Скорая стабилизация
Скорая стабилизация

О тенденциях на рынке аренды жилья

Осенью и зимой 2014 года спрос на аренду квартир в Москве сократился на 20 процентов, цены постепенно начали снижаться, особенно на элитные предложения, а число закрытых сделок по найму уменьшилось примерно на треть. Максимальным спросом в настоящее время пользуются квартиры эконом-класса, цены на которые не падают настолько стремительно. Некоторые участники рынка считают, что с усугублением экономических проблем снизятся как и цены, так и спрос, другие эксперты полагают, что ситуация скоро стабилизируется. Едины эксперты в одном — рынок аренды теперь полностью превращается в рынок арендатора.

Несмотря на то, что мировой финансовый кризис заявил о себе давно, рынок арендного жилья Москвы отреагировал на него позднее других сегментов недвижимости — ощутимое снижение спроса стало ощущаться в октябре и ноябре 2014 года, когда в связи с отъездом из столицы многих зарубежных топ-менеджеров и сотрудников крупных компаний на рынок вышло большое число опустевшего жилья различного класса.

«Другая причина увеличения предложения — выход на рынок ряда инвестиционных квартир, куда вложили деньги, пытаясь сохранить накопления. После 15 января мы наблюдаем достаточно активное оживление рынка, есть клиенты, показы и реализация. Отложенный ли это спрос и все сойдет на нет к февралю – покажет время. Однако, наличие в составе арендаторов, приезжающих из таких стран как Франция, Германия, Италия, Турция и Корея вселяет оптимизм», — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

По данным «МИЭЛЬ», только в ноябре прошлого года количество квартир в аренду выросло в ценовом сегменте «от $751 до $1000» на 71,5 процента, а в сегменте «от $1000 до $3000» — на 11,2 процента.

«Безусловно, собственники не очень хотят, да и не особо спешат снижать цены на свои квадратные метры. Однако выбора нет. Многие квартиры, которые раньше сдавались за неделю или две, простаивают второй месяц. И арендодатели прекрасно понимают, что без дисконта их не сдать», — рассказал руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

По его мнению, рынок аренды сейчас полностью на стороне арендатора. Абсолютно во всех сегментах наблюдается переизбыток предложения, даже самый востребованный эконом-класс не стал исключением. Цены на аренду элитного жилья стали снижаться еще во второй половине 2014 года, а к январю 2015 года на 4000-6000 рублей «просели» и квартиры эконом-класса.

«Стоит отдельно сказать, что в настоящее время определить реальную среднюю стоимость, оперируя только цифрами из баз данных, сложно, поскольку торг происходит практически во всех случаях, за исключением наиболее ликвидных вариантов – квартир, в которых выполнен хороший ремонт, имеется современная мебель, вся бытовая техника, и собственники изначально выставляют их по адекватной цене», — описывает текущую ситуацию Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». По ее словам, отмечается повышение интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам в сегменте эконом-класса, владельцы которых еще пытаются удержать цены на прежнем уровне. Арендаторы интересуются такими вариантами для совместной аренды в целях экономии бюджета.

По мнению экспертов, есть вероятность того, что стабилизации арендного рынка поможет рост ипотечных ставок. Многим станет невыгодно брать ипотеку в сложившихся экономических условиях, и они продолжат снимать жилье до «лучших времен». Спрос может отыграть еще свои потери, но при условии, что экономическая ситуация в стране улучшится. Но сейчас перспектива улучшения финансовой ситуации весьма туманна. Также необходимо учитывать ужесточение миграционной политики и сокращение штатов сотрудников и их зарплаты, которые обязательно отразятся на числе желающих снять квартиру.

Выгодные предложения по бросовой цене

Говоря о спросе, эксперты подчеркивают, что наибольшей популярностью сейчас пользуются квартиры эконом-класса. При этом одним из наиболее важных критериев при поиске жилья для арендаторов является комфорт будущей квартиры, включая локацию объекта, качество ремонта, тип дома и наличие дополнительных опций.

«Спрос по районам не изменился. Также востребован юго-запад, квартиры эконом-класса в шаговой доступности от станций метро. Правда, все большее количество людей предпочитают снимать квартиры вскладчину. Все-таки если есть возможность еще больше сэкономить на аренде, почему бы этим не воспользоваться. Особенно участились звонки со стороны студентов. Главное, что ставка на человека была не более 10-12 тысяч рублей и расположение недалеко от учебы», — отмечает Роман Бабичев.

При этом, по данным «НДВ-Недвижимость», некоторые арендаторы не готовы жертвовать удобствами, и согласны снимать жилье комфорт-класса с бюджетом в 40-45 тысяч рублей в месяц, особенно если собственники по-настоящему ликвидных вариантов идут на уступки. «Самые скромные однокомнатные квартиры в Москве можно найти и за 25 тысяч рублей в месяц, но от таких вариантов люди, подыскивающие жилье на действительно длительный срок или для проживания с семьей, часто отказываются», — отмечают в компании.

«Такая ситуация понятна — в условиях, когда на рынок вышло большое число вариантов, арендаторы не спешат заключать сделку с первым более-менее подходящим вариантом», — считает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Ситуация на рынке такова, что не собственник выбирает жильца, а будущий жилец тщательно выбирает наиболее дешевый и качественный вариант. Поэтому наиболее ликвидные и недорогие предложения быстро уходят, а владельцы «проблемных» квартир (шумные соседи, расположение на первом этаже, отсутствие балкона, значительное расстояние от остановки или метро), вынуждены делать значительные скидки и идти на условия арендаторов. Например, если раньше квартиру предполагалось сдать одному или, максимум, двум людям, то теперь собственники охотно соглашаются сдать жилье студентам или семье с детьми.

Для того чтобы привлечь арендаторов, владельцы жилья даже устраивают «антикризисные акции», о чем прямо сообщают в своих объявлениях. Как отмечали в компании «БЕСТ-Новострой», в открытые базы вернулись предложения «аренды за ремонт», «отсутствие залогов», «скидки за быстрое заключение договора», «возможность проживания любым составом, любым национальностям и возраста».

По словам Вадима Ламина, на рынке аренды, несомненно, есть антикризисные предложения, если их можно так назвать. Однако чаще всего они антикризисные поневоле — собственникам срочно нужны деньги, либо они уезжают и спешат, либо какие-то другие причины. «Есть объекты, особенно в центре, которые раньше сдавались по $10-15 тысяч, а сейчас простаивают даже после скидки до $7-8 тысяч. К сожалению, такова реальность и чаще всего нежелание собственников модернизировать эти квартиры до соответствия современным требованиям», — подчеркнул Ламин.

Еще больше «проседает» рынок аренды элитной недвижимости. У его владельцев 2015 год выдастся сложным и придется выбирать — существенно снижать арендную ставку, либо ждать восстановления рынка,  считает Илья Менжунов.

Также по данным компании «Мир квартир», элитный сегмент аренды оказался наиболее чувствительным к экономическому кризису и валютным колебаниям: элитные однокомнатные квартиры подешевели за год на 16,3 процента, двухкомнатные — на 20,6 процента. Большие по площади квартиры почти перестали пользоваться спросом, а арендаторы «элитки» выбирают небольшие по площади объекты стоимостью до $5,9-6 тысяч в месяц.

Как рассказала Оксана Полякова, в наиболее дорогом классе de luxe, на объекты стоимостью от 500 тысяч рублей в месяц, скидки исчисляются в сотнях тысяч рублей. Между тем, в элитном сегменте собственники редко идут на торг, поскольку ждут своего нанимателя. К тому же, срок экспозиции дорогих квартир всегда намного выше, чем в эконом-классе, поэтому арендодатели не хотят идти на снижение стоимости и продолжают ждать «своего» клиента.

Без иллюзий

О том, что ждет столичный рынок арендного жилья пока говорить сложно. Несмотря на то, что одни собственники жилья пытаются сдерживать цены на аренду недвижимости, другие предоставляют скидки, чем еще больше усиливают конкуренцию среди невостребованных объектов. В итоге «скинуть» цену приходится всем.

То, что цены будут снижаться — очевидно. Однако насколько они снизятся и как быстро, предсказать пока сложно. Тем не менее, считают аналитики, устойчивые тенденции станут очевидными не раньше марта 2015 года, так как январь и без кризиса является месяцем арендного затишья.

По мнению некоторых участников рынка, серьезных предпосылок для значительного уменьшения цен на аренду нет, а увеличение числа дешевых квартир может быть связано не столько со скидками арендодателей, сколько с выплеснувшимися на рынок инвестиционными квартирами, владельцы которых хотят как можно быстрей начать получать хотя бы минимальную прибыль. В основном, снижение стоимости почувствуют арендаторы элитного жилья и квартир бизнес-класса.

Прогнозировать на длительную перспективу аналитики не берутся, мотивируя тем, что ситуация на рынке жилья связана не только с валютными скачками, но и с ситуацией на рынке занятости, и на строительном рынке. В ближайшей перспективе владельцев квартир ждут трудности, связанные с увеличением налога на имущество и уменьшением числа «качественных» арендаторов, невозможностью переложить часть расходов на содержание квартиры на временных жильцов и тому подобное, что приведет к снижению рентабельности арендного бизнеса и иллюзии «легкого заработка» благодаря сдаче в аренду жилья.

Единственное, что является очевидным, так это максимально выгодные условия для арендаторов, которым сейчас предоставляется возможность снять квартиру своей мечты со значительной скидкой.

Жилье в студию Далее в рубрике Жилье в студиюО «кризисном» формате на рынке недвижимости

Комментарии

30 января 2015, 10:46
Ипотечный рынок пока затормозился, так что стоит ожидать повышение спроса на аренду, как мне кажется. А так лично я бы лучше платил ипотеку, чем отдавать свои кровные какому-то лодырю, который будет жить на мои деньги.
30 января 2015, 12:50
Плата за свободу. Ипотека все же дороже чем съем жилья, к тому же вы не привязаны к месту и при финансовых трудностях к вам не придут приставы.
31 января 2015, 19:25
Конечно-конечно, приставы не придут - просто хозяин выкинет на мороз под забором спать. Особенно семьям с детьми приятно. И что делать когда пенсионный возраст настанет?
Вы наверное сами сдаёте дерьмопанель на окраине по цене коттеджа в Финляндии улыбка От души желаю всем убогим ленд-лордам хозяевам "советских бабушкиных" и "инвестиционных" панельных квартир налога на недвижку до небес, массового отъезда на родину гастеров и бдительных соседей улыбка
01 февраля 2015, 14:26
Не у всех же деньги есть. Вон, снимают молодые студенты по несколько человек однушку или двушку, какая им ипотека, ну а дальше, платит на окраине Краснодара 15 тысяч, а ипотеку предлагают за 27 в месяц, при зарплате 35 тысяч, что для Краснодара довольно высокая планка, какой вариант вы выберете?
01 февраля 2015, 17:24
студент отдельная категория - я в бытность снимал даже не квартиру, а комнату в алкаш-коммуналке - и был счастлив не меньше чем сейчас в собственной... Я там не всегда ночевал, вобчемта ;)
Вопрос про жизнь состоявшихся, в том числе семейных людей - съёмное жильё может рассматриваться только как временный вариант, и то нехороший, от безысходности - элементраная математика и прогноз. Понятно, что хозяева сдаваемых квартир (зачастую полученных бесплатно от совецкой власти) исповедуют другой взгляд - им халявщикам ипотека как серпом по одному месту улыбка
01 февраля 2015, 20:38
.Студентам положено в общежитиях жить!)
01 февраля 2015, 20:43
В одно лицо платить не вариант. Только на двоих с супругой.
01 февраля 2015, 20:03
Чтобы не бояться приставов - надо искать нормальную работу. А если нет ни жилья, ни семьи, ни работы, ни желания что-то в корне изменить - так и будете всю жизнь от кого-то бегать по съёмным комнатушкам. Если нет возможности на перспективу достойно жить в мегаполисе - лучше не мучить себя и переехать в провинциальный городишко, а лучше сразу в деревню! ))
01 февраля 2015, 20:05
В провинции шанс найти высокооплачиваемую работу ещё меньше, так что и с ипотекой там несколько сложнее, на мой взгляд...
01 февраля 2015, 20:04
Это смотря где. В крупных городах все же выгоднее оформить ипотеку, нежели платить баснословные суммы за аренду. Или всю жизнь планирует на съёмных квартирах прожить, так и не приобретя ни какой личной собственности!? Я конечно извиняюсь, но это глупо.
30 января 2015, 23:10
Что есть то есть, безусловно. Но для этого необходимо иметь стабильную работу с более-менее приличным окладом, иначе велика вероятность попасть в долговую кабалу, и потом мучатся всю жизнь!
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Интересное в интернете
Читайте только самое важное!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях и читайте наиболее актуальные материалы
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»
http%3A%2F%2Frusplt.ru%2Four-people%2Fauthors%2Fauthor_8.html