санкции за досрочное его расторжение. Некоторые собственники, например, сдают в аренду недвижимость, которая выставлена на продажу, соответственно, нового арендатора в эти подробности не посвящают. Поэтому запросто может случиться так, что квартирант въехал в квартиру, а через три месяца его попросили освободить жилье, поскольку квартиру продали, и новый владелец готов отметить в ней новоселье. «Вероятность того, что собственник может попросить выехать арендатора до срока из квартиры или предъявлять к нему необоснованные претензии, существует, но минимальная, — успокаивает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. — К тому же, появилось немало прецедентов обращений по подобным вопросам в суд и выигранных дел. Да и московский рынок аренды так велик, что ничего не стоит поменять квартиру с неприятным собственником на другой вариант».

Кстати, некоторые риэлторские компании в подобных случаях берутся за повторный поиск нового жилья для арендатора, не требуя от него выплаты комиссии за их работу. Но так поступают далеко не все, а в основном крупные игроки рынка с хорошей репутацией, да и срок давности имеет значение: одно дело, если это случилось через три-четыре месяца, после заселения, другое дело — спустя полгода и более.

Рынку аренды пока далеко до цивилизованного и по другим причинам. Столичные арендодатели, за редким исключением, обычно не прилагают усилий, чтобы привести сдаваемое жилье в современный вид, чаще всего это «бабушкин» вариант, когда квартира нуждается в ремонте и предлагается с мебелью 60-х годов прошлого века. Хотя, проживание в малокомфортных условиях — это меньшее из зол, минусов гораздо больше. Основной — это полная зависимость от собственника жилья: без его разрешения арендатор не сможет даже полку в ванной повесить, а тем более — завести кота или собаку. Более того, хозяин недвижимости может ежемесячно приходить с визитом и проверять, все ли в порядке с его квартирой. И, наконец, арендная ставка постоянно повышается.

Простой расчет

Выбор в пользу аренды или покупки жилья с помощью кредитных средств зависит во многом и от финансовой состоятельности. Далеко не каждый, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитом, может это сделать. Банку нужны гарантии, что заемные средства будут возвращены, и обещаний заемщика здесь не достаточно, потребуется это документально подтвердить. Сделать это не сложно, если зарплата «белая», однако она должна быть при этом еще и не низкой. «Покупка жилья в ипотеку больше подходит тем, у кого довольно высокий стабильный доход, то есть тем, кто может позволить себе ежемесячно отдавать значительную сумму. Эта сумма гораздо выше арендной платы за квартиру», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Самый серьезный минус ипотечного кредитования в том, что затраты на страховку и оплата процентов по кредиту прибавляют к стоимости жилья приличную сумму. Эксперт предлагает сравнить арендные и ипотечные платежи на условном примере. «Возьмем для рассмотрения «двушку» площадью 54 квадратных метра в 17-этажном панельном доме, расположенную в пешей доступности от станции метро Новокосино. Стоимость квартиры составляет 8 млн рублей. Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20 процентов, срок кредитования — 20 лет, подтверждение доходов — справка НДФЛ-2. При процентной ставке 14,5 процентов, крайне выгодной на сегодняшний день, ежемесячный платеж по кредиту составит 82 тысячи рублей. При этом доход семьи в месяц должен быть не менее 164 тысяч рублей. В общей сложности за 20 лет заемщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей», — подсчитывает Мария Жукова.

Похожий расчет, только с примером однокомнатной квартиры, предложила председатель совета директоров компании «БЕСТ – Новострой» Ирина Доброхотова: «Стоимость самой дешевой, низко ликвидной вторичной квартиры в Москве составляет 5 млн рублей (например, в транспортной удаленности от станции метро Бибирево), ее аренда обойдется примерно в 26 тысяч рублей в месяц. В результате за год арендатор выплатит за жилье 312 тысяч рублей, а за 16 лет — почти полную стоимость квартиры (4,992 тысячи рублей). Теперь посчитаем, во сколько обойдется эта недвижимость при ипотечном кредите на 30 лет. При первоначальном взносе в 20 процентов (1 млн рублей) и ставке 17 процентов годовых (так как кредит выдается на общих условиях, заемщик не является участником зарплатного проекта или аккредитованного банком предприятия) ежемесячный платеж составит около 57 тысяч рублей. Сумма переплаты за весь срок кредита — 16,5 млн рублей. При тех же вводных данных, но для покупки объекта на первичном рынке, ставка составит 16 процентов годовых, а ежемесячный платеж — 53 тысячи рублей. Сумма переплаты за весь срок кредитования — 15,3 млн рублей».

Заоблачные ставки

В конце прошлого года банки стали ужесточать условия ипотечного кредитования, прежде всего, в плане ставок. Поводом послужило увеличение в декабре 2014 года ключевой ставки до 17 процентов (к настоящему моменту снижена до 15 процентов). «Ставки по новым заявкам сегодня выглядят просто заоблачными: минимальную ставку предлагает Сбербанк — 14,5 процента (данное предложение действовало до 28 февраля 2015 года), за ним идет ВТБ24 со ставкой 15,95 процента (с 15 января 2015 года), верхняя граница находится в районе 30 процентов годовых — таково значение ставок в Связь-Банке. Минимальный первоначальный взнос теперь составляет 20 процентов от стоимости недвижимости, в большинстве же кредитных учреждений — от 30 процентов вместо 10-15 процентов в 2014 году», — сравнивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Кроме того, банки стали проводить более тщательный андеррайтинг клиентов (оценку кредитоспособности заемщика). Также финансовые учреждения уделяют большое внимание анализу предмета залога. В таких условиях ипотека стала еще более недоступной. Другое дело, что для многих это единственно возможный вариант решения жилищной проблемы. Хотя некоторые эксперты готовы с этим поспорить. «К сожалению, наши люди не просчитывают надолго, многие их решения субъективны, опасения и ожидания чего-то негативного весьма распространены, а помощь от государства маловероятна. В условиях, когда курс национальной валюты колеблется, обогащая некоторые категории приспособившихся граждан, потенциальным заемщикам внушается мысль, что на падающем рубле ипотечные кредиты весьма выгодны. В результате люди берут ипотеку, несмотря на то, что объективный расчет показывает, что арендовать жилье с финансовой точки зрения выгоднее, если, конечно, не сравнивать покупку «однушки» в Бибирево с арендой «трешки» на Арбате. На мой взгляд, покупатели квартир, взваливающие на себя груз ипотеки, руководствуются только чувствами и желанием стать собственником, но никак не трезвым расчетом», — считает Вадим Ламин.

Аргументы за и против

Собственная квартира дает массу преимуществ, начиная с прописки, именно поэтому люди стремятся взять ипотеку, даже если переплаты по кредиту в два раза превышают стоимость недвижимости. Эксперты помогают найти и другие плюсы. Например, Мария Литинецкая говорит, что ипотека ограничивает траты человека, но при этом стимулирует его к профессиональному росту, к большей заработной плате. «Если изначально при оформлении кредита был применен разумный подход и ежемесячный платеж составляет 30-45 процентов от семейного дохода, то приносить себя в жертву не придется. Не стоит также забывать о том, что любая недвижимость — это прекрасное вложение собственных средств. Жилье практически никогда не дешевеет, а лишь растет в цене. Что касается проживания в съемной квартире, то в данном случае главное преимущество — мобильность: арендатор в любой момент может снять другую квартиру, например, ближе к работе, дешевле (если доходы уменьшились) или подороже (если достаток увеличился)», — аргументирует эксперт.

Ипотечный кредит может оказаться выгодным, по мнению Екатерины Румянцевой, в двух случаях: «Либо эксплуатация недвижимости — в нашем случае сдача в аренду — может принести больший доход, чем стоимость ипотеки, чего в России мы вовсе не наблюдаем, либо квартиры будут дорожать опережающими темпами по сравнению со ставкой по кредиту. Сегодня годовой доход от аренды жилья составляет не более 5 процентов. Ставки по ипотеке несоизмеримо выше. Ипотечные кредиты популярны у покупателей квартир эконом-класса, крайне редко — бизнес-класса. Доля ипотеки на рынке элитной недвижимости и в лучшие времена не превышала 20 процентов, причем, займы берутся на срок не более пяти лет, сумма кредитования составляет обычно не более половины стоимости квартиры. Покупатели дорогого жилья, как правило, умеют считать свои деньги, и если это не срочная покупка, то предпочитают арендовать жилье, подходящее по статусу и доходам».

В текущей нестабильной экономической ситуации, по словам Марии Литинецкой, брать ипотеку с небольшим первоначальным взносом невыгодно никому. По ее мнению, есть смысл подождать снижения ключевой ставки или субсидирования ставок по ипотеке, и уже после этого принимать решение в пользу ипотечного кредита или аренды жилья. Между тем, Ирина Доброхотова считает, что если есть средства на первоначальный взнос, и ежемесячный платеж по кредиту не будет сильно превышать ежемесячный арендный платеж, то лучше приобрести объект в собственность. «Арендная квартира всегда остается чужой собственностью. Этот минус, пожалуй, перекрывает все минусы ипотеки», — считает она.

Житейские споры Далее в рубрике Житейские спорыО наследственных жилищных конфликтах между родственниками

Комментарии

04 марта 2015, 18:05
Есть и другая сторона медали, с одной стороны высокая ставка, с другой инфляция и общее повышение цен, а значит деньги обесцениваются, в таком случае выгоднее чем раньше брать ипотеку.
04 марта 2015, 21:28
Если нужна квартира для жизни, то лучше брать ипотеку. А если конспиративная квартира для тусовок и отжигов - то лучше съемной не придумаешь. Все равно, в конечном итоге все зависит от финансов.
04 марта 2015, 23:37
полностью согласен. Смотря для чего нужна квартира, то и выбирать.
05 марта 2015, 18:10
А иногда выбирать не приходится. Что бы одобрили ипотеку - надо постараться, а что бы снять квартиру, достаточно принести нужную сумму.
В тексте явное лукавство в комментарии сотридницы МИЭЛЯ, стоимость аренды соизмерима с выплатой ипотеки, она же пугает тем, что платеж по ипотеке гораздо выше. Проблема с ипотекой не в этом, а втом чтобы найти первоначальный взнос, если он есть, все остальное решается
05 марта 2015, 01:16
Побольше категорий граждан включать в субсидирование по ипотечным кредитам, помогать с ежемесячными платежами.
05 марта 2015, 08:58
"...помогать с ежемесячными платежами.."

Смешно... Может быть тогда просто приобретать всем желающим квартиры за государственный счет?
05 марта 2015, 08:56
Платеж все таки зависит от суммы кредита. Если брать квартиру где-нибудь в МО, то сумма выплат не сильно будет отличаться от стоимости аренды.
05 марта 2015, 04:11
Самый серьезный минус ипотечного кредитования ... прибавляют к стоимости жилья около 30-50 процентов.
...
«Возьмем для рассмотрения «двушку» ...Стоимость квартиры составляет 8 млн рублей.
...
В общей сложности за 20 лет заемщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей», — подсчитывает Мария Жукова.

Я бы Машу отправил обратно в школу, на математику. Вместе с тем, кто проверяет содержание статьи. Чтобы им там объяснили разницу между 30-50 и 130-150 процентов.
05 марта 2015, 23:16
Молодец Дмитрий, звание буквоед достается Вам!
06 марта 2015, 20:14
Честно говоря, порою создается впечатление, что это наше государство и вся банковская система держит наших граждан за дураков, в открытую обманывает их и даже не краснеет!
05 марта 2015, 12:47
Снимать квартиру здорово, не привязан к месту ну и интерьер можно сделать для себя, мебель можно забрать или оставить ее в честь оплаты арендодателю.
05 марта 2015, 23:16
это у вас Анатолий просто детей видимо нет и вы слава Богу никогда долго видимо не болели. это по молодости снимать хорошо, а когда у тебя сорокет на горизонте, хочется свой дом иметь
06 марта 2015, 20:11
Ипотека безусловно выгоднее, но и намного рискованнее. Нашим властям следовало бы разработать какую-то дополнительную систему поддержки ипотечников, чтобы они не боялись взваливать на себя эту ношу (а главное - те вероятные крайне негативные последствия, которые возникают в случае непредвиденных ситуаций, когда заемщик не может в полном объеме и в нужный срок выполнять обязательства, данные банку).
А то что касается так называемого "коллекторства" - так это вообще национальная трагедия. Узаконенный бандитизм какой-то!!!
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
История, политика и наука с её дронами-убийцами
Читайте ежедневные материалы на гуманитарные темы. Подпишитесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»